Sazby hypoték marně hledají dno. Dostupnost je stále výborná

Datum: 8.12.2014
Autor: GOLEM FINANCE
Ceny bytů i sazby hypoték zamířily v listopadu dolů a s nimi i indexy dostupnosti bydlení. Klienti zvažující pořízení vlastního bydlení mají nyní nadmíru příznivé podmínky pro realizování svého záměru. Od historického minima nás v tuto chvíli dělí jen 8 bazických bodů.

Listopad přinesl další snížení sazeb hypoték. Titulní index průměrných nabídkových úrokových sazeb klesl na 2,43 %. Vedle toho průměrná cena bytů rovněž klesla o 5000 Kč. Výsledkem je meziměsíční pokles indexu dostupnosti bydlení o 2 bazické body na 30,1 %. Převedeno na konkrétní situaci: průměrná česká domácnost nyní na splátku hypotéky ve výši 1,82 mil. Kč (=listopadový průměr nabídkových cen bytů) vynaloží necelou třetinu svého čistého příjmu. Meziročně je nyní míra dostupnosti bydlení srovnatelná. Loni touto index dosahoval hodnoty 30,8 %. Stále tedy přetrvává příznivá situace pro pořízení bydlení. Výjimečnost aktuální situace si uvědomíme v porovnání se obdobím před pěti lety, kdy byly sazby o 3 procentní body výše a index dostupnosti bydlení tehdy dosahoval 43,5 %.

Index dostupnosti bydlení IDB70 (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v listopadu klesl z 30,3 % na  30,1 %.

Index 85% LTV klesl z 30,8 % na 30,5 %

Index 100% LTV vzrostl z 33,6 % na 33,2 %

Index dostupnosti bydlení 

Dostupnost v regionech

Jiná je situace v regionech. Zatímco na celorepublikové úrovni index stagnuje, v jednotlivých krajích České republiky během jediného roku došlo k celkem zásadním posunům v dostupnosti bydlení. V pěti krajích z celkových 14 došlo k meziročnímu zhoršení dostupnosti bydlení. Největší posun tímto směrem zaznamenal Jihočeský kraj, kde v říjnu došlo ke skokovém nárůstu cen. Tento stav však zatím hodnotíme jako krátkodobý výkyv. Dlouhodobě však vidíme výrazné zhoršování dostupnosti bydlení v Praze, kde index během uplynulých 12 měsíců vzrostl o 4,2 %. Ceny v Praze za poslední rok raketově vzrostly, což v kombinaci se stagnací příjmů přineslo výrazné zhoršení dostupnosti bydlení.

Naopak ke znatelnému zlepšení (poklesu zatížení hypoteční splátkou) došlo v Jihomoravském (-4,7 %), Libereckém (-4,4 %) a Libereckém kraji (-4,1 %).

V absolutních číslech míry dostupnosti bydlení k žádným velkým změnám nedošlo. Stále platí, že nejlepší dostupnost bydlení je v Ústeckém kraji, kde průměrná domácnost vynaloží na splátku hypotéky, jejíž výše odpovídá průměrné ceně bytu (560 000 Kč), 11,5 % svých čistých příjmů. Opakem je Praha, kde index dostupnosti bydlení dosahuje při průměrné ceně bytů 4,27 mil. Kč hodnoty 65,3 %.  

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení vyjadřující kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v listopadu nepatrně klesl na hodnotu 4,76. Jinak vzhledem k tomu, že do výpočtu indexu nevstupují náklady na financování pořízení bydlení, resp. není ovlivněn aktuálním poklesem úrokových sazeb hypoték, index dlouhodobě roste. Jen za posledních 12 měsíců vyšplhal o 19 bazických bodů.   

 Index návratnosti

Pro klienty financující nákup z vlastních zdrojů dochází s nárůstem cen logicky k postupnému zhoršování dostupnosti. Ovšem podobně jako v případě IDB existují v ČR regiony, kde ceny bytů letos klesaly a v některých případech jsou blízko rekordních minim. Jedná se například o Liberecký kraj s průměrnou cenou 1,15 mil. Kč a hodnotou návratnosti bydlení na úrovni 3,25 let.  

Opačná situace panuje v Praze, kde během jediného roku průměrná cena vzrostla o 537 000 Kč a index návratnosti bydlení díky tomu vyskočil z 9,07 let na 10,33 roku. Z pohledu lidí uvažujících o vlastním bydlení statisticky nejlepší dostupnost bydlení nabízí Ústecký kraj s návratností bydlení na úrovni 1,81 roku.

