Úrokové sazby stagnují a s nimi i indexy dostupnosti bydlení

Od Michal Dragoun

9. 12. 2013

Autor: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz
Ač na celorepublikové úrovni indexy dostupnosti bydlení (IDB) stagnují, na regionální úrovni opět dochází k znatelnému rozkolu. Meziměsíční nárůst indexů vykazuje 8 krajů z celkových 14. Ke zlepšení dostupnosti bydlení došlo v Karlovarském, Královehradeckém, Moravskoslezském kraji a především na Vysočině.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v listopadu vzrostl z 30,3 na 30,4 %.

Index 85% LTV vzrostl z 30,8 na 31 %.

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 34,1 na 34,3 %.

Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, v důsledku nepatrného nárůstu průměrných úrokových sazeb hypoték vzrostl o jednu setinu procentního bodu na 30,4 %. Zajímavostí posledních měsíců je vytrvalá stagnace cen bytů na úrovni 1,74 milionu Kč, která trvá již 4 měsíce. Díky tomu, ani indexy dostupnosti bydlení nijak závratně nerostou, ani neklesají. Stabilní cenová hladina signalizuje možné cenové dno.

Nicméně i v listopadu platí to co v předchozích měsících. Ač na celorepublikové úrovni index dostupnosti bydlení (IDB) stagnuje, na regionální úrovni opět dochází k znatelnému rozkolu. Meziměsíční nárůst IDB za měsíc listopad vykazuje 8 krajů z celkových 14. Mezi regiony s příznivým meziměsíčním posunem patří Karlovarský, Královehradecký, Moravskoslezský kraj a především Vysočina, kde index meziměsíčně klesl o 0,7 procenta na 20,1 %. Převedeno na koruny. Průměrná domácnost žijící na Vysočině měsíčně vynaloží na splátku hypotéky, jejíž výše odpovídá průměrné ceně bytů v daném regionu (1,11 mil. Kč) pětinu svých celkových čistých příjmů, jehož výše podle statistiků ČSÚ činí 30 859 Kč.

Index dostupnosti bydlení

Stále nejhůře dostupné vlastnické bydlení je v Praze, což je dáno relativně vysokými cenami bytů, a to i v poměru k relativně vysokým průměrným příjmům tamních domácností (data ČSÚ). Index dostupnosti bydlení se zde dlouhodobě pohybuje nad 50 procenty. Naopak mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení naopak patří výše zmíněná Vysočina (20,1 %), Moravskoslezský kraj (18,5 %) a především Ústecký kraj, kde tamním domácnostem statisticky stačí na splátku hypotéky, jejíž výše se rovná průměrné ceně bytů v tamním regionu, 12 % průměrného měsíčního příjmu.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v listopadu vzrostl o jednu setinu procentního bodu na 4,52. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost vynaloží na pořízení bytu v ceně 1,74 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) čtyřapůlnásobek ročního příjmu.

Index návratnosti v letech

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj (1,77), Moravskoslezský kraj (2,75)  a Vysočina (2,99). Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Jihomoravský kraj, Královehradecký kraj a Praha.

Úrokové sazby hypoték na rozcestí

Banky v očekávání příchodu nového roku a s ním i nového občanského zákoníku zvolily vyčkávací strategii a úrokové sazby ke konci roku stagnují. Nárůst ukazatele HYPOINDEX o 6 setin procentního bodu je spíše dozvukem předchozích měsíců a do konce roku bude také stagnovat.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) v průběhu listopadu vzrostla zpět na 3,12 %. V porovnání se stejným obdobím loňského roku je nyní hodnota indexu o 7 setin níže. Loni po prudkém podzimním propadu hypotéky do 70 % LTV banky v průměru nabízely za 3,19 %.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v listopadu vzrostla na 3,33 procentech.

Fixace na 5 let, 100% LTV: nárůst úrokových sazeb zaznamenaly 100% hypotéky poskytované na plnou zástavní hodnotu. Index GOFI v listopadu meziměsíčně vzrostl o 2 setiny procentního bodu na 4,49 %.

Pro srovnání s indexem reálných cenHodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který na rozdíl od našich indexů měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v listopadu vzrostl o 6 setin procentního bodu. HYPOINDEX dlouhodobě koreluje s naším indexem nabídkových úrokových sazeb GOFI70 a díky zmíněnému nárůstu se rozdíl mezi oběma indexy opět začal zmenšovat na obvyklých 5 – 9 bazických bodů.

Výhled do nadcházejících měsíců

V prosinci budou podle našeho názoru nabídkové úrokové sazby hypoték dál stagnovat. A stagnaci očekáváme i v případě indexu reálných cen – ukazatele HYPOINDEX. Banky již mají pro tento rok splněno, šetří si munici. V tuto chvíli se domníváme, že leden bude měsícem vyčkávání. Banky budou mít plné ruce práce s integrací nového občanského zákoníku a z taktických důvodů se nebudou chtít zahltit novými obchody. Nicméně v únoru, pokud příznivé podmínky na mezibankovním trhu přetrvají, se do toho pustí naplno a sazby přinejmenším alespoň naoko sníží s cílem nastartovat poptávku a dodat na trh pozitivní zprávy. Z dlouhodobého hlediska však situaci hodnotíme tak, že sazby již svého dna dosáhly a v průběhu roku 2014 naberou pozvolně rostoucí trend. Nicméně zásadní změny nepředpokládáme a to ani v oblasti dostupnosti bydlení.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ
  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.

Prosinec, měsíc kdy se dotahují realitní obchody

Prosinec je již několik let měsícem, kdy se v realitních kancelářích dotahují nákupy nemovitostí. Mnoho kupujících se snaží do konce roku pojednat všechny potřebné dokumenty, než aby si vybírali nové bydlení. I návštěvnost zájemců o bydlení v realitních kancelářích je nejnižší právě před koncem roku. O stagnaci vypovídají i ceny bytů, které se za poslední měsíc téměř nezměnily (-1,01 %).

Letošní prosinec je ovšem „ojedinělý“ nejasnostmi spojenými s výší DPH na stavební pozemky. Mnozí zájemci, kteří plánovali nové bydlení řešit v průběhu příštího roku, se tak rozhodli nákup své nemovitosti uspíšit. Mnohé developerské projekty totiž budou od 1. 1. 2014 nabízeny díky vyšší sazbě DPH na pozemky za vyšší ceny a tak se snaží mnoho kupujících vyřešit nákup právě do konce letošního roku.  Tato zvýšená poptávka pomůže developerským společnostem s prodejem bytů. Nepředpokládáme, že by ovšem došlo ke zvýšení cen již do 31. 12. 2013.

Mohlo by vás také zajímat…

Na našich webových stránkách používáme soubory cookie, abychom vám poskytli co nejlepší zážitek při jejich využívání. Kliknutím na „Povolit vše “ souhlasíte s používáním všech souborů cookie. „Nastavení cookies“ můžete využít k poskytnutí kontrolovaného souhlasu nebo k odmítnutí používání souborů cookies tam, kde to není nezbytně nutné pro funkci stránek.

Povolit vše Nastavení cookies

Níže naleznete kategorie souborů cookie používaných na našich webových stránkách, které můžete povolit nebo zakázat. Nastavení můžete v budoucnu kdykoliv změnit pomocí odkazu v patičce webu.

Zavřít