V Praze na pořízení bydlení nestačí ani 10násobek ročního výdělku

Datum: 18.9.2014
Autor: GOLEM FINANCE, RealityČechy.cz
Úrokové sazby hypoték dál rychle klesají. Podmínky financování pořízení vlastního bydlení tedy nikdy v historii nebyly lepší. Indexy úrovně dostupnosti bydlení se však vlivem nárůstu průměrných cen bytů znovu vyhouply vzhůru. Největší cenový nárůst zaznamenala Praha a Karlovarský kraj. V Praze index návratnosti bydlení je již nad 10násobkem čistého ročního příjmu domácnosti.

Hypotéky v srpnu zlevnily o další desetinu procentního bodu. Nicméně v návaznosti na nárůst průměrných cen bytů došlo k navrácení míry dostupnosti bydlení na úroveň předchozích měsíců. Titulní index dostupnosti bydlení, vyjadřující jak velkou část čistého příjmu musí domácnost vynaložit na splátku hypotéky, v srpnu vzrostl z 29,8 % zpět na 30,1 %. A ani v meziročním srovnání zatím nepozorujeme výraznější změny. Loni touto dobou index dosahoval hodnoty 30,6 %. Ovšem v porovnání se situací před pěti lety se nyní pohybujeme v diametrálně odlišných podmínkách. V srpnu 2009 činila průměrná cena bytů 2,04 milionu korun a úroková sazba 70% hypoték byla 5,62 %, takže míra zatížení domácností hypoteční splátkou se pohybovala na úrovni poloviny čistého měsíčního příjmu (47 %).

Index dostupnosti bydlení IDB70 (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v srpnu vzrostl z 29,8 na 30,1 %.

Index 85% LTV vzrostl z 30,2 % na 30,4 %.

Index 100% LTV vzrostl z 32,9 % na 33,4 %

idb---srpen-2014

Dostupnost bydlení v krajích České republiky

Nárůst celorepublikového indexu byl v srpnu tažen především prudkým zdražením bytů v Praze (+140 000 Kč) a skokovým nárůstem v Karlovarském kraji. Nepatrný nárůst hodnoty indexu evidujeme také ve Zlínském, Libereckém kraji a na Vysočině.

ceny-bytu-v-karlovarskem-kraji-2014

 Ve zbývajících devíti krajích došlo meziměsíčně spíše k mírnému zlepšení dostupnosti bydlení. Výjimkou je Královehradecký kraj, kde průměrné ceny bytů klesly oproti červenci o 50 000 Kč a stejnému období loňské roku dokonce o 260 000 Kč. Index dostupnosti bydlení loni touto dobou dosahoval hodnoty 32,9 %. Nyní je na 26,5 %. 

 idb---srpen-2014--kralovehradecky-kraj

Žebříčku krajů podle úrovně dostupnosti vlastnického bydlení dlouhodobě dominuje Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Ve všech 3 krajích se se míra zatížení domácností hypoteční splátkou pohybuje v posledních 6 měsících pod hranicí 20 %, tedy jedné pětiny čistého ročního příjmu.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení vyjadřující kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Do výpočtu tedy nevstupují náklady na financování pořízení bydlení. V srpnu index vzrostl z 4,62 na 4,7. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost musí nyní statisticky na pořízení bytu v ceně 1,8 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit zhruba 4,7násobek ročního příjmu.

Index návratnosti bydlení - srpen 2014

Ve statistikách návratnosti bydlení se samozřejmě projevil prudký nárůst cen v Praze takže návratnost bydlení zde v srpnu přesáhla hranici 10násobku. V Praze se na této úrovni index pohyboval naposledy v červnu 2009.

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti kromě Prahy také Olomoucký a nově Karlovarský kraj.

INB Praha - srpen 2014

Úrokové sazby pozvolna míří k 2,5 %

Průměrná úroková sazba hypoték klesla v srpnu o další desetinu procenta. V součtu od začátku roku již hypotéky zlevnily o více než půl procenta a blíží se prolomení 2,5procentní hranice. Největší kumulativní propad měřeno od začátku roku evidujeme u 100% hypoték, které zlevnily o více než 7 desetin procenta.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Titulní index GOFI70, který mapuje vývoj úrokových sazeb hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) a s velkou mírou úspěšnosti predikuje vývoj trhem respektovaného ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX, v uplynulém měsíci klesl o 9 setin procentního bodu na 2,58 %. Jen pro srovnání - loni touto dobou průměrná nabídková sazba činila 3,09 % a před pěti lety dříve zmíněných 5,62 %.

 Vývoj úrokových sazeb hypoték - srpen 2014a

 

Fixace na 5 let, 85% LTV Hypotéky do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) meziměsíčně klesly z 2,78 % na 2,69 %. V meziročním srovnání jsou potom 85% hypotéky levnější  o 53 setin procenta.

