Téma: Byt jako investice

Datum: 28.9.2015
Autor: Silvie Králová, magazín Téma
Rekordně nízké úrokové sazby, stejně jako obavy z brzkého zdražení úvěrů na bydlení i rostoucích cen nemovitostí přinesly nejen nový rekord na trhu hypoték, ale i oživení poptávky po bytech. A tím také jejich zdražení. Dobrá zpráva pro prodávající, horší už pro kupující. Bude se dále zdražovat? A vyplatí se pořízení nemovitosti jako investice?

Podmínky pro koupi vlastního bydlení nebyly za posledních deset let výhodnější. Přestože průměrné ceny bytů od propadu v roce 2009 zvolna rostou, stále ještě nedosahují předkrizových hodnot. A nízké úrokové sazby hypoték nákupům nového bydlení také přejí. Jen pro srovnání, v roce 2008, kdy ceny nemovitostí i úrokové sazby byly na maximu, si lidé na bydlení půjčovali za průměrných téměř šest procent. Letos v srpnu byla průměrná úroková sazba 2,11 procenta. Nízké úroky hypoték logicky stimulují poptávku. Jinými slovy, lidé si prostě více půjčují. To dokazují i objemy a počty hypoték. Letošní červen byl v tomto směru naprosto rekordní a dokonce překonal i stejný měsíc roku 2007, kdy byly sjednány hypotéky v celkovém objemu za 18,720 miliard Kč. Letos se laťka posunula na 19,747 miliard Kč.

Chuť kupovat roste

Roste počet poskytnutých úvěrů i jejich průměrná výše, výdaje domácností na splátku přitom klesají. Ještě v roce 2009 spolkla hypotéka v průměru polovinu měsíčních příjmů domácnosti. „Dnes je to zhruba třetina. Češi zažívají historicky nejpříznivější období pro pořízení vlastního bydlení," tvrdí Libor Ostatek, ředitel společnosti Golem finance.

Kolik kde stojí 2+1 a jaké jsou nájmy

A protože nízké jsou i úroky na běžných bankovních účtech a škudlit volné peníze se příliš nevyplatí na spořících účtech ani termínovaných vkladech, zvýšený zájem je i o koupi nemovitostí k investičním účelům. Prostě vyberete z banky úspory, vezmete si k tomu případně menší hypotéku, pořídíte si druhý byt a ten pronajmete. „To, co jsme dříve znali zejména od cizinců, kteří si kupovali nemovitosti na výhodné hypotéky, teď stále častěji sledujeme i u Čechů," potvrzuje Petra Horáková Krištofová, manažerka projektu FÉR hypotéka Asociace hypotečních makléřů.

Lidé investují hlavně do menších bytů. „Největší zájem je o byty 2+kk, které tvoří více než třetinu všech prodaných nových bytů. Za nimi jsou byty třípokojové. Jejich podíl je v Praze necelých 30 procent," tvrdí Radek Polák, mluvčí společnosti Trigema. Dvoupokojové byty vyhovují jak menším rodinám, tak jednotlivcům. Hodí se pro startovací bydlení a zároveň jsou využitelné jako investice. „Dají se totiž pronajmout nejen výhodně, ale i poměrně rychle," vysvětluje Martin Němeček, předseda představenstva Realitní společnost České spořitelny.

Velká sháňka po pronájmech je zejména v univerzitních městech, tedy v Praze, Brně či Olomouci, kde poptávku zvyšují studenti. Zdá se, že pořízení a pronájem bytu například v Praze nebo Brně musí být tedy hotové terno. Opak je ale pravdou. Při současných cenách a nájmech si na sebe například dvoupokojový byt v Praze vydělá až za téměř 28 let. V moravské metropoli se stejně velký byt zaplatí o šest let dříve.

Nejlepší poměr ceny a nájemného, a tudíž i nejrychlejší návratnost takové investice, vyšel expertům z realitního serveru Sreality. cz v Ústeckém kraj. „Zde si na sebe byt 2+1 pronájmem vydělá za 7,3 roku. V Moravskoslezském kraji to bude trvat o necelých pět let déle," hodnotí návratnost investice Michal Zadák, manažer serveru Sreality.cz.

