Index dostupnosti bydlení znovu klesl pod 30 %

Datum: 12.8.2014
Autor: GOLEM FINANCE
Tempo poklesu sazeb hypoték bylo v červenci silnější než nárůst cen bytů, takže došlo k nepatrnému meziměsíčnímu zlepšení dostupnosti bydlení. V porovnání s loňským rokem v polovině krajů došlo ke zlepšení dostupnosti bydlení, v polovině ke zhoršení. Největší zvrat evidujeme v Praze, kde míra zatížení domácnosti hypoteční splátkou vzrostla meziročně o více než 10 procent.

Tentokrát byl pokles sazeb hypoték silnější

Meziměsíční pokles úrokových sazeb hypoték byl v uplynulém měsíci silnější, než nárůst cen bytů. Výsledkem je zlepšení dostupnosti bydlení v ČR. Index dostupnosti bydlení, vyjadřující jak velkou část čistého příjmu musí domácnost vynaložit na splátku hypotéky, v červenci klesl z 30,1 % na 29,8 % a po dvou měsících znovu prolomil hranici 30 %. Jen pro srovnání, loni touto dobou, hodnota indexu činila 30,4 % a před pěti lety, kdy jsme začali s monitorováním dostupnosti bydlení, to bylo 47,5 %. Tedy téměř polovina čistého měsíčního příjmu domácnosti. Průměrná úroková sazba 70% hypoték tehdy činila 5,62 % a průměrná cena bytu těsně přesahovala 2 miliony korun (2,04 mil. Kč).

Index dostupnosti bydlení IDB70 (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v červenci klesl z 30,1 % na 29,8 %.

Index 85% LTV klesl z 30,5 % na 30,2 %.

Index 100% LTV klesl z 33,2 % na 32,9 %

index dostupnosti bydlení

Dostupnost v regionech

Zajímavý pohled nabízí také regionální statistiky. V porovnání se stejným obdobím loňského roku došlo v 7 krajích z celkových 14 ke zlepšení dostupnosti bydlení. K největšímu posunu došlo v Libereckém kraji (y/y – 3,8 %), Královehradeckém kraji (-3,0 %) a Jihomoravském kraji (-2,1 %). Naopak k nárůstu indexu dostupnosti bydlení a tím i zhoršení míry dostupnosti došlo v Praze (y/y +11,1 %) a Jihočeském a Středočeském kraji (2,2 %). 

meziroční změna IDB

Žebříčku krajů podle úrovně dostupnosti vlastnického bydlení dlouhodobě vykazuje Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Ve všech 3 krajích se se míra zatížení domácností hypoteční splátkou pohybuje v posledních 6 měsících pod hranicí 20 %, tedy jedné pětiny čistého ročního příjmu.

Na opačném konci potom figuruje hlavní město Praha, kde měsíční splátka hypotéky tamním domácnostem ukousne z čistého příjmu téměř 2/3. Průměrná cena bytu v hlavním městě během letošního roku vzrostla o 200 000 Kč a za posledních 12 měsíců činí cenový nárůst dokonce 680 000 Kč. Loni v červenci totiž ceny pražských bytů klesly podle statistik realitního portálu REALITYČECHY.CZ na 3,4 mil. Kč. Nyní průměrná nabídková cena činí 4,08 milionu Kč.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Do výpočtu tedy nevstupují náklady na financování pořízení bydlení. Aktuálně index vykazuje stagnaci a jeho hodnota oproti předchozímu měsíci klesla o setinu procentního bodu na 4,62. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost musí nyní statisticky na pořízení bytu v ceně 1,77 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit zhruba 4,6násobek ročního příjmu.

index návratnosti v letech

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Praha, Olomoucký a Královehradecký kraj.

Úrokové sazby pozvolna míří k 2,5 %

Hypotéky dál zlevňují. Index GOFI 70 klesl v uplynulém měsíci z 2,72 % na 2,67 %. Díky poklesu sazeb klienti zaplatí na měsíčních splátkách méně. Oproti loňskému roku jsou nyní sazby 70% hypoték o 0,4 procenta nižší, což při 2 milionové hypotéce a 20leté splatnosti představuje rozdíl v měsíční splátce ve výši 388 Kč.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Titulní index GOFI70, který mapuje vývoj úrokových sazeb hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) a s velkou mírou úspěšnosti predikuje vývoj trhem respektovaného ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX, v uplynulém měsíci klesl o 5 setin procentního bodu na 2,67 %. Jen pro srovnání - loni touto dobou průměrná nabídková sazba činila 3,06 % a před pěti lety 5,62 %. 

vývoj úrokových sazeb hypoték (2009 - 2014)

Fixace na 5 let, 85% LTV Hypotéky do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) meziměsíčně klesly z 2,87 % na 2,78 %. V meziročním srovnání jsou potom 85% hypotéky levnější rovněž o 0,4 procenta.

