Prosinec přinesl zlepšení dostupnosti bydlení

Datum: 13.1.2014
Autor: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz
Úrokové sazby a ceny bytů v závěru roku klesly a s nimi i indexy dostupnosti bydlení vyjadřující míru zatížení domácnosti hypotečních splátkou. K nejvýraznějšímu meziměsíčnímu zlepšení došlo v Jihomoravském kraji.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v prosinci klesl z 30,4 na 30 %.

Index 85% LTV klesl z 31 % na 30,7 %.

Index 100% LTV klesl z hodnoty 34,3 % na 33,8 %.

Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, v důsledku poklesu úrokových sazeb a průměrných cen bytů klesl o 3 setiny procentního bodu na 30 %. Průměrná cena bytů na celorepublikové úrovni meziměsíčně klesla z 1,74 na 1,72 mil. Kč a průměrná nabídková úroková sazba spadla 3,12 % na 3,09 %.

Z regionálního pohledu přinesl prosinec zajímavý vývoj. Ačkoliv celorepublikový index vykazuje zlepšení dostupnosti bydlení, v řadě regionů prosinec znamenal nárůst indexů a tedy statistické zhoršení dostupnosti bydlení. Nejvíce hodnota indexu, který vyjadřuje zatížení rozpočtů domácností hypoteční splátkou, vzrostla v Praze (+1,2 %) a Libereckém kraji (+0,8 %). Z druhé strany však tlačil Jihomoravský kraj, kde index ubral 2,8 procentního bodu (p.b.) a k výrazné korekci došlo také v Královehradeckém kraji (- 0,9 %) a sousedním Pardubickém kraji. 

Index dostupnosti bydlení 70, 85, 100% LTV

Stále nejhůře dostupné vlastnické bydlení je v Praze, což je dáno relativně vysokými cenami bytů, a to i v poměru k relativně vysokým průměrným příjmům tamních domácností (data ČSÚ). Index dostupnosti bydlení se zde dlouhodobě pohybuje nad 50 procenty. Naopak mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení naopak patří Vysočina (20,3 %), Moravskoslezský kraj (18,6 %) a především Ústecký kraj, kde tamním domácnostem statisticky stačí na splátku hypotéky, jejíž výše se rovná průměrné ceně bytů v tamním regionu, 12,2 % průměrného měsíčního příjmu.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v prosinci klesl o tři setiny procentního bodu na 4,49. Jinak řečeno, průměrná česká domácnost vynaloží na pořízení bytu v ceně 1,72 mil. Kč (průměr ČR za všechny byty) zhruba čtyřapůlnásobek ročního příjmu.

Index návratnosti v letech

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj (1,81), Moravskoslezský kraj (2,77)  a Vysočina (3,03). Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Jihomoravský kraj, Olomoucký kraj a Praha.

Sazby hypoték stále blízko rekordních minim

Prosinec přinesl další snížení nabídkových úrokových sazeb hypoték s fixovanou sazbou. Jedinou výjimkou je index variabilních sazeb. Na roční bázi loni úrokové sazby hypoték klesly o 4desetiny procentního bodu.   

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypotečních úvěrů, jejichž výše dosahuje maximálně 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV*), v prosinci klesla o 3 setiny procentního bodu, čímž se index po mírném růstu v uplynulých měsících opět vrátil na hodnotu 3,09 %. V porovnání se stejným obdobím roku 2012 byl index o 1 desetinu procentního bodu níže. 

Vývoj úrokových sazeb hypoték v ČR

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v prosinci zůstala na 3,33 procentech.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Index GOFI 100, který měří průměrnou nabídkovou úrokovou sazbu tzv. 100procentních hypoték, v prosinci klesl o pět setin procentního bodu na 4,44 %. V meziročním srovnání tento typ hypoték (do 100% LTV) zlevnil nejvíce. V prosinci 2012 činil měsíční průměr 4,71 %. 

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který na rozdíl od našich indexů měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v listopadu vzrostl o 3 setiny procentního bodu na 3,09 %.

Výhled do nadcházejících měsíců

V lednu neočekáváme ve vývoji fixních sazeb žádné výraznější změny. K těm by mohlo dojít až v únoru, kdy banky tradičně nastoupí s akčními nabídkami. Sazby se však podle našich odhadů budou držet v rozmezí 3,00 % až 3,20 % a v tomto pásmu se s velkou pravděpodobností budou pohybovat po celý letošní rok. Variabilní sazby mají výborné podmínky a záleží jen na bankách a jejich přístupu k maržím. V tuto chvíli odhadujeme, že se budou držet i letos na okolo hodnoty 2,50 %, nevylučujeme její prolomení ale jen těsně pod 2,5 %. Úrokové sazby by se měly pohybovat po celý letošní rok na velmi nízkých hodnotách, což je výborná zpráva pro klienty zvažující pořízení vlastního bydlení.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ
  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Cena průměrného bytu v České republice vzrostla za poslední rok o 1 466 Kč

Z dat vývoje cen bytů portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz vyplývá, že se dal přesně před rokem pořídit průměrný byt v ČR za 1 720 446 Kč. O rok později se jeho cena zvýšila o 1 466 Kč, což odpovídá navýšení 0,085 %. Od roku 2008 jde o nejmenší meziroční výkyv. Současně se jedná teprve o druhý rok od začátku ekonomické recese, ve kterém došlo ke zdražení. V roce 2011 se zvýšila průměrná cena o 2,36 %. Ve všech ostatních obdobích ceny klesaly. Nejvíce v roce 2009, kdy došlo k poklesu o 13,4 %, což znamenalo meziroční propad 284 480 Kč. Od začátku ekonomické recese (září 2008) se cena průměrného bytu v ČR snížila o 537 458 Kč (-23,8 %). Ti, kteří si počkali, mohou nyní značně ušetřit. Ve spojení s nižšími úrokovými sazbami než v roce 2008 jde aktuálně o velmi vhodné období pro pořízení vlastní nemovitosti.

Meziroční vývoj cen bytů

Meziroční vývoj nabídkových cen bytů v České republice

Zdroj: www.realitymorava.cz a www.realitycechy.cz 

Z grafu Vývoj cen bytů v ČR viz níže, je patrné, že k největšímu poklesu cen došlo v období 2008 – 2010. V dalších letech byly meziroční změny minimální. I v roce 2014 neočekáváme žádné dramatické výkyvy. Velmi bude záležet na přístupu bank, které dokáží velmi dobře stimulovat poptávku po bydlení díky sazbám hypotečních úvěrů. 

Vývoj cen bytů v ČR

Vývoj cen bytů v ČR

Zdroj: www.realitymorava.cz a www.realitycechy.cz