Hypotéky zlevňují. Dostupnost bydlení se už nemění

Datum: 22.7.2014
Autor: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz
Ačkoliv úrokové sazby hypoték dál prudce klesají, míra dostupnosti bydlení zůstala v červnu na hodnotách dosažených v předchozím měsíci. Proti zlevňování financování totiž negativně působí rostoucí ceny nemovitostí. Průměrná cena bytů v ČR vzrostla meziměsíčně o 14 000 Kč.

Indexy dostupnosti stagnují

Červen přinesl další zlevnění hypoték. Index GOFI 70, který měří průměrnou úrokovou sazbu hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti, klesl z 2,80 % o 8 setin procentního bodu a zakončil svou dosavadní dráhu na 2,72 %. Z pohledu zajištění financování jsou tedy v tuto chvíli nejvýhodnější podmínky v historii. Hlavní roli v dostupnosti bydlení však hraje průměrná cena, za kterou lze vybranou nemovitost pořídit. Podle statistik portálu RealityČechy.cz průměrná cena bytů v červnu vzrostla o necelých 14 000 Kč na 1,77 mil. Kč. Ve výsledku tedy index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část průměrného čistého příjmu domácnosti spolkne splátka hypotéky, stagnuje na květnových 30,1 procentech.

Index dostupnosti bydlení IDB70 (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v červnu stagnoval na 30,1 %.

Index 85% LTV stagnoval na 30,5 %

Index 100% LTV klesl z 33,4 % na 33,2 %

Index dostupnosti bydlení 70, 85, 100% LTV

Stále tedy platí, že dostupnost bydlení s ohledem na cenu nemovitostí a nákladů na financování je nyní na nejlepších úrovních od konce 90tých let. Data pro sestavení indexů dostupnosti však máme až od roku 2009. Tehdy – v červnu 2009 - míra zatížení domácností měsíční splátkou při průměrné úrokové sazbě 5,61 % a průměrné ceně bytů 2,05 mil. Kč dosahovala 48,0 %.  

Dostupnost v regionech

Červen potvrdil květnová data. Ceny bytů v některých regionech vykazují pozvolný růst. Meziměsíční nárůst či stagnaci průměrných cen bytů jsme zaznamenali v 8 krajích ze 14. Směrem dolů ceny zamířily pouze v Praze, na Vysočině, Ústeckém, Moravskoslezském kraji a nejvíce v Plzeňském kraji. Zde průměrná cena bytů korigovala svůj bezmála 6měsiční růst na 1,43 mil. Kč. 

Vývoj nabídkové ceny bytu v plzeňském kraji

Co se týče míry dostupnosti bydlení tak nejnižší hodnoty indexu a tím i nejlepší dostupnost vlastního bydlení vykazuje Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina, kde míra zatížení domácností hypoteční splátkou se dlouhodobě pod 20 %. V Praze je naopak pořízení vlastního bydlení z pohledu cen nemovitostí a nákladů na financování nejnáročnější a index zde dosahuje bezmála 64 procent.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Aktuální hodnota indexu činí 4,63. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost musí nyní statisticky na pořízení bytu v ceně 1,76 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit zhruba 4,6násobek ročního příjmu.

Index návratnosti v letech

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Praha, Olomoucký a Královehradecký kraj.

Úrokové sazby dál padají

Hypotéky v červnu opět prudce zlevňovaly. UniCredit Bank hned na začátku měsíce snížila sazby u 3 a 5letých hypoték. Následovala LBBW s poklesem u 4 a více letých fixací, mBank, Wuestenrot hypoteční banka a Česká spořitelna, která do jisté míry překvapila další vlnou „facebookové hypotéky“, prostřednictvím které klientům nabízí hypotéky za 2,39 % bez ohledu na výši vlastních zdrojů a nutnosti sjednávání dalších produktů. Samotné schválení hypotéky samozřejmě záleží na rozhodnutí banky a bonitě klienta.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Titulní index GOFI70, který mapuje vývoj úrokových sazeb hypoték do 70 % LTV a s velkou mírou úspěšnosti predikuje vývoj trhem respektovaného ukazatele FINCENTRUM HYPOINDEX, v uplynulém měsíci klesl o 8 setin procentního bodu na 2,72 %. V meziročním srovnání jsou nyní sazby 70% hypoték o čtvrt procentního bodu níže, neboť loni touto dobou průměrná nabídková sazba činila 2,97 %. 