Fixace na 5 let, 100% LTV: V důsledku konkurenčního soupeření a trendu rozvolňování podmínek poskytování hypoték dochází na straně bank ke snižování úrokových sazeb rizikovějších hypoték s vyšším LTV. Index GOFI100 mapující tuto kategorii klesl v meziročním srovnání již o 0,70 procentního bodu. Jeho aktuální hodnota činí 3,71 %, přitom ještě v létě 2012 jeho hodnota přesahovala hranici 5 procent.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Naměřené hodnoty a výše popisované trendy korelují se statistikami respektovaného ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX. Ten měří průměrnou úrokovou sazbu všech hypoték poskytnutých v daném měsíci a v červenci jeho hodnota klesla z 2,76 % na 2,72 %. Data za srpen budou zveřejněna ve středu 17. září. S ohledem na vývoj nabídkových sazeb a hodnoty indexu GOFI70 očekáváme, že i srpnový FINCENTRUM HYPOINDEX klesne.

Výhled do nadcházejících měsíců

Během letošního podzimu očekáváme tuhý konkurenční souboj, kde hlavním nástrojem bude opět cena – poplatky za vyřízení úvěru, poplatky za odhad nemovitosti a samozřejmě úrokové sazby. Stranou podle našeho názoru nezůstanou ani banky z velké trojice a indexy fixních úrokových sazeb budou podle našeho názoru úspěšně atakovat 2,5procentní hranici a postupně se přiblíží cenovému dnu. Indexy dostupnosti bydlení budou pravděpodobně oscilovat kolem stávajících hodnot s výhledem na postupný mírný růst.

Ceny nemovitostí rostou v atraktivních lokalitách

Plošný vzestup cen nemovitostí, tak jak jsme jej mohli zaznamenat v letech 2002 – 2007 je dávno minulostí. Pomyslné cenové nůžky se rozevírají nejen u stavebních pozemků a rodinných domů, ale také u bytů. Ať už jde o jakoukoliv nemovitost, vždy je při stanovení ceny nejdůležitější faktorem lokalita, ve které se nachází. Reality v atraktivních lokalitách si svoji hodnotu běhen ekonomické recese nejen udržely, ale existuje mnoho míst, ve kterých ceny dokonce rostly. Největší rozdíly jsou ve velkých městech. Například pěkný cihlový byt na Vinohradech může být až 3x dražší než byt na panelovém sídlišti na okraji města. Z pohledu vývoje cen nemovitostí si svoji hodnotu velmi dobře drží byty v osobním vlastnictví po celkové rekonstrukci. Velkou výhodu mají majitelé nemovitostí, které prodávají nemovitost v dosahu MHD s dobrou dostupností do centra. Za posledních 5 let se nároky kupujících ovšem zvýšily. Už nejde jen o to, jestli je byt cihlový nebo panelový, ale rozhodující v mnoha případech je např. možnost snadného parkování u domu popřípadě dostupnost některé z cyklostezek. Trávení volného času hraje velkou roli zejména u rodin s dětmi.

Z dlouhodobého vývoje cen bytů na portálech realitycechy.cz a realitymorava.cz je patrné, že se od začátku roku 2014 zvedly nabídkové ceny bytů nejen v Praze, ale i ve Zlíně, Pardubicích, Hradci Králové a Karlových Varech. Jedním z důvodů zvýšení cen nemovitosti v Karlových Varech může být aktuální poptávka klientely z postsovětských zemí. Zejména pak obyvatel, kterých se dotkla aktuální ukrajinská krize. Naopak, k poklesu cen nemovitostí dlouhodobě dochází na Ostravsku. Byty v Ostravě od začátku roku zlevnily o více než 5 procent. Stabilní ceny nemovitostí jsou pak v Plzni (0,6 %) a Olomouci (2,68 %), kde došlo jen k minimálnímu výkyvu směrem nahoru.

Trh s realitami je velmi citlivý na cenu hypotečních úvěrů. Aktuální úrokové sazby jsou na velmi nízké úrovni, což stále přivádí do realitních kanceláří nejen zájemce o vlastní bydlení, ale také investory.

Ceny pozemků porostou

Před koncem roku očekáváme zvýšení poptávky zejména po stavebních pozemcích, na které má být od 1. 1. 2015 ovalena daň z přidané hodnoty (DPH). Ministerstvo financí má v úmyslu od 1. 1. 2015 zavést DPH na stavební parcely, ke kterým jsou přivedeny inženýrské sítě. Stavební parcely jsou v současné době od DPH osvobozeny. Jejich zdanění způsobí zdražení až o stovky tisíc korun. DPH na stavební parcely je předmětem materiálu, který Ministerstvo financí rozeslalo do připomínkového řízení. Stát plánuje od příštího roku uvalit minimálně 15% sazbu DPH i na parcely, na nichž žádná stavba není. Například v Praze se průměrná cena parcely pohybuje mezi čtyřmi a pěti miliony korun. V případě zdanění tak dojde ke zdražení minimálně o 600 až 750 tisíc korun. Pokud však bude základní sazba DPH 21 %, cena stavebních parcel se zvýší o 840 tisíc až 1,05 milionu korun. 

Zdroj: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz