LN: Šance na vlastní byt se snižují. Zejména pro mladé lidi

Datum: 26.6.2018
Autor: Vojtěch Wolf, Lidové noviny
Česká národní banka od října zavádí nová pravidla, jež se dotknou tisíců lidí, kteří chtějí nový byt. Chce po bankách, aby u žadatelů o hypotéku více prověřovaly jejich celkové zadlužení. Dluh zájemce o půjčku, do něhož se započítává i částka, již si chce půjčit od banky, by nově neměl překročit devítinásobek toho, co ročně vydělá.

Získat půjčku na koupi většího bytu bude od října složitější. Na vlastní kůži to pocítí například úředník Petr, který bere měsíčně přes 20 tisíc korun čistého (27 tisíc hrubého). Rád by si pořídil dvoupokojový 70metrový byt v Brně za 3,4 milionu, ale patrně bude mít smůlu. A to pokud má našetřeno 665 tisíc korun (20 procent z hodnoty nemovitosti), které musí složit, aby mohl úvěr dostat.

Česká národní banka (ČNB) totiž od října zavádí nová pravidla, která se dotknou tisíců lidí. Chce po bankách, aby u žadatelů o hypotéku více prověřovaly jejich celkové zadlužení. Dluh zájemce o půjčku, do něhož se započítává i částka, kterou si chce půjčit od banky, by nově neměl překročit devítinásobek toho, co ročně vydělá. V případě pana Petra to znamená, že by si mohl vzít úvěr maximálně ve výši 2,18 milionu – za to by si v Brně mohl koupit nanejvýš 35metrovou garsonku.

Navíc měsíční výdaj na splátku hypotéky by podle požadavků ČNB neměl přesáhnout 45 procent čistého příjmu. Při hodnocení žádosti budou muset banky zohlednit všechny dluhy, které zájemce o úvěr má. Například i leasing na auto či dluh na kreditní kartě. „Nové opatření se může dotknout asi desetiny žadatelů o úvěr. Zhruba deset tisíc klientů tak narazí na přísnější posuzování,“ říká šéf makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.

Možnost porušení nových omezení

„Některé klienty se po detailnějším prověření příjmů a výdajů podaří profinancovat, ale pro odhadem dvě až čtyři procenta z nich to může znamenat stopku,“ doplňuje Libor Ostatek. ČNB nicméně dala bankám možnost nová omezení částečně porušit a hypotéku přiznat až pěti procentům žadatelů, kteří přísnější limity nesplňují. Jenže v případě některých bank na hypotéku nedosáhne výrazně více žadatelů, kteří by dnes půjčku dostali.

ČNB dala bankám možnost nová omezení částečně porušit a hypotéku přiznat až pěti procentům žadatelů, kteří přísnější limity nesplňují. Jenže v případě některých bank na hypotéku nedosáhne výrazně více žadatelů, kteří by dnes půjčku dostali.

„Zpřísnění doporučení České národní banky pro poskytování hypoték může postihnout čtvrtinu až třetinu nových žadatelů o hypotéku u České spořitelny, a to zejména z řad mladých lidí, kteří potřebují financovat své první bydlení,“ odhaduje mluvčí České spořitelny Filip Hrubý. „Předpokládáme, že nám to mírně sníží počet klientů,“ uvádí i Andrea Vokálová, mluvčí Hypoteční banky s tím, že nová regulace se dotkne až pětiny domácností. Opatření ČNB se dotkne především nízkopříjmových skupin včetně mladých rodin.

Pro ty, i když měly v minulosti nižší příjmy, nebyl například díky finanční pomoci rodičů problém úvěr na bydlení získat. „Zatímco u hypotečních úvěrů s LTV 80 procent (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy – pozn. red.)nebude současné opatření nikterak drastickou změnou, může se dotknout lidí, kteří mají nižší příjmy, ale vysokou naspořenou částku,“ vysvětluje analytik společnosti Fincentrum Josef Rajdl.

Nadhodnocené ceny bytů

Například manželé, jejichž společný čistý měsíční příjem činí 26,5 tisíce korun a chtějí nemovitost za šest milionů a mají i díky pomoci rodičů k dispozici 2,5 milionu korun, na ni nově nedosáhnou. „V současné době přitom nemají problém alespoň u nějaké banky sehnat hypoteční úvěr. Do budoucna však již nebudou mít šanci, přestože žijí skromně a mají vysoké úspory.

