Hypotéka na výstavbu : GOLEM FINANCE

Máte jasnou představu o tom, jak má vaše bydlení vypadat a nechcete se přizpůsobovat vkusu předchozího majitele? Zkrátka chcete si postavit vlastní dům nebo koupenou nemovitost od základu přestavět? Hypotéka na výstavbu toto umí a může vám pomoci vaše záměry naplnit. Jen je potřeba pamatovat na to, že hypotéku je nutné vždy zajistit nemovitostí v odpovídající hodnotě, a to může být u výstavby někdy problém, s kterým vám však rádi pomůžeme.

Jak to funguje?

Hypotéka na výstavbu je výjimečná způsobem zajištění úvěru a jeho postupným čerpáním. V první fázi lze bance do zástavy poskytnout pozemek, na kterém bude výstavba probíhat, případně jinou nemovitost, a další prostředky čerpat potom postupně tak, jak dům poroste. Pokud pozemek ještě nevlastníte, lze tuto hypotéku spojit s hypotékou na koupi a pořídit tak nejen dům, ale i pozemek z hypotečního úvěru.

Na co lze úvěr použít?

výstavba rodinného domu
výstavba bytového domu
výstavba rekreační nemovitosti
rekonstrukce nebo modernizace

Banky nyní již nabízejí i produkty pro výstavbu montovaných domů (dřevostaveb), kde donedávna byla potíž s nedostatečnou hodnotou zástavy plynoucí z rychlosti realizace hrubé stavby. Poradíme vám, jak výstavbu profinancovat.

Cena

Úrokové sazby u hypoték na výstavbu jsou stejné jako u ostatních účelových hypoték např. na koupi nemovitosti. V případě hypotéky na výstavbu však banka prostředky uvolňuje postupně, což s sebou nese další náklady jako je například úhrada za aktualizaci odhadu nutného k postoupení k další části čerpání úvěru, nebo poplatek za každé čerpání úvěru.

Navíc po dobu čerpání platíte bance zpravidla pouze úroky z dlužné částky a samotný dluh začnete splácet až po úplném vyčerpání, tedy až po dokončení stavby (někdy až po 2 letech). Některé banky navíc účtují při delším čerpání poplatek za rezervaci finančních zdrojů.

Výhody

odečitatelnost zaplacených úroků z úvěru od základu daně z příjmů, při splnění zákonných podmínek
realizace vlastní představy o bydlení
možnost spojení s koupí pozemku
možnost rozložení čerpání až na dobu dvou let

Nevýhody

vyšší poplatková nákladnost oproti jiným jednodušším typům hypoték (koupě) - pouze u některých bank
větší náročnost na koordinaci (stavební firma, banka) a na administrativu (množství nutných dokumentů)
jistinu úvěru (dlužnou částku) začínáte zpravidla splácet až po vyčerpání úvěru, do té doby splácíte pouze úroky z vyčerpané částky úvěru

Na co dát pozor?

Pokud vlastníte pozemek, rozestavěnou stavbu, nebo máte vlastní prostředky na zahájení výstavby, nebude s hypotékou na výstavbu zásadní problém a lze vybírat nabídku mezi téměř všemi bankami. Pokud však vlastníte pozemek, který má nízkou zástavní hodnotu, nebo dokonce pozemek ještě nevlastníte, a nemáte peníze na rozestavění, nebude to jednoduché a porada s odborníkem je na místě. Vyhnete se tak situaci, kdy není možné hypotéku čerpat.

Úskalím bývá výstavba domů na klíč nebo výstavba montovaných staveb. Zde podepisujete se stavební firmou smlouvu o dílo, která obsahuje splátkový kalendář. Tento splátkový kalendář je potřeba sladit s podmínkami čerpání úvěru danými bankou.

Banka bude vždy požadovat, aby byla nemovitost dokončena, a bude vždy chtít doložit, z jakých finančních zdrojů bude stavba realizována. Předkládaný rozpočet na výstavbu musí být tedy reálný. Odhadce stanoví současnou cenu nemovitosti a cenu budoucí (cenu po dokončení), cena budoucí však bývá často nižší, než si klienti představují - zvláště u nadstandardně vybavených a luxusních nemovitostí. Klient potom získá výrazně nižší úvěr, než předpokládal.

Hypoteční makléř radí:

pro výstavbu nejsou všechny banky procesně ani produktově vhodné, mají rozdílné nároky na podmínky čerpání, způsoby zajištění, a je tedy vhodné poradit se hypotečním makléřem o výběru banky
ne vždy to nejlevnější musí být to nejlepší! U výstavby je velmi důležité bezproblémové čerpání. U mnohých bank lze čerpat úvěr bez předkládání faktur, což v praxi znamená, že ve chvíli, kdy potřebujete čerpat další peníze, zkontroluje odhadce stav rozestavěnosti a banka uvolňuje další peníze. Zjistěte si, které banky tuto službu nabízí, nebo se poraďte s naším odborníkem
pokud se chystáte stavět montovaný dům, dejte si pozor na podmínky platby v dodavatelské smlouvě, aby byla možné úhrady provést v souladu s podmínkami čerpání úvěru. Pro tyto účely lze využít i speciální produkt předhypoteční úvěr
nechte si dobře vysvětlit podmínky čerpání úvěru, v praxi se může stát, že budete platit samé zálohové faktury, ale pak nebudete moci čerpat dál, protože se nezvýšila hodnota stavby (zástavy).
některé banky zadržují část úvěru až do kolaudace, což může značně zkomplikovat včasnou úhradu faktur, zjistěte si, jak je to u vaší banky
při sestavování rozpočtu raději počítejte s navýšením a finanční rezervou. Lepší je úvěr nedočerpat, než když vám bude chybět 150 000 Kč na dokončení. Zjistěte si nebo se poraďte s hypotečním makléřem, jaké jsou sankce v jednotlivých bankách za nedočerpání úvěru, nebo zda zpoplatňují rezervaci finančních zdrojů
pokud se chystáte koupit pozemek a výstavbu teprve plánujete, je i zde porada s hypotečním makléřem velmi důležitá. Velice záleží na způsobu, jakým pozemek koupíte, a především zda úvěr bude zajištěn zástavním právem k pozemku. Pokud ano, je potřeba připravit alternativy předčasného splacení úvěru na pozemek, abyste nebyli omezováni při výběru banky financující výstavbu