Rozhovor Libora Ostatka pro iHNed.cz

Datum: 16.10.2015
Autor: Olga Skalková, Hospodářské noviny
Libor Ostatek se hypotékám začal věnovat v době, kdy právě před dvaceti lety vstoupily na český trh. Byl tehdy jedním z klíčových zaměstnanců Českomoravské hypoteční banky (dnešní Hypoteční banky), která na ně získala první licenci. Podle jednoho ze svých scénářů počítá do pěti let s růstem průměrné sazby u hypoték až na úroveň 4,8 procenta.

Když jde o hypotéky, je Libor Ostatek jako chodící encyklopedie. V roli bankéře se jim začal věnovat, když ještě byly v Česku v plenkách a když právě před dvaceti lety vstoupily na český trh. Byl tehdy jedním z klíčových zaměstnanců Českomoravské hypoteční banky (dnešní Hypoteční banky), která na ně získala první licenci a v říjnu 1995 podepisovala smlouvy s prvními klienty.

S hypotékami pomáhal i v GE Money Bank a pak v roce 2006 rozjel vlastní makléřskou firmu Golem Finance, která se soustřeďuje na prodej hypoték pro většinu bank.

Ostatek, který už dvacet let sbírá klíčová data o hypotečním a realitním trhu, je respektovaným odborníkem v bankách i makléřských firmách a často komentuje aktuální vývoj na odborných konferencích a v médiích.

"Období startu hypoték je z dnešního pohledu nepředstavitelné," říká v rozhovoru pro HN a současně odkrývá tři varianty dalšího vývoje sazeb. V jednom z nich počítá s dynamickým růstem současných sazeb a do pěti let s úrovní průměrných úroků kolem 4,8 procenta ročně.

HN: Kdo byli klienti, kteří před 20 lety žádali o hypotéky a kteří je získali? 

Hledám výstižné slovo. Pionýři, odvážlivci? Několik čísel hodně napoví – průměrná hrubá mzda byla 8 307 korun měsíčně. Splátka hypotéky na 1 milion Kč při tehdejší průměrné sazbě 13,3 procenta a maximální splatnosti dvacet let skoro 12 tisíc korun. Za několikatýdenní posouzení a v lepším případě schválení úvěru klienti museli ještě navíc zaplatit 10 tisíc korun a k tomu měsíčně poplatek 150 korun. Dotazník pro žádost měl 14 stran! A pokud chtěl klient koupi realizovat v dohledné době, musel si vyčlenit další peníze či nabídnout protislužbu pro "urychlení" procesu na katastru, který řešil věci v řádech měsíců. Poskytování hypoték se rozbíhalo velmi pomalu, zájem byl sice obrovský, ale klienti přišli, seznámili se s podmínkami poskytování hypoték a ve většině případů odešli a založili si stavební spoření.

HN: Jaký byl tedy tehdy nejčastější profil klienta?

Skrze schvalovací síto prošli jen lidé nestandardními, vysokými příjmy, převážně z větších měst – na počátku z Prahy, postupně i z krajských měst. Klienti museli mít na koupi nemovitosti minimálně 30 procent vlastních zdrojů a prakticky neexistoval samožadatel. Běžně o ni žádali manželé s rodiči, aby se jim příjmy při posuzování žádosti mohly sčítat, a jednotlivcům se hypotéky prakticky nedávaly. Klienti museli mít notnou dávku trpělivosti. Jen schválení hypotéky trvalo týdny, vklady zástavy nemovitosti na katastry měsíce. Na obranu bank ale musím říct, že tehdy neexistovaly úvěrové registry a všechny informace o klientech si zjišťovaly samy.

HN: Průměrné sazby hypoték jsou dnes těsně nad dvěma procenty ročně. Jakou nejvyšší sazbu klienta na smlouvě si pamatujete?

Tak to bylo 17,5 procenta na pětileté fixaci v roce 1995.

HN: A naopak nejnižší sazba, kterou klient dostal?