Fixace na 5 let, 100% LTV: V důsledku konkurenčního soupeření a trendu rozvolňování podmínek poskytování hypoték dochází na straně bank ke snižování úrokových sazeb rizikovějších hypoték s vyšším LTV. Index GOFI100 mapující tuto kategorii klesl v meziročním srovnání již o 0,57 procentního bodu. Jeho aktuální hodnota činí 3,76 %, přitom ještě v létě 2012 jeho hodnota přesahovala hranici 5 procent.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX, který měří průměrnou úrokovou sazbu všech v červnu poskytnutých hypoték, klesl z 2,81 % na 2,76 %. Data za červenec budou zveřejněna ve středu 20. srpna. S ohledem na vývoj nabídkových sazeb a indexu GOFI70 očekáváme, že i červencový FINCENTRUM HYPOINDEX zaznamená pokles. .  

Výhled do nadcházejících měsíců

Červencový pokles nabídkových sazeb sice nebyl tak výrazný jako v předchozích měsících. Na našem hodnocení se však nic nemění. Fixní úrokové sazby hypoték dál klesají a pravděpodobně ještě o nějaké setiny procenta klesnou. Ostatně úvahy o možném nárůstu úrokových sazeb rozprášilo čtvrteční zasedání bankovní rady ČNB. Po jejím skončení guvernér Miroslav Singer zveřejnil výhled ČNB, který počítá s udržením stávající cenové úrovně a možné navýšení předpokládá nejdříve v roce 2016. Do té doby ČNB a s ní i další ekonomičtí experti předpokládají stabilní vývoj úrokových sazeb, přičemž ani samotní bankéři nevylučují možný pokles úrokových sazeb hypoték. Současná situace tudíž nabízí optimální podmínky pro financování vlastního bydlení. Mnohem těžší je najít vhodnou nemovitost a odhadnout její reálnou cenu.

*Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:
Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.
Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2014:
  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2012, dle ČSÚ
  • V roce 2013 očekáváme, že příjmy se pohybovaly zhruba na úrovni roku 2012 a pro rok 2014 tento odhad posouváme na základě makroekonomických predikcí o 0,5 % výše.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2012 a 2013. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Ceny středních bytů poklesly. Za kolik se nabízí a jak to vypadá s ostatními kategoriemi?

V posledních dvou letech si svoji hodnotu velmi dobře držely byty 2+1. V letošním roce ovšem patří ke kategorii, která zatím ztrácí. Od začátku roku došlo k poklesu nabídkových cen u bytů 2+1 o 2,23 %. Naopak nejvíce si za stejné období připsaly byty 3+1. Ty se dají v nabídkách realitních kanceláří momentálně najít o 2,67 % dráž než v lednu. Byty 1+1 jsou na tom téměř jako na začátku roku. Aktuálně jsou v průměru dražší o 0,99 %. 

Monitorování cen nemovitostí z krátkodobého hlediska nemusí ještě nic znamenat. I přesto je rozdíl nabídkových cen bytů za poslední měsíc zajímavý. Všechny kategorie byly totiž na vzestupu. Byty 1+1 v období červenec – srpen podražily o 0,34 %, byty 2+1 si připsaly 1,77 % a byty 3+1 jsou nyní dražší než před měsícem o 2,85 %. Velké byty začaly ztrácet po roce 2008 ze všech kategorií nejvíce. A nyní, po šesti letech, jako by se snažily svou velkou ztrátu umazat. Rozdíl cen bytů 3+1 mezi měsíci září 2008 a srpen 2014 totiž činí propastných -37,8 %. V září 2008 se průměrný byt 3+1 prodával v České republice za 2 212 617 Kč. O necelých šest let později to bylo již 1 318 657 Kč.

Stejně jako v minulých měsících i letos očekáváme ceny bytů na vyrovnané úrovni. Byty 1+1 a 2+1 by si měly svoji hodnotu udržet i ve zbytku roku. Ceny bytů 3+1 by se díky své praktičnosti mohly v roce 2014 ještě zvýšit.

Zdroj: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz