Sazby hypoték na dosah minim. Dostupnost bydlení zatím stagnuje

Datum: 17.3.2014
Autor: GOLEM FINANCE, realitycechy.cz
V únoru došlo ke střetu dvou proudů. Zatímco úrokové sazby hypoték dál klesaly a přiblížili se 3 procentní hranici, průměrné ceny bytů po dlouhé době povyskočily o 100 000 Kč vzhůru na 1,73 mil. Kč. Výsledkem těchto protichůdných tlaků je stagnace dostupnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v únoru po přepočtu průměrných příjmů domácností* stagnuje na 30,3 procentech.

Index 85% LTV stagnuje na 30,8 %*.

Index 100% LTV vzrostl 34,1 na 34,2 %*.

V únoru došlo ke střetu dvou proudů. Zatímco úrokové sazby hypoték dál klesaly a přiblížili se 3 procentní hranici, průměrné ceny bytů po dlouhé době povyskočily o 100 000 Kč vzhůru na 1,73 mil. Kč. Výsledkem těchto protichůdných tlaků je stagnace dostupnosti bydlení. Hlavní index dostupnosti bydlení (IDB), který vyjadřuje, jak velkou část průměrného čistého příjmu domácnosti spolkne splátka hypotéky, aktuálně činí 30,3 %.

V porovnání se stejným obdobím loňského roku je tedy dostupnost bydlení o 0,8 % lepší. V únoru 2013 vykazoval Index dostupnosti bydlení hodnotu 31,1 %. Mnohem zajímavější srovnání 5 let nazpět, kdy jsme začali indexy sestavovat. Tehdy – v únoru 2009 - míra zatížení domácností měsíční splátkou při průměrné úrokové sazbě 5,60 % a ceně bytů 2,12 mil. Kč dosahovala 51 % čistého měsíčního příjmu.

Index dostupnosti bydlení 70, 85, 100% LTV

Dostupnost bydlení v krajích ČR

Regionálně nejmenší zatížení hypoteční splátkou vykazuje Ústecký kraj (12,6 %), Moravskoslezský kraj (18,7 %) a Vysočina (19,9 %). Na opačném konci žebříčku s nejhorší dostupností vlastnického bydlení je hlavní město Praha. Tamní domácnosti na splátku hypotečního úvěru vynaloží 64,2 % svého čistého měsíčního příjmu. Výrazný posun v posledních měsících registrujeme u statistik z Jihomoravského kraje, který se z pohledu míry dostupnosti vlastního bydlení vyšplhal z 13. Na 11. pozici. Hůře jsou na tom v tuto chvíli obyvatelé Olomouckého a Královehradeckého kraje. 

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v únoru vzrostl o 3 setiny procentního bodu na 4,54 roku. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost by musela na pořízení bytu v ceně 1,73 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) vynaložit zhruba 4,5násobek ročního příjmu.

Index návratnosti v letech

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Královehradecký kraj a Praha.

Sazby po novém roce míří dolů

Aktuální pokles fixních sazeb je přirozeným vyústěním změn, které na trhu probíhají. Velké množství kampaní a především plošné snižování úrokových sazeb se obratem promítlo v průměrných nabídkových sazbách hypoték, které se opět přiblížily historickým minimům.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Index GOFI 70, který měří průměrnou nabídkovou úrokovou sazbu hypoték do 70 % LTV*, klesl v únoru o 7 bazických bodů na rovná 3 procenta. Index se tak znovu přiblížil historickému minimu, kterého dosáhl loni v květnu, kdy jeho hodnota klesla na 2,97 %. V meziročním srovnání jsou nyní sazby zatím níže o 17 bazických bodů. Průměr v únoru loňského roku činil 3,17 procenta.

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Fixace na 5 let, 85% LTV: Hypotéky do 85 % LTV meziměsíčně zlevnily o 8 setin procentního bodu z lednových 3,28 % na 3,20 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Menší změnu zaznamenal index hypoték do 100 % LTV (GOFI 100), který z lednových 4,42 % ubral pouhé 3 setiny. Meziročně jsou nyní sazby 100procentních hypoték o 21 bazických bodů níže. 

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který na rozdíl od našich indexů měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v posledním měřeném měsíci (lednu) vzrostla o 2 setiny procentního bodu na 3,08 %. Tento posun jsme v souladu s vývojem nabídkových sazeb očekávali. Rozdíl mezi HYPOINDEXEM a indexem GOFI 70 v tuto chvíli činí jednu setinu procentního bodu!

Výhled do nadcházejících měsíců

Stabilně nízké sazby na mezibankovním trhu a rostoucí objemy klientských vkladů, což jsou dva hlavní zdroje, odkud banky čerpají prostředky na úvěrování klientů, poskytují bankám prostor pro zlevnění komerčních úvěrů a vzhledem k nízkému riziku nesplácení hypoték a nízkým rizikovým přirážkám indexy opět atakují dosavadní minima dosažená v květnu 2013. Vzájemným působením konkurence a vzhledem k tomu, že se do cenových střetů pustily i velké banky, očekáváme, že fixní sazby v březnu budou klesat dále a jako velice pravděpodobné se nám jeví i prolomení dosavadních minim. Při stagnaci cen bytů je pravděpodobné i další mírné zlepšení dostupnosti bydlení.

*Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2014:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2012, dle ČSÚ
  • V roce 2013 očekáváme, že příjmy se pohybovaly zhruba na úrovni roku 2012 a pro rok 2014 tento odhad posouváme na základě makroekonomických predikcí o 0,5 % výše.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2012 a 2013. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Ceny bytů nepatrně vzrostly

Ceny bytů v České republice za celý rok 2013 mírně klesly, výkyv ovšem nebyl již tak razantní jako v letech 2009 – 2010. Za první měsíc roku 2014 ovšem došlo k mírnému vzestupu a to u všech kategorií. Alespoň taková data vyplývají ze statistik cen bytů portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz, které se monitorování cen nemovitostí věnují již sedmým rokem 

Nabídkové cenu bytů 1+1 za období 1. 1. 2014 – 1. 2. 2014 vzrostly o 0,5 %. Průměrná cena bytu této kategorie se zvýšila o 4 193 Kč. O něco více podražily byty 2+1. Ty zvýšily svoji hodnotu o 5 057 Kč, což odpovídá meziměsíčnímu rozdílu 0,43 %. Největší meziměsíční změna proběhla u velkých bytů 3+1, které se na začátku února nabízely o 17 831 Kč dráž než na začátku roku.

Stejně jako v loňském roce očekáváme i letos další přetahování o klienty ze strany bank poskytující úvěry na bydlení. Již tak nízké úrokové sazby hypoték by mohly s příchodem jara a nástupem akčních sazeb ještě poklesnout. Z této situace mohou vytěžit zejména klienti realitních kanceláří, kteří v letošním roce plánují nákup nemovitosti. Zvýšená poptávka se může propsat také do cen bytů, které by mohly začít pozvolna růst. Stále platí, že je aktuální dostupnost bydlení na nejlepší úrovni od roku 2008.