Tu si vyjednala má kolegyně z firmy, a to díky své odvaze. V roce 2007 začaly takzvané variabilní hypotéky, tedy hypotéky s plovoucí sazbou, a banka jí dala tehdy sazbu jednoměsíční PRIBOR plus pevnou přirážku 0,9 procenta, která byla neobvykle nízká. V součtu to bylo tehdy cca 5,5, protože PRIBOR byl okolo 4,5 procenta. A dnes? Protože jednoměsíční PRIBOR je už velmi nízko, tak když k tomu přičtěte tu přirážku, kolegyně má sazbu již několik let jen 1,2 procenta. A pokud se budeme bavit o nejnižší fixní sazbě, tak to bylo těsně pod 1,5 procenta. Tuto hypotéku jsme vyřizovali klientům letos. Ale jednalo se o zcela výjimečný obchod, výjimečného klienta.

HN: Při zrodu hypoték někteří politici na začátku říkali, že jsou jen pro bohaté. Myslel jste si, že budou dostupné i pro lidi s průměrnými příjmy?

Politici komentovali v té době realitu, což jim šlo vždy lépe než pracovat se strategickými cíli. Strategickým cílem bylo znovuobnovení hypotečního bankovnictví v Česku a postupné zvyšování dostupnosti bydlení u nás. Ekonomické podmínky a trh s nemovitostmi nemohly banky ovlivnit. Jejich úkolem bylo obnovit systém a zlidšťovat podmínky financování. Krátkodobě bylo hůře, prvních pět let, aby v budoucnu mohlo být lépe. Strategie se zcela naplnila. V roce 1995 jsem byl na několikaměsíční stáži v kanadských bankách a to mě jasně přesvědčilo, že hypotéky jsou produkt pro velkou skupinu domácností. Rozhodně ne žádný luxus, ale také ne pro každého.

HN: Vraťme se do současnosti. S výjimkou dvou let v krizi úroků si lidé zvykli na to, že hypotéky neustále zlevňovaly. Letos se nové hypotéky v průměru prodávají za úrok blízký dvěma procentům ročně. Jak vidíte budoucí vývoj? 

Kladu si dvě hlavní otázky. Jsme už na úrokovém dně? Jak toto období bude dlouhé? Sazby už od letošního dubna neklesají, ale ani nerostou. V posledním půl roce na trhu vidíme určitý pohyb sazeb nahoru a dolů, ale jen v řádu desetin, setin procentního bodu. Myslím, že nové úrokové dno můžeme ještě zažít, ale už se bude jednat o malý posun. Domnívám se, že je před námi období, kdy sazby budou oscilovat kolem současných hodnot, tedy okolo 2,1 procenta ročně.

HN: A jak toto období bude dlouho trvat?

Je velmi pravděpodobné, že příští rok současné extrémně nízké sazby vydrží, a jak to bude dál, na to máme tři variantní scénáře. První scénář předpokládá, že současná úroveň sazeb se udrží i další roky. Druhým scénářem je mírný růst sazeb, takže do pěti let bude průměrná sazba z nových hypoték zhruba 3,8 procenta. A ten třetí scénář předpokládá dynamický růst sazeb a do pěti lety průměrné sazby kolem 4,8 procenta ročně. Jde o potenciální riziko, které může přinést domácnostem šok. Jen si představte, že měsíční splátka dvoumilionové hypotéky na dvacet let je při současných sazbách zhruba 10 300 korun. A při nové fixaci za pět let by to podle naší varianty dynamického růstu sazeb byla měsíční splátka skoro 13 tisíc korun! Samozřejmě že takový šok může eliminovat růst mezd a ceny nemovitostí. Ale jak to skutečně bude, to nikdo teď neví.

HN: Jaké produkty a služby v Česku ještě na hypotékách chybí, s jakými inovacemi mohou banky přijít?

To je otázka! Prostor zásadních inovací je značně vyčerpán a určitě nelze uvolňovat parametry hypotéky do nekonečna. Zvýšilo by to výrazně podíl nesplácených hypoték a také by se to nelíbilo regulátorovi. Už dnes zvedá ČNB prst. Řešení je ve větším zacílení inovací, které mohou oslovit sice malou skupinu zákazníků, ale výnosnost pro banky pak může být výrazně vyšší. Pěkným příkladem je hypotéka s kombinací fixní a variabilní sazby. Velký prostor otevírá poptávka mladších generací, které jsou zvyklé využívat moderní technologie a zajišťovat si služby přes počítače, tablety a mobily. A to je pro tradiční konzervativní pojetí a prodej hypotéky skutečně výzva.

Publikováno 15.10. na portálu iHNed.cz