Vývoj úrokových sazeb hypoték (2009 - 2014)

Fixace na 5 let, 85% LTV: Index průměrných nabídkových sazeb hypoték do 85 % LTV meziměsíčně klesl o desetinu procentního bodu na 2,87 %. V porovnání s loňským červnem jsou sazby 85% hypoték o 22 setin procentního bodu nižší, tehdy banky tento typ hypoték nabízely v průměru se sazbou 3,09 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Index GOFI100 meziměsíčně klesl nejvíce. Z květnových 3,97 % propadl na 3,84. Podobně jako u předchozích dvou indexů se jedná o historicky rekordní úroveň. Jen pro zajímavost, loni touto dobou se 100% hypotéky v průměru nabízely se sazbou 4,26 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX, který měří průměrnou úrokovou sazbu všech v květnu poskytnutých hypoték klesl z 2,88 % na 2,81 %. Data za červen budou dostupná v druhé polovině měsíce, nicméně na základě dosavadní zkušenosti a vývoje nabídkových indexů GOFI očekáváme, že i jeho hodnota bude ještě klesat.

Výhled do nadcházejících měsíců

V červenci a v srpnu většinou bývá na trhu hypoték relativní klid a banky sbírají síly na podzimní hypoteční zně. V letošním roce je však celá řada věcí jinak a vzhledem k již avizovaným změnám a akcím očekáváme, že úrokové indexy budou klesat i v tomto měsíci. S ohledem na růst cen očekáváme, že indexy dostupnosti bydlení budou pozvolna růst.

*Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:
Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.
Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2014:
  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2012, dle ČSÚ
  • V roce 2013 očekáváme, že příjmy se pohybovaly zhruba na úrovni roku 2012 a pro rok 2014 tento odhad posouváme na základě makroekonomických predikcí o 0,5 % výše.
Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2012 a 2013. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Od nového roku ceny bytů na vzestupu

Ceny bytů v prvních pěti měsících letošního roku postupně rostly. Jedná se ovšem průměr všech kategorií a měst České republiky. Jednotlivé kategorie jsou na tom ovšem rozdílně. Dlouhodobě si dobře vedou byty 1+1 a 3+1. Naopak byty 2+1 od nového roku svoji hodnotu ztrácí.

Od ledna do května 2014 nejvíce vzrostly dle dat portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz nabídkové ceny u bytů kategorie 3+1. V květnu se dal pořídit průměrný byt 3+1 o 40 851 Kč dráž než na začátku roku. Růst ve výši 3,09 % může být u této kategorie potvrzením dlouhodobé poptávky po větších bytech. Ty si pořizují zpravidla mladé rodiny s dětmi. Lidé, kteří žijí sami, vyhledávají zejména garsonky popřípadě byty 1+1 maximálně pak 2+1. Ovšem garsonek není v českém bytovém fondu mnoho. Poptávka je tedy stále vysoká. I to může být jeden z důvodů, proč vzrostly ceny malých bytů od začátku roku o 1,1 %.

Jedinou kategorií, která vykázala za období leden – květen zápornou hodnotu, jsou byty 2+1. Jejich průměrná hodnota poklesla o 1,97 %.

Za období duben – květen 2014 vzrostly ceny u všech kategorií. U bytů 1+1 se meziměsíčně zvýšily nabídkové ceny o 2,84 %, u bytů 2+1 jde o navýšení ve výši 0,56 % a byty 3+1 získaly nejvíce, 3,64 %.

Mnoho zájemců o bydlení řeší velmi často otázku, zdali si pořídit byt 2+1 nebo 3+1. Praktičnost v mnoha případech vítězí nad úsporou spojenou s nižší pořizovací cenou. Při financování bydlení hypotečním úvěrem není nic nestandardního, když si zájemce raději zvolí větší a dražší byt i za cenu delšího splátkového kalendáře. Velmi rychle se tomuto trendu přizpůsobily i některé developerské společnosti, které začaly upravovat dispozice nových bytů tak, aby se na menší podlahové ploše realizovalo více pokojů.

I v dalších měsících lze očekávat zvýšenou poptávku právě po bytech 3+1. Aktuálně vynikající dostupnost bydlení je velmi dobrým stimulem pro investici do nemovitostí. Ceny jsou stále nižší než před pěti lety, stejně tak i úrokové sazby. Poměr investice vs. návratnost přivádí zpět k realitám nejen zájemce o bydlení, ale také investory.

Zdroj: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz