Hypotéky zavadily o úrokové dno

Datum: 7.7.2015
Autor: GOLEM FINANCE
Úrokové sazby hypoték po 19 měsících vzrostly. K obratu trh nasměřovaly dvě největší banky, které pod tlakem rostoucích cen zdrojů oznámily v polovině června zdražení fixních sazeb. Klienti však zoufat nemusejí, stále je možné získat hypotéku s fixní sazbou pod 2 procenty.

Obrat ve vývoji úrokových sazeb je tu. Dvě z největších bank - Hypoteční banka a Komerční banka - v polovině června rozhodly o navýšení nabídkových úrokových sazeb hypoték. V případě Komerční banky nejfrekventovanější sazba s 5letou fixací zdražila o 0,1 procenta.  Hypoteční banka o 1 desetinu zvedla sazby pro 3letou fixaci, 5leté fixace podražily o 2 desetiny procentního bodu. Kromě těchto dvou bank v průběhu června navyšovala své sazby ještě Expobank a Oberbank. Jedinou bankou, která se v červnu vydala opačným směrem, byla Airbank, která zlevňovala jak fixní, tak variabilní sazby.

Výsledkem výše uvedených cenových změn je nárůst indexu průměrných nabídkových sazeb o 2 resp. 4 setiny procenta. Index GOFI 70 mapující napříč trhem průměrnou úrokovou sazbu hypoték do 70 % LTV* meziměsíčně vzrostl z 2,15 %  na 2,17 %. Ač nárůst není nijak výrazný, jedná se bezpochyby o milník. Sazby naposledy rostly v říjnu 2013.

Tip: Náš podrobnější komentář k obratu úrokových sazeb naleznete v článku Růst sazeb rozehrává novou partii na trhu hypoték.

Průměrná úroková sazba hypoték s plovoucí sazbou navázanou na 1 měsíční PRIBOR se v červnu vrátila na 2,37 %. Rozdíl mezi průměrem fixních (GOFI 70) a plovoucích sazeb (GOFI 70 VAR) i nadále dosahuje 20 bazických bodů.

K meziměsíčnímu nárůstu fixních sazeb došlo také v dalších sledovaných kategoriích LTV. Index GOFI 85 meziměsíčně vystoupal o 4 setiny na 2,28 % a stejně velký posun vzhůru mají za sebou 100% hypotéky, jenž banky v červnu nabízely v průměru za 3,38 %.  Stoprocentní hypotéky jsou nyní ve středu zájmu České národní banky, která chce jejich poskytování omezit.

 Vývoj úrokových sazeb hypoték (2009 - 2015)

Index GOFI 70 vysokou mírou úspěšnosti predikuje vývoj indexu cen reálně sjednaných hypoték - FINCENTRUM HYPOINDEX. Hodnota FINCENTRUM HYPOINDEX v posledním měřeném období (květen 2015) klesla o 6 setin procentního bodu na 2,05 %. Červnové výsledky budou uveřejněny 22. července. V důsledku dobíhajících žádostí v červnu nevylučujeme ještě stagnaci či dokonce prolomení 2% hranice, ale v červenci již hodnota indexu nejspíše mírně poroste.

Zmíněné indexy jsou však průměrem za všechny banky. V praxi však klienti s pravidelnými příjmy a čistými úvěrovými registry mají stále ještě možnost získat hypotéku se sazbou pod dvěma procenty. Nejnižší dosažitelná fixní sazba činí aktuálně 1,69 %, ale podmínkou je sjednání dalších produktů z nabídky banky.

Sazby hypoték nemusejí od teď jen růst

Stávající situace úrokových sazeb nemusí být ještě faktickým bodem obratu, od kterého sazby pouze porostou. Současnou situaci posuzujeme v širších souvislostech a sazby před prázdninami zpravidla vždy trochu rostou, aby mohly v podzimních měsících zase nabrat jihovýchodní směr.

Letos je však situace bank složitější. Cena peněz na mezibankovním trhu skokově vzrostla a tím i zdroje, kterými banky financují své úvěrové aktivity. Na rozhodnutí managementu pak leží rozhodnutí, jestli nárůst sazeb promítnout do cen úvěrů koncovým klientům, nebo na úkor ziskové marže budou sazby držet dole a na atraktivní ceny lákat nové klienty s cílem posílit svůj tržní podíl. Obě strategie jsou zcela legitimní a každá banka má mix zdrojů pro financování úvěrových aktivit postavený jinak. Banky s dostatečným objemem klientských vkladů jsou zpravidla na pohyby cen na mezibankovním trhu méně citlivé.  V červenci zatím na Hypoteční banku a Komerční banku navázala zvýšením sazeb pouze UniCredit bank, ostatní banky vyčkávají.

Grafy růstu a poklesu sazeb 

Dostupnost bydlení zhoršují rostoucí ceny bytů

Obrat ve vývoji úrokových sazeb v kombinaci s meziměsíčním nárůstem průměrných cen bytů přinesl nepatrné zhoršení dosažitelnosti vlastnického bydlení. Titulní index dostupnosti bydlení (IDB), který měří, jak velkou část čistého příjmu musí domácnost vynaložit na splátku hypotečního úvěru, v červnu vzrostl na 32,1 %. Nárůst indexu jde ruku v ruce s ekonomickým oživením a růstem cen nemovitostí, který je nejvíce patrný v regionech s rozvinutou ekonomikou. Největší meziroční nárůst indexu dostupnosti bydlení registrujeme v Královehradeckém kraji, Plzeňském kraji a především Praze, kde je dostupnost bydlení díky vysokým cenám dlouhodobě nejkomplikovanější.  

Míra zatížení domácností hypoteční splátkouIndex dostupnosti bydlení (kraje ČR, červen)

Trochu jiný pohled na dosažitelnost vlastnického bydlení poskytuje index návratnosti bydlení, který abstrahuje od vývoje ceny úvěrového financování a je pouze poměrem průměrných nabídkových cen a průměrných čistých příjmů českých domácností v jednotlivých regionech. Na celorepublikové úrovni nyní index návratnosti bydlení dosahuje 5,2násobku ročního příjmu. V Ústeckém kraji nebo na Vysočině jsou to necelé 3 roční příjmy. Průměrná cena bytů v Ústeckém kraji nyní podle statistik portálu RealityČechy.cz nyní dosahuje 580 000 Kč. 

Vývoj indexu návratnosti bydlení (INB)Index návratnosti bydlení (kraje ČR)

Míra dostupnosti bydlení bude podle našeho názoru v následujících měsících pozvolna růst spolu s tím, jak porostou ceny nemovitostí i ve zbývajících regionech, kam ekonomické oživení teprve přichází. Po zbytek roku očekáváme hodnotu IDB indexu v rozmezí mezi 32 – 35 procenty.

*LTV (loan-to-value) poměr mezi hodnotou zastavované nemovitosti a výší úvěru

 

Zdroj: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz, www.hypoindex.cz, www.patria.cz, banky