Sazby hypoték dál padají

Listopad pokračoval v dosavadním trendu. Banky opět upravovaly úrokové sazby. A většinou směrem dolů. K přecenění úrokových sazeb tentokrát přistoupila Hypoteční banka, UniCredit Bank, Wüstenrot hypoteční banka, Expobank a Oberbank. Na předkampaňové hodnoty se vrátily sazby Raiffeisenbank. Cenové změny se týkaly jak fixních, tak variabilních sazeb a v obou případech došlo v listopadu k posunu absolutních minim, na které se klienti při splnění všech bankou vypsaných podmínek mohou dostat. Nabídková sazba u UniCredit Bank a Wüstenrot hypoteční banky nyní startuje na 1,79 % resp. 1,64 %. Výsledkem je další pokles našich GOFI indexů.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Loni v listopadu nabízely banky 70% hypotéky v průměru za 3,12 % (měřeno indexem GOFI 70, který mapuje nabídky všech bank na trhu). Od té doby hodnota indexu bez přestání klesá a dostala se až na aktuální úroveň 2,43 %.

Vývoj úrokových sazeb hypoték (2009 - 2014)

Fixace na 5 let, 85% LTV V případě hypoték s LTV* mezi 70 – 85 % index GOFI85 meziměsíčně klesl o 5 setin na 2,58 %, čímž mimo jiné dosáhl říjnové úrovně „70“indexu průměrných variabilních sazeb. Asi není ani třeba zmiňovat, že i v případě indexu GOFI85 se jedná o další posunutí historického minima.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Největším skokanem několika uplynulých měsíců je však index 100% hypoték. GOFI 100 oproti říjnu klesl o 9 setin procenta a meziročně bez dvou setin o celé procento. Jeho aktuální hodnota činí 3,51 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Poslední dostupná data FINCENTRUM HYPOINDEXu, která odrážejí průměrnou úrokovou sazbu všech v říjnu poskytnutých hypoték, potvrzují pokles úrokových sazeb. Hodnota indexu meziměsíčně klesla - v souladu s naším očekáváním a vývojem indexu nabídkových sazeb GOFI 70 - o 3 bazické body na 2,51 %. V listopadových datech, která budou zveřejněna 17. prosince očekáváme razantnější pokles pod hranici 2,5 %.

Konec roku ve znamení poklesu sazeb

Listopadové výsledky zapadají do scénáře, který jsme nastínili v předchozím měsíci. Sazby na mezibankovním trhu nadále klesají a akce UCB a WHB naznačily, že prostor a ochota bank pro další pokles sazeb v oblasti hypoték existuje. Ohledně dosažení úrokového dna bude klíčovým faktorem, zda se k ostřelování marketingově zajímavé 2procentní hranice přidají i další banky a zda cenové zatraktivnění bude mít očekávaný efekt z pohledu přílivu nových klientů. Z pohledu dostupnosti bydlení se ve výhledu do následujících měsíců nic nemění. Očekáváme stagnaci indexů a tím i zachování excelentních podmínek pro pořízení vlastního bydlení.

*Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2014:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2012, dle ČSÚ
  • V roce 2013 očekáváme, že příjmy se pohybovaly zhruba na úrovni roku 2012 a pro rok 2014 tento odhad posouváme na základě makroekonomických predikcí o 0,5 % výše.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2012 a 2013. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Ceny nemovitostí ve znamení pozvolného růstu cen

Listopad a prosinec patří k obdobím, kdy se spíš dokončují realizace obchodních případů, než aby přicházeli do realitních kanceláří lidé, kteří aktuálně hledají nové bydlení. Nižší poptávka se ovšem nijak nepodepsala na vývoji cen bytů v České republice. Od začátku roku, až na pár výjimek, dochází k lehkému odrazu cen nemovitostí od pomyslného dne. A bylo tomu tak i v samotném závěru letošního roku. Za období listopad – prosinec 2014 došlo dle dat portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz u všech kategorií bytů k růstu jejich nabídkových cen. Nejvíce si „polepšily“ byty kategorie 1+1, které se na začátku prosince nabízely o 2,44 % dráž než na začátku listopadu. U malých bytů tedy došlo k meziměsíčnímu navýšení jejich hodnoty o 20 235 Kč. O polovinu menší byl nárůst cen bytů kategorie 2+1. Byty 2+1 zdražily za poslední měsíc o 9 176 Kč (0,84 %). Nejmenší vzestup byl zaznamenán za stejné období u kategorie 3+1, která si připsala 0,35 %, což odpovídá zdražená ve výši 4 781 Kč. Mírný růst cen se ovšem nijak zásadně neprojevuje na zhoršování dostupnosti bydlení. Nízké úrokové sazby a jen pozvolné zvyšování cen bytů znamená stále velmi dostupné bydlení v České republice. Nijak zásadní výkyvy neočekáváme ani na začátku příštího roku. Realitní „sezóna“ začíná na přelomu března a dubna a do té doby by neměly ceny nemovitostí nijak razantně růst.

 

Zdroj: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz