Ceny bytů rostou mnohem rychleji než příjmy

Date: 10.10.2016
Author: GOLEM FiNANCE
Hypotéky zlevňují, ale v kalkulacích a načasování pořízení vlastního bydlení hraje klíčovou roli samotná nemovitost. Převis poptávky nad nabídkou tlačí ceny vzhůru a kvalitní nemovitosti z trhu kvapem mizí.

Průměrná nabídková cena bytů meziměsíčně vzrostla z 2,14 na 2,17 milionu Kč. Oproti loňskému roku jsou nyní ceny bytů o 144 tisíc korun výše. Největší meziroční cenový nárůst podle aktuálních dat vykazuje Liberecký a Středočeský kraj, Zlínský kraj a Vysočina, kde ceny vzrostly oproti stejnému období loňského roku o více než 20 %. Na celorepublikové úrovni rostou ceny o 7 procent, přičemž pomalejší nárůst vykazuje jen Praha, Jihočeský a Plzeňský kraj.

Vývoj průměrné nabídkové ceny bytůMeziroční změna průměrné ceny bytů (září 2016/září 2015) 

Úroková sazba je při načasování pořízení bydlení druhořadá

Hypotéky jsou extrémně levné a změny v úrokových sazbách už nejsou tak výrazné jako v minulosti. V kalkulacích a načasování pořízení vlastního bydlení nyní hraje klíčovou roli pořizovací cena a samotná nemovitost. Na trhu je velký převis poptávky nad nabídkou a bydlení podle vlastních představ není jednoduché.

Pro lepší představu, jaký vliv má na měsíční splátku hypotéky cena nemovitosti a výše úrokové sazby uvádíme srovnání letošních a loňských podmínek, kdy se hypotéky nabízely v průměru se sazbou 2,16 % a průměrná cena byla 2,02 mil. Kč. Nyní je průměrná cena 2,17 mil. Kč, ale sazba je o téměř 3 desetiny procenta nižší. Z následujícího propočtu je patrné, že i přes výrazný pokles sazeb splátka úvěru vzrostla vlivem růstu cen nemovitostí o zhruba 500 Kč.

Hypotéka 9/2015, 9/2016

Aby byl obrázek dosažitelnosti bydlení úplný, je vhodné ještě poměřit hypoteční splátku s celkovými příjmy domácností. Jinak řečeno spočítat, jak velkou část příjmu domácností padne na splátku hypotéky. Za tímto účelem jsme sestavili index dostupnosti bydlení, který v září 2015 dosahoval necelých 33 %. Letos sice vzrostly ceny nemovitostí, ale zvýšily se i příjmy, takže tento ukazatel se stále drží na úrovni 1/3 čistých příjmů.

Levné hypotéky však zakrývají skutečný stav trhu, kde ceny nemovitostí rostou výrazně rychleji než příjmy domácností. Zatímco před 2 roky by lidem na pořízení modelového bytu stačilo 5 ročních příjmů, letos je to už 5,5násobek, přičemž tempo růstu nepolevuje. Ba naopak.

Z regionálního hlediska jsou na tom nejhůře lidé v Praze a Jihomoravském kraji, kde na pořízení průměrného bytu musí statisticky vynaložit téměř 11násobek (resp. 7násobek) svých čistých ročních příjmů. Ostatní regiony se nacházejí pod celorepublikovým průměrem a hodnota indexu se ve většině krajů pohybuje mezi 4 a 5násobkem ročních příjmů, přičemž hodnotu za Karlovarský kraj považujeme spíše za anomálii způsobenou dočasně zvýšenou nabídkou (výprodejem) drahých nemovitostí ruskojazyčných rezidentů.

 

Index návratnosti bydlení v ČRIndex návratnosti bydlení (kraje ČR, září) 

Zaměřeno na Ústecký kraj

Nejlepší dostupnost vlastního bydlení dlouhodobě vykazuje Ústecký kraj, kde na pořízení průměrného bytu lidem vystačí pouze necelé 2 čisté roční příjmy. Průměrná cena zde činí 640 000 Kč a statisticky příjmy zdejších domácností nejsou o tolik nižší než ve zbývajících regionech ČR. Ústecký kraj obecně nabízí velice dobrý poměr mezi cenou pořízení a potencionálním příjmem z pronájmu. Nicméně výběr vhodné nemovitosti a především dlouhodobých nájemníků je otázka druhá. Nezaměstnanost v Ústeckém kraji podle dnes zveřejněných dat ČSÚ dosahuje 8,1 % (nejvíce ze všech krajů v ČR), přičemž celorepublikový průměr nyní činí 5,2 %.

Vývoj průměrné nabídkové ceny bytů v Ústeckém kraji 

 

Zdroj: GOLEM FINANCE, RealityČechy.cz, Český statistický úřad (ČSÚ)

Přečtěte si také týdenní analýzu č. 40Hypoteční sazby jsou jako Hranická propast. Níž a níž a dno nikde