Panikařit odmítá ostatně i samotná ČNB. S regulací nehodlá nic dělat dříve, než vyhodnotí její fungování. A to chce udělat po roce platnosti pravidel. K alarmujícím zprávám z některých finančních institucí se nicméně guvernér ČNB Jiří Rusnok v rozhovoru pro týdeník Ekonom staví skepticky. "Banky přehánějí. To je logické. Já kdybych byl na jejich místě, tak to dělám také. Potřebují situaci zdramatizovat. Pak se jim také bude lépe obhajovat plnění plánů vůči šéfům, kteří sedí v centrálách," tvrdí Rusnok.

Navíc podle Jiřího Rusnoka není fér veškeré problémy hypotečního trhu "házet na hlavu" jen centrální bance. "Je potřeba vzít v úvahu přirozený pokles boomu, který souvisí s tím, že ceny nemovitostí už jsou extrémní," dodává šéf centrální banky.

To připouštějí i hypoteční makléři. "Svou roli v poklesu hypotečního trhu hraje také růst cen a nedostatečná nabídka nemovitostí ke koupi. A částečně růst úrokových sazeb," vysvětluje Libor Ostatek. K poklesu objemu hypoték tedy přispěje také to, že jsou nemovitosti už příliš drahé či je jich málo. A klienty navyklé na sazby začínající jedničkou může odradit i zdražení úvěrů v posledních dvou letech.

Výsledkem všech těchto faktorů tedy bude s nejvyšší pravděpodobností pokles objemu i počtu nových úvěrů na bydlení. Shodují se na tom všechny oslovené banky. "Očekáváme, že produkce hypotečních úvěrů již určitě nebude dosahovat rekordních hodnot z předešlých let," konstatuje produktový manažer hypoték Sberbank Petr Podracký. A jak velký pokles bude? "V roce 2019 odhadujeme meziroční propad hypotečního trhu o 10 až 15 procent, a to jak v celkovém objemu poskytnutých hypoték, tak v jejich počtu," predikuje mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

Poradci hledají cestičky

Jako u každé regulace i v případě hypoték platí jedno pravidlo: lidé si vždy nakonec najdou cesty, jak se nepříjemnostem vyhnout či je obejít. Potvrdilo se to už před časem, kdy ČNB zavedla první doporučení pro banky, které se týkalo úvěrů na bydlení. Na podzim 2016 a na jaře 2017 postupně dvakrát zpřísnila podmínky pro takzvané LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti). Nejprve de facto zakázala půjčovat na více než devět desetin ceny nemovitosti a poté zastropovala i objem 80procentních hypoték. Záměrem centrálních bankéřů bylo, aby lidé museli našetřit alespoň na část pořizovací ceny vysněné nemovitosti.

Jenže v praxi to mnohdy dopadlo jinak. Řada žadatelů o úvěr místo spoření našla jiný způsob a potřebnou část hotovosti si půjčila jinde. Například u některé ze stavebních spořitelen. ČNB se sice tento postup nelíbil, ale v podstatě s tím nemohla moc dělat − vynalézavost zvítězila nad regulací.

Obejít příjmové limity hypoték je podstatně komplikovanější, i tady ale nakonec klienti společně s poradci či hypotečními makléři několik řešení našli. "S většinou klientů jsme pravidelně v kontaktu a na bydlení se často připravujeme i několik měsíců dopředu. Měli jsme tedy čas se na změny ČNB připravit: optimalizovat výdaje, stabilizovat příjmy či mít dostatečnou rezervu," říká analytička poradenské společnosti Partners Lucie Drásalová. Zcela odmítnutých klientů, kteří by na úvěr po zavedení říjnových pravidel nedosáhli, je tak podle ní minimum.

Také z bank zní, že klienti se nechtějí snu o vlastním bydlení vzdát jen tak lehko. "Zájemci spolu s námi primárně hledají a nacházejí řešení své situace, než aby úplně ztráceli zájem o hypotéku," vysvětluje senior manažer Monety Money Bank pro úvěrové produkty Tomáš Kostrhoun.

Tou nejjednodušší možností je slevit z nároků a vybrat levnější nemovitost, na jejíž pořízení bude stačit nižší úvěr. Nabízí se tedy možnost zvolit starší byt místo bydlení v novostavbě, spokojit se s životem na periferii města místo širšího centra či se uskromnit v menším bytě. V některých městech v čele s Prahou ovšem jednoduše nabídka na trhu takové řešení nemusí umožňovat − odmyslíme-li si možnost úplně se z metropole odstěhovat.

Pak přichází na řadu varianta týkající se těch žadatelů, kteří nesplní pouze kritérium poměru splátky hypotéky k čistému měsíčnímu příjmu, nicméně u celkové výše úvěru "projdou". "Se splněním limitu v takovém případě může pomoci prodloužení doby splácení až na třicet let," navrhuje produktový manažer finanční skupiny Wüstenrot Marian Holub. Ačkoliv je toto řešení vhodné pro mladší žadatele, uspět mohou podle Holuba i čtyřicátníci. "U nás jde rozložit hypotéku až do věku 75 let," vysvětluje.