Češi nechtějí riskovat

Řada lidí, kteří mají volné finance, přesto další byty, ale i baráky nebo pozemky kupuje. Mají za to, že peníze jsou tak lépe uložené, než aby tvrdly za nizoučký úrok v bance. Zároveň v současné turbulentní době nechtějí riskovat nákupem zlata, dluhopisů či akcií. Úplně nejvíc, jak vyplynulo ze zářijového průzkum společnosti Partners, se Češi bojí investic do podílových fondů.

„Naopak nemovitostem, což se ukazuje opakovaně i v různých dalších průzkumech, Češi prostě věří," říká investiční analytik Partners Aleš Tůma. Nedůvěru k podílovým fondům měla ve zmíněném průzkumu polovina dotázaných, ovšem investice do nemovitosti pro pronájem se obávala jen pětina respondentů.

„Nemovitosti je ovšem nutné obhospodařovat, což zabere nějaký čas," upozorňuje ekonom Arsen Lazarevič. Proto je dobré pořizovat si nemovitost maximálně hodinu cesty od domova nebo zaměstnání. Což si uvědomuje čím dál více lidí. „Chtějí mít investici pod dohledem. Je to trend, který pozorujeme například po dokončení výstavby první a druhé fáze Nových Chabrů. Máme mnoho klientů, kteří v těchto projektech zakoupili současně několik bytů. Pro vlastní bydlení větší rodinné tří nebo čtyřpokojové byty, a k nim ještě 1+kk či 2+kk na investici v cenové hladině do 2 až 3 milionů," komentuje Tal Grozner, ředitele společnosti Star Group.

Objevují se ovšem i investoři ve velkém. „Mám informace od řady developerů, že na trhu se pohybují specializovaní investoři, jež kupují i desítky garsoniér v bytových domech, které následně pronajímají," popisuje další nový trend ekonom Arsen Lazarevič. Pronajímají je pak nejen dlouhodobě, ale často i coby hotelové byty zahraničním turistům. V Praze klidně i za 100 euro denně. Když mají takových bytů třeba deset, platí si zpravidla správce, který se o jejich provoz i účetnictví stará. A i po odečtení jeho platu a bytových nákladů vydělají při slušné obsa zenosti třeba až půl milionu měsíčně. Pravda, pro počáteční investici na pořízení deseti garsoniér v Praze potřebujete minimálně dvacet milionů Kč.

Psa a kouření nezakážete

Nemovitosti se při běžném propočtu mohou skutečně zdát jako atraktivní investice. Vzhledem k oživování ekonomiky a velmi nízké nezaměstnanosti v Praze bude nejspíše růst i nájemné. Odborníci ale jedním dechem varují: Ani tahle investice není úplně bez rizika.

„Například nefunkční společenství vlastníků bytů může do budoucna znamenat nepříjemnosti v podobě zanedbané údržby," upozorňuje investiční analytik Aleš Tůma a radí, aby si investor před koupí bytu zjistil, jaké jsou poměry v domě. Dalším úskalím jsou i nájemníci. Jejich postavení vůči majitelům bytů navíc od ledna 2014 vylepšil nový občanský zákoník. Umožňuje nájemcům v bytě kouřit, mít tam psa či dokonce váš byt dále pronajmout. Vy tomu jako vlastník nemůžete nijak zabránit," upozorňuje ekonom Arzen Lazarevič. Stejně tak si nájemník může i bez svolení majitele udělat v pronajatém bytě trvalý pobyt, což je rizikem hlavně kvůli případné exekuci. Navíc nikdy předem nevíte, na jakého nájemníka natrefíte, zda v bytě něco nezničí, nebo nepřestane platit nájem, a vy se kvůli tomu nedostanete do problémů s hypotékou. Toto riziko je dobré zvážit především v případě, že byt financujete úvěrem na bydlení takzvaně "na dřeň", tedy bez finanční rezervy, která by pokryla období „výpadku".

I když se vám všechna popsaná rizika vyhnout, ani tak není jisté, že pronájem bude výnosný nebo že pokryje celou splátku hypotéky. Na druhé straně – i pokud nájem celou splátku nepokryje, nemusí jít o ztrátovou investici. Po splacení úvěru totiž zůstane investorovi nemovitost, jejíž hodnota v čase roste.

