Levné hypotéky = výborná dostupnost bydlení

Datum: 2.6.2014
Autor: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz
Hypotéky meziměsíčně zlevnily o desetinu procentního bodu, což se obratem projevilo v indexech dostupnosti bydlení, které se skokově přiblížily k dosavadním rekordním hodnotám z května 2013.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v dubnu klesl z 29,9 na 29,5 procenta.

Index 85% LTV klesl z 30,4 % na 29,9 %*

Index 100% LTV klesl z 33,6 % na 33,2 %*

V dubnu hypotéky dál zlevňovaly a v březnu dosažené minimum posunuly o další desetinu procentního bodu níž. Index průměrných nabídkových úrokových sazeb hypoték do 70 % LTV (GOFI70) propadl z  2,93 % na 2,82 %, což v kombinaci se stagnací průměrných cen bytů přineslo další zlepšení dostupnosti bydlení. Index dostupnosti bydlení (IDB), který vyjadřuje, jak velkou část průměrného čistého příjmu domácnosti spolkne splátka hypotéky, se v uplynulém měsíci zastavil se jen 2 desetiny procentního bodu nad historickým minimem (29,3 %), kterého index dosáhl přesně před rokem.   

Mnohem zajímavější srovnání však nabízí pohled 5 let nazpět, kdy jsme začali indexy sestavovat. Tehdy – v dubnu 2009 - míra zatížení domácností měsíční splátkou při průměrné úrokové sazbě 5,63 % a průměrné ceně bytů 2,11 mil. Kč dosahovala rovných 50 % čistých měsíčních příjmů.

Index dostupnosti bydlení 70, 85, 100%

Dostupnost bydlení v krajích ČR

Ceny nemovitostí, alespoň podle dostupných statistik, se utrhly ze řetězu a v dubnu opět průměrná cena bytů v hlavním městě vzrostla o dalších 60 000 Kč na 4,09 milionu korun. Oproti loňskému roku jsou nyní v Praze byty statisticky dražší o 600 000 Kč. A to se samozřejmě propisuje také do statistik dostupnosti bydlení. Ukazatel míry zatížení hypoteční splátkou zde aktuálně dosahuje 65 %. V ostrém kontrastu jsou potom příhraniční regiony, jako je například Ústecký kraj a Moravskoslezský kraj, kde hodnota indexu dosahuje sotva 20 %, tedy pětiny čistého příjmu domácnosti.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Vzhledem k tomu, že v případě tohoto indexu dochází pouze k přepočtu čistého příjmu a cen nemovitostí a do výpočtu nevstupují úrokové sazby hypoték, hodnota indexu klesla meziměsíčně o pouhou setinu procentního bodu na 4,50. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost by musela na pořízení bytu v ceně 1,72 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit zhruba 4,5násobek ročního příjmu.

Index návratnosti v letech

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Královehradecký kraj a Praha.

Hypotéky dál zlevňují

Duben přinesl další snížení úrokových sazeb hypoték. Za poklesem stojí zlevnění České spořitelny, Komerční banky, Raiffeisenbank, Sberbank, UniCredit Bank a Wuestenrot hypoteční banky. Ve většině případů se snížení úrokových sazeb týkalo hypoték s 3 a 5letou fixací.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Index nabídkových úrokových sazeb hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) meziměsíčně klesl o 11 bazických bodů (bps.) na 2,82 %. V porovnání se stejným obdobím loňského roku jsou sazby nyní o 2 desetiny níže. Z dlouhodobého hlediska se jedná o posunutí letošního březnového rekordu o další desetinu procentního bodu!

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Fixace na 5 let, 85% LTV: Index GOFI 85 meziměsíčně klesl o 14 bps. na 2,96 % a poprvé v historii se podíval pod 3procentní hranici. Nejblíže k této hranici byl index v loňském červnu, kdy jeho hodnota klesla na dosavadní minimum - 3,09 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Výrazný pokles sazeb vykazují i 100procentní hypotéky. Měřeno indexem GOFI 100 tento typ hypoték meziměsíčně zlevnil o 11 bps. Aktuální hodnota ukazatele činí 4,16 % a rovněž se jedná o rekordní hodnotu a pokoření dosavadního minima z loňského května (4,26 %).

Pro srovnání s indexem reálných cen: Ukazatel HYPOINDEX měřící data o reálně sjednaných hypotékách v březnu klesl z 3,01 na 2,93 %. Na základě dosavadní zkušenosti a vývoje nabídkových indexů už nyní můžeme docela dobře odhadovat pokles indexu o další desetinu a přiblížení hranici 2,8 %.

Výhled do nadcházejících měsíců

Situace na mezibankovním trhu banky zatím nepálí. Cena peněz je stabilní a relativně nízko a záleží pouze na bankách, jestli jsou schopné opatřit si likviditu levněji než konkurence, nebo jak hluboko jsou ochotny sáhnout do svých marží. Pro dlouhodobé směřování úrokových sazeb je určující, jakou cenovou strategii zvolí velké banky a jak se k tomu postaví konkurence. Zda akční nabídky a snížené úrokové sazby přinesly České spořitelně a Komerční bance tolik obchodů, kolik si předsevzaly a jestli nějakým způsobem bude reagovat Hypoteční banka, jakožto dosavadní lídr v podílu nově sjednávaných hypoték.

Objemy sjednávaných hypoték v tuto chvíli rovněž dosahují rekordů, takže bankéři nejsou tlačeni do dalšího snižování úrokových sazeb. Z našeho pohledu nejreálnější scénář v tuto chvíli vypadá tak, že banky se budou snažit udržet základní úrokovou nabídku na stávající cenové hladině a případné slevy budou otázkou individuálního jednání.

*Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2014:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2012, dle ČSÚ
  • V roce 2013 očekáváme, že příjmy se pohybovaly zhruba na úrovni roku 2012 a pro rok 2014 tento odhad posouváme na základě makroekonomických predikcí o 0,5 % výše.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2012 a 2013. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

 

Návratnost investice do nemovitosti se lokálně zkrátila na polovinu

Dostupnost bydlení opět hraje ve prospěch kupujících. I nejnovější data vypovídají o mnohem lepších podmínkách při pořízení vlastního bydlení než před pěti lety. Cenu nemovitostí navíc přestali určovat prodávající. O tom, jestli se obchod zrealizuje či nikoliv, rozhodují posledních pět let kupující. Ti se vyjadřují na téma cena, zdali je pro ně za danou nemovitost odpovídající. Pokud totiž není poptávka, musí dojít buď ke zrušení inzerce nabízené nemovitosti, nebo ke snížení nabídkové ceny.

Při pořizování nemovitosti hrají prim také banky. Velkým stimulem při koupi vlastního bydlení jsou nízké úrokové sazby. Mnozí jedinci, kteří preferují nájem na úkor vlastního bydlení, zvažují při nízkých úrokových sazbách hypotečních úvěrů, zdali neinvestovat raději do vlastního. Velká výhoda ve formě nižších cen nemovitostí a nízkých úrokových sazeb ovšem nebude trvat věčně. Dříve nebo později dojde opět, jak jsme tomu byli svědky v minulosti, k postupnému růstu nejen cen nemovitostí, ale i úrokových sazeb.

Vlastní bydlení by se tak mohlo stát méně dostupné než nyní. Ten, kdo uvažuje o vlastním bydlení, má momentálně velmi dobrou příležitost pro pořízení nemovitosti k vlastnímu využití či jako investici. Návratnost investic je v porovnání s obdobím před pěti lety v některých regionech kratší až o polovinu.