Třetí možností je pak pomoc rodiny. "Klienti se díky konzultacím s našimi poradci učí využívat nástroje jako je zástava rodinné nemovitosti nebo spolufinancování hypotéky rodinným příslušníkem," popisuje mluvčí České spořitelny Filip Hrubý.

Problém hlavně ve velkých městech

Kromě toho, že se i přes přísnou regulaci stále dají najít "cestičky", jak na hypoteční úvěr dosáhnout, upozorňují hypoteční makléři na další fakt: problém s nedostupností hypoték kvůli nové regulaci se zdaleka netýká celého Česka. "Záleží na regionu. Větší problémy jsou ve velkých městech a především v Praze a Brně, kde příjmy zaostávají za cenami nemovitostí," vysvětluje Libor Ostatek.

Jinak řečeno, v oblastech s vysokými cenami je potřeba na pořízení vlastního bydlení tak vysoký úvěr, že mají žadatelé problém splnit podmínky dostatečně vysokých příjmů. "V ostatních lokalitách je ale dopad říjnové regulace mnohem menší," dodává Ostatek.

K podobným závěrům došel i týdeník Ekonom, když analyzoval, kolik musí zájemce o vlastní nemovitost vydělávat, aby dosáhl na úvěr pro pořízení bytu. Podle nových pravidel a při tříprocentních úrokových sazbách potřebuje žadatel o dvoumilionovou půjčku na bydlení vydělávat zhruba 21 tisíc korun čistého měsíčně. Vezmeme-li v úvahu, že hypotéku získá jen ten, kdo má zároveň naspořenu alespoň pětinu hodnoty bytu, bude mít tedy takový žadatel na nákup bydlení k dispozici 2,5 milionu. A za ně je možné pořídit 60metrový byt ve všech krajských městech právě s výjimkou Brna a Prahy.

Loňské zdražení "zařídila" ČNB

Druhým zásadním faktorem ovlivňujícím poptávku po hypotékách budou letos rostoucí úrokové sazby. Ode dna se sazby hypoték odrazily na začátku roku 2017 a od té doby konstantně rostou.

V praxi se to jen loni projevilo růstem průměrné sazby hypotečních úvěrů z lednových 2,28 procenta na prosincových více než 2,8 procenta. Týdeník Ekonom analyzoval také lednové nabídky, a to u 3,5milionového úvěru na nemovitost o hodnotě pět milionů, s pětiletou fixací a splatností 30 let. Výsledek? Bez výjimky u všech bank jsou úvěry úročeny více než třemi procenty.

Z této sazby je sice možné se i dnes u některých finančních institucí dostat na nižší hodnoty − až pod tři procenta ročně − prostřednictvím různých slev, typicky především za pojištění schopnosti splácet půjčku. Několik stovek ušetřených na běžné splátce nicméně žadatel obratem zaplatí právě za pojištění, a tak výše měsíční splátky (případně RPSN) zůstává v obou případech podobná.

Sazby porostou, ale pomaleji

Jak se budou sazby vyvíjet v letošním roce? Podle guvernéra ČNB Jiřího Rusnoka se dá očekávat další utahování měnové politiky a další zvyšování sazeb. To by hovořilo pro zdražování půjček na bydlení. Šéf Golem Finance Libor Ostatek ovšem poukazuje i na protichůdný trend. "Trend růstu sazeb, podpořen růstem sazeb ČNB, se zdál být jasný. Nicméně cena peněz na mezibankovním trhu již dva měsíce po sobě klesá a my si pokládáme otázku, co to udělá se sazbami hypoték," konstatuje Ostatek.

Ani další hypoteční experti neočekávají tak výrazné zdražení, jaké se odehrálo v loňském roce. "Sazby neporostou tak rychle, jako v tomu bylo v roce 2018. Budou se nejspíš pohybovat kolem tří procent a podle mě nepřekročí hranici 3,5 procenta," odhaduje analytička poradenské společnosti Partners Lucie Drásalová. Místopředseda představenstva makléřské firmy Gepard Finance David Eim pak odhaduje, že oproti dnešku se sazby hypoték na konci roku budou nacházet o půl procentního bodu výše.

Největší neznámou tak zůstává, jak výrazně utáhne letos šrouby ČNB. Loni sazby zvyšovala podstatně rychleji, než analytici očekávali. Pokud by tento trend pokračoval, odrazí se to nepochybně i v rychlejším zdražování hypoték. Pokud bude naopak opatrnější, nemuselo by být zvyšování sazeb u půjček na bydlení tak výrazné jako loni.

Spíš hypotetická je pak možnost, že centrální banka naopak sazby sníží. Tento vývoj je vysoce nepravděpodobný, a i pokud by na něj došlo, nemusí to pro hypoteční trh nic znamenat. Jak totiž ukazují údaje z minulosti, banky jsou v případě sledování základní sazby ČNB pružné především při jejím růstu. Na pokles základní sazby centrální banky však finanční instituce reagují podstatně vlažněji, případně s velkým zpožděním.

Článek byl publiován 10. 1. v tištěném magazínu Ekonom a následně na portálu ekonom.ihned.cz. Celý článek včetně zajímavých infografik nalezente po rozkliknutí následujícího odkazu. 

https://ekonom.ihned.cz/c1-66424470-hypoteky-ceka-rok-na-diete