Nevyzpytatelní politici

Přesto ekonomové radí, aby lidé koupi nemovitosti na pronájem, jež má být hrazena hypotékou, předem probrali s šikovným hypotečním poradcem. Úrokové sazby se totiž mění, stejně tak se vyvíjí i ceny pronájmů. Investiční analytik Aleš Tůma varuje, že v budoucnu je potřeba s počítat i s vyššími úroky u hypoték. Ty se totiž i podle dalších expertů dotkly svého dna a lze tak čekat jejich mírný růst. V horizontu jednoho roku úroveň kolem 3 procent. „Ale lze očekávat, že za pár let budou úroky kolem 4 procent," predikuje Petra Horáková Krištofová.

Podle jejích propočtů nyní splátka hypotéky na byt v ceně 2 125 000 Kč, s dvouprocentní úrokovou sazbou a se splatností na 20 let vyjde měsíčně na 10 750 korun. Po pěti letech, kdy skončí fixace a úroky vzrostou na předpokládaná čtyři procenta, by se ale splátka navýšila na 12 356 korun. Realitní makléři pak předpovídají i postupné zdražování nemovitostí. Ostatně – to se děje už od roku 2013. A podobný trend očekává Česká národní banka i v příštích letech. Ceny porostou nejprve mírně, ale stále rychleji. „V průběhu roku 2015 mohou ceny bytů meziročně růst o přibližně 4 %, v roce 2016 se tempo může mírně zrychlit až na přibližně 5 procent," uvádí Zpráva o finanční stabilitě. Dál zatím výhled ČNB nesahá.

Zdá se tedy, že otálet se nevyplatí. Ceny nemovitostí rostou a zdražování hypoték je za dveřmi. Ekonom Arsen Lazervič ale varuje ještě před jedním rizikem. Podle něj mohou investici do nemovitostí vážně ohrozit a znehodnotit i politici. A odkazuje na již zmíněný nový občanský zákoník, díky kterému si polepšili hlavně nájemníci. „Do hlav politiků nevidíme, současné indicie, která nám dávají, jsou však velmi varovné. Například na Ministerstvu práce zvažují, jak zabrat volné nemovitosti. Problémem také můžou být kvóty na sociální bydlení ve městech, které můžou ve vybraných lokalitách vytvořit ghetta a znehodnotit nemovitosti všude kolem," uzavírá ekonom.

Od ledna roku 2014 upravuje vztahy mezi nájemníkem a majitelem nemovitosti nový občanský zákoník. Výhod nájemcům však dává nový kodex více. 

  • Podle zákoníku sice musí být nájemní smlouva vždy uzavřená písemnou formou, nicméně pokud nájemník v bytě žije tři a více let v dobré víře, že má smlouvu řádně uzavřenou, je platná, i když na papíře chybí.
  • Pokud to není ve smlouvě předem vyloženě zakázáno, nájemník může část pronajatého bytu pronajmout další osobě, a dokonce o tom nemusí vlastníka bytu ani informovat. Má to jednu podmínku - musí zde bydlet i on sám. Jakmile by se přestěhoval jinam, potřebuje k dalšímu pronájmu souhlas pronajímatele, a to v písemné formě. 
  • Nájemníkovi sice zůstává povinnost hlásit změny v počtu osob, které v bytě bydlí, ale není nutné dodat jejich jména, data narození a podobně. Majitel tak z čísla o počtu osob nepozná, zda se jeho nájemce oženil, nebo si vzal do volného pokoje dalšího podnájemníka.
  • Může v pronajatém bytě bez souhlasu vlastníka podnikat, tedy pokud tím nepůsobí zvýšené zatížení pro byt.
  • Může v bytě chovat domácí zvířata (tedy třeba tři psy, či pět koček), aniž by k tomu potřeboval souhlas majitele. V paragrafu je jen vágní formulace, že tím nesmí pronajímateli nebo dalším obyvatelům domu způsobit nepřiměřené obtíže.
  • Nájemník může v bytě kouři
  • Pokud chce nájemník mít v pronajatém bytě trvalé bydliště, stačí zajít na příslušný úřad, předložit nájemní smlouvu a vyměnit si občanku. Pronajímatel se to oficiálně vlastně ani nedozví. Pronajímatel vás pak ovšem může ze svého bytu ohlásit, nebo vám předem ve smlouvě zakáže se v pronajatém bytě trvale přihlásit – důvodem je zpravidla obava před exekutory, pokud by nájemník někde dlužil.

Ceny nových bytů (srpen 2015)

Publikováno v magazínu Téma 25. 9. 2015