Měsíční splátka dluhu vůči příjmu této rodiny při úvěru na 30 let se sazbou 2,5 procenta bude 52 procent a DTI (poměr celkového dluhu žadatele k jeho ročním čistým příjmům – pozn. red.)pak 11. To je vysoko nad limity. Lze navíc očekávat, že banky si pětiprocentní rezervu odchylek od limitů budou šetřit pro jiný typ klientů,“ upozorňuje Rajdl.

ČNB se k omezení trhu s bydlením odhodlala v souvislosti s rychlým růstem cen nemovitostí i objemu úvěrů na bydlení. Podle jejích odhadů jsou aktuální ceny bytů nadhodnoceny zhruba o 15 procent.

ČNB se k omezení trhu s bydlením odhodlala v souvislosti s rychlým růstem cen nemovitostí i objemu úvěrů na bydlení. Podle jejích odhadů jsou aktuální ceny bytů nadhodnoceny zhruba o 15 procent. „My se musíme dívat dopředu. Proto nás zajímá hlavně to, jak to bude se splácením vypadat, až dobré časy skončí, i když k tomu nemusí dojít brzy, jednou se to stane,“ vysvětloval včera guvernér ČNB Jiří Rusnok důvody, které centrální banku ke zpřísnění podmínek pro hypotéky vedly.

„Jakmile pak začnou růst úrokové sazby nebo nezaměstnanost, mohla by se nemalá část domácností dostat do potíží se splácením úvěrů, což by se následně negativně podepsalo na zdraví bank,“ dodal Rusnok. Zatím jde jen o doporučení ČNB, které však ve většině případů finanční domy dodržují. Centrální banka ale ve spolupráci s ministerstvem financí pracuje na novele zákona, která by tato doporučení přeměnila v povinnost.

Kdo na hypotéku dosáhne

Česká národní banka v úterý 12. června doporučila soukromým bankám, aby od října zohlednily při poskytování hypoték další dvě kritéria:

DTI („debt to income“)

Poměr celkového dluhu žadatele k jeho ročním čistým příjmům žadatele nesmí od října překročit výše dluhu žadatele devítinásobek jeho ročního příjmu.

DSTI („debt service to income“)

Poměr celkových ročních/měsíčních splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k celkovým čistým příjmům žadatele za rok/ měsíc – od října by na splátku hypotéky neměl vydat více než 45 procent svých příjmů.

Tři modelové příklady

Ve všech případech jde o hypotéku na 30 let s úrokovou sazbou tři procenta, žadatelé mají naspořené vlastní peníze a chtějí hypotéku do 80 procent hodnoty nemovitosti.

  • Petr s čistým měsíčním příjmem 20 200 korun si chce koupit byt 2+kk v Brně za 3,3 milionu korun. DTI: Výše hypotéky 2 660 000 korun / 12 × 20 200 = 11. Petr by tedy požadavek na DTI nesplnil, i kdyby neměl žádné jiné úvěry. DSTI: Měsíční splátka hypotéky ve výši 2,66 milionu korun vychází na 11 215 korun, DSTI = 56 procent. Petr nesplňuje ani tento limit, a hypotéku by tedy dostat neměl.
  • Trojčlenná rodina s čistým měsíčním příjmem 43 tisíc korun si kupuje v Praze byt 2+1 za pět milionů korun. DTI: Výše hypotéky by byla čtyři miliony korun / 12 × 43 tisíc korun = 7,75. To znamená, že rodina splňuje limit za předpokladu, že nemá jiné úvěry. DSTI: Měsíční splátka hypotéky ve výši čtyř milionů korun vychází na 16 864 korun, DSTI = 39 pocent. Rodina tedy na hypotéku dosáhne, pokud nemá jiné závazky.
  • Větší rodina s čistým příjmem 50 tisíc korun za měsíc si kupuje byt 3+1 v Hradci Králové za čtyři miliony korun. DTI: 3 200 000 korun / 12 × 50 tisíc korun = 5,3. Pokud nemají jiné úvěry, podmínku splňují. DSTI: Měsíční splátka pouze ve výši hypotéky 3,2 milionu korun vychází na 13 491 korun, DSTI = 27 procent. Pokud nemají jiné závazky, hypotéku dostanou.

Publikováno 20. 6. 2018 na portálu Česká pozice a Lidovky.cz

http://ceskapozice.lidovky.cz/sance-na-vlastni-byt-se-snizuji-zejmena-pro-mlade-lidi-pff-/tema.aspx?c=A180615_011020_pozice-tema_lube