Hypotéky 2014: Prosincový pokles sazeb korunoval rekordní rok

Datum: 5.1.2015
Autor: GOLEM FINANCE
Úrokové sazby hypoték klesají bez přestání již 13 měsíců. Titulní index GOFI, který mapuje vývoj průměrných nabídkových sazeb hypoték všech bank na trhu, klesl v prosinci meziměsíčně o 3 setiny procentního bodu na 2,36 %*. Roční průměr úrokových sazeb poprvé klesl pod 3 %. Z levných hypoték těží klienti i banky. Objem poskytnutých hypoték se přiblíží 155 mld. Kč.

Aktivita bank v uplynulém měsíci odrážela blížící se konec roku. Změnu nastavení úrokových sazeb jsme zaznamenali u Fio banky, mBank, Komerční banky, Oberbank a České spořitelny, která zároveň přišla v předvánočním období se zajímavým konceptem slev – Štědrá hypotéka. Výsledkem je posunutí indexů fixních úrokových sazeb na další rekordní minima. 

Titulní index GOFI 70, který napříč všemi bankami mapuje vývoj průměrných nabídkových sazeb hypoték do 70 % LTV, klesl v prosinci meziměsíčně o 2 setiny procentního bodu. Jeho aktuální hodnota činí 2,36 %. V prosinci 2013, kdy pokles indexu odstartoval, průměrná nabídková sazba dosahovala hodnoty 3,09 %. V meziročním srovnání to znamená rozdíl více než 70 bazických bodů. Pokud bychom tento rozdíl promítnuli do výše splátky 2 milionové hypotéky s 20letou splatností, rozdíl ve splátce by aktuálně činil 720 Kč. Zatímco v prosinci 2013 by klient platil měsíčně 11 182 Kč, v prosinci 2014 by splátka té samé hypotéky vycházela na 10 462 Kč.

 Úrokové sazby hypoték - prosinec 2014

Kromě hypoték poskytovaných do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (70 % LTV) úrokově zlevňovaly také hypotéky ve vyšších pásmech LTV. Tzv. 100% hypotéky banky v prosinci nabízely v průměru za 3,49 %, což je o 2 setiny p.b. méně než v předchozím měsíci a o 95 setin procenta méně, než v prosinci 2013!

V případě 85procentních hypoték klesl úrokový index GOFI85 meziměsíčně o 3 setiny p.b. na 2,54 %, čímž se dorovnal na dosavadní úroveň indexu variabilních sazeb GOFI 70 VAR. Hodnota indexu variabilních úrokových sazeb kromě říjnového skokového nárůstu dlouhodobě oscilovala právě kolem 2,55 %. V prosinci vlivem cenových změn ve Fio bance index klesl na 2,51 %, přesto rozdíl mezi indexy činí 11 bazických bodů stále ve prospěch fixních sazeb. Variabilní sazby jsou v tuto chvíli na okraji zájmu jak klientů, tak bankéřů, z čehož plyne tento úrokový paradox.

Vyjádření rozdílu fixní a variabilní sazby pro 70% LTV

 Index GOFI70 s vysokou mírou úspěšnosti predikuje vývoj respektovaného ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX. Ten měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně sjednaných hypoték a jeho hodnota v listopadu propadla na 2,44 %. S ohledem na vývoj indexu GOFI70 a s přihlédnutím k silnému konkurenčnímu boji, očekáváme v prosincových statistikách FINCENTRUM HYPOINDEXu další pokles směrem k hranici 2,4 %.

Úrokové sazby na rekordu

Rok 2014 v oblasti hypoték byl jak z pohledu klientů, tak bank nadprůměrně příznivý. Nízké úrokové sazby, jejichž celoroční průměr klesl poprvé v historii pod 3 procenta (tabulka 1), v kombinaci s pozitivními zprávami z české ekonomiky a obratem v oblasti cen nemovitostí, přinesl nárůst poptávky po novém bydlení a spolu s tím i zájem o nové hypotéky.

Úrokové sazby

Objem sjednaných hypoték za rok 2014 dosáhne zhruba 155 miliard korun, přičemž v tomto čísle je započtena i produkce bank nereportující své výsledky MMR ani serveru hypoindex.cz. Zároveň odhadujeme, že podíl nových hypoték vzrostl na úkor refinancování z 64 % na 77 %.

 Struktura produkce vykazovaných hypoték ( mld. Kč )

Pokles úrokových sazeb a redukce poplatků přinesly výrazné zlevnění hypoték jak stávajícím klientům, kterým skončilo fixační období, tak novým klientům pořizujícím nové nebo lepší bydlení. Levnější hypotéky a přístupnost bank znamenají lepší dosažitelnost úvěrového financování a přeneseně také dostupnosti bydlení. Na realitním trhu sice došlo v uplynulém roce k obratu a ceny nemovitostí začínají v průměru růst. Stále se však jedná o statistiku a existuje mnoho regionů a typů nemovitostí, kde zlevnění hypoték v konečném efektu převyšuje případný nárůst pořizovací ceny nemovitosti.

Hypotéky ukrajují z příjmů domácností čím dál méně

Ve spolupráci s realitním portálem REALITYČECHY míru dostupnosti bydlení dlouhodobě monitorujeme prostřednictvím indexu dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část čistého příjmu průměrné české domácnosti si ukrojí splátka hypotéky, jejíž výše odpovídá průměrné ceně bytu v daném segmentu. Souhrnný index dostupnosti bydlení zahrnující celou ČR a všechny velikosti bytů v prosinci 2014 klesl na 29,9 %. V součtu za celý rok 2014 a navzdory nárůstu cen bytů index dosáhl hodnoty 30,1 %.

Index dostupnosti bydlení ( kraje ČR, průměr za rok 2014 ) 

Mezi regiony s nejlepší dostupností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj, Vysočina a Liberecký kraj. Na opačném konci a vysoko nad celorepublikovým průměrem je hlavní město Praha, kde v roce 2014 průměrná domácnost vynaložila na splátku hypotéky bezmála 65 % svého čistého měsíčního příjmu.

* 6. 1. 2015 došlo k opravě dat vyplývající z přecenění indexů, které posunulo hodnoty indexů o jednotky setin procent směrem dolů. Změny jsou vyznačeny modře.  

Zdroj: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz, banky, www.hypoindex.cz