Dostupnost bydlení - říjen 2013

Datum: 11.11.2013
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Stagnace cen bytů a úrokových sazeb hypoték předznamenává setrvalý stav ve vývoji dostupnosti bydlení v ČR. Mezi regiony s nejlepším poměrem mezi příjmy tamních domácností a cenou bytů patří Moravskoslezský a Ústecký kraj, kde na pořízení bytu stačí domácnostem méně než 2 roční příjmy.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v říjnu stagnoval na úrovni 30,3 %.

Index 85% LTV stagnoval na 30,8 %.

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 33,9 % na 34,1 %.

Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, v říjnu zopakoval výsledek z předchozích dvou měsíců a stagnuje na úrovni 30,3 %. Aktuální stagnace indexu je výsledkem stabilních cen bytů, jejichž průměr se rovněž tři měsíce drží na úrovni 1,74 mil. Kč a velmi pozvolné dynamiky vývoje průměrných úrokových sazeb hypoték, které meziměsíčně zlevnily z 3,12 % na 3,11 %.  

Zatímco na celorepublikové úrovni hlavní index stagnuje, na úrovni krajů se dějí divy. K nejvýraznějšímu výkyvu došlo v předchozím měsíci v Praze, kde IDB meziměsíčně vzrostl o o 1,2 procentního bodu. Aktuální hodnota indexu zde činí 58,6 %. Převedeno do běžné mluvy, tamní domácnost v průměru vynaloží na splátku hypotéky bezmála 60 % svých čistých příjmů. Na druhou stranu v porovnání s rokem 2009, kdy to bylo bezmála 90 % příjmů, se aktuální situace vůbec nedá srovnávat.

idb-rijen-2013

Ve většině krajů došlo v uplynulém měsíci vlivem nárůstu průměrných nabídkových cen nemovitostí ke zhoršení indexu. Po Praze největší skok zaznamenala Vysočina (+1,1 %) a Jihomoravský kraj (+0,9 %). Naopak meziměsíčního zlepšení se dočkali po dlouhé době obyvatelé Královehradeckého kraje, kteří podle aktuálních statistik v průměru vydají na splátku hypotéky 29,8 % svých čistých příjmů, čímž se dostali pod celorepublikový průměr. 

Nejhůře dostupné vlastnické bydlení je v Praze, což je dáno relativně vysokými cenami bytů, a to i v poměru k relativně vysokým průměrným příjmům tamních domácností, jak je udává Český statistický úřad (ČSÚ). Mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení naopak patří Vysočina (20,8 %), Moravskoslezský kraj (18,7 %) a především Ústecký kraj, kde tamním domácnostem statisticky stačí na splátku hypotéky, jejíž výše se rovná průměrné ceně bytů v tamním regionu, 12,2 % průměrného měsíčního příjmu.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu, v uplynulém měsíci vzrostl o jednu setinu procentního bodu na 4,51 %, čímž se vrátil na hodnotu z předminulého měsíce.

 INB - říjen 2013

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj (1,80), Moravskoslezský kraj  a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Jihomoravský kraj, Královehradecký kraj a Praha. 

Úrokové sazby hypoték na rozcestí

Úrokové sazby hypoték vykazují výraznou rozkolísanost. Z nadhledu však stále platí, že úrokové sazby se pohybují blízko úrokových minim a vzhledem k příznivým cenám bytů stávající situace poskytuje optimální podmínky pro financování koupě vlastního bydlení.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) v průběhu října klesla z 3,12 % na 3,11 %. V porovnání se stejným obdobím loňského roku je nyní hodnota indexu o 18 setin níže. Loni touto dobou hypotéky do 70 % LTV banky v průměru nabízely za 3,29 %.

Vyvoj-urokovych-sazeb-hypotek---rijen-2013

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v říjnu stagnovala na 3,29 procentech.

Fixace na 5 let, 100% LTV: nárůst úrokových sazeb zaznamenaly 100% hypotéky poskytované na plnou zástavní hodnotu. Index GOFI v říjnu meziměsíčně vzrostl o 8 setin procentního bodu na 4,47 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který na rozdíl od našich indexů měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v září klesla o setinu procentního bodu. HYPOINDEX dlouhodobě koreluje s naším indexem nabídkových úrokových sazeb GOFI70 a i tentokrát vývoj HYPOINDEXU potvrdil naši predikci, míra korelace se však rozkýváním trhu snížila. Příčina většího nominálního rozdílu mezi oběma ukazateli pravděpodobně spočívá v tom, že banky nabídkové sazby upravují směrem dolů velmi nerady, ale při jednání s klientem nakonec stejně na snížení sazby přistoupí.

Výhled do nadcházejících měsíců

I přes avizovaný nárůst sazeb v některých bankách, očekáváme, že úrokové indexy budou v listopadu spíše stagnovat. V případě nabídkových sazeb index bude oscilovat již třetím měsíc okolo hodnoty 3,1 %, v případě reálných sazeb, které zachycuje HYPOINDEX, bude index oscilovat okolo hodnoty 3,0 %, a to vlivem nejrůznějších individuálních cenových akcí.

V cenách obecně by se pozitivně mohly odrazit příznivé podmínky klesajících sazeb na mezibankovním trhu a svou roli sehraje také pokračující konkurenční boj, i když ten nemusí být již tak silný, jako v předchozích letech, proto nevylučujeme, že by mohlo dojít ještě k mírnému poklesu a tím i případnému zlepšení dostupnosti bydlení.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ
  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Malé byty poslední měsíc zlevnily. Velké stále zdražují

Stejně jako v minulých letech i letos patřil říjen k nejklidnějším měsícům českého realitního trhu. Poptávka po vlastní bydlení nebyla tak silná jako v předchozích měsících, nabídkové ceny bytů mírně klesly.

Nižší poptávce odpovídá také vývoj jejich cen za poslední měsíc. Malé byty 1+1 snížili své ceny napříč celou republikou o 1,07 %. Ceny bytů 2+1 stagnovaly (meziměsíční výkyv 0,24 %) a velké byty 3+1 za poslední měsíc vykázaly mírný nárůst svých cen. Za poslední měsíc došlo u této kategorie ke zvýšení o 0,56 %.

Z dlouhodobého pohledu jsou byty 3+1 zatím jedinou kategorií, která od začátku roku vykázala kladnou hodnotu (0,88 %) a to i přesto, že začátek roku nasvědčoval spíše opaku. Ke změně došlo v červnu, kdy začaly byty 3+1 postupně zvedat svoje nabídkové ceny.

Pokud toto tempo vydrží i v konečné fázi roku, tak by mohly být byty 3+1 jedinou kategorií, která vykáže meziroční nárůst. Do vánoc již ovšem neočekáváme výrazné výkyvy cen nemovitostí. Počítáme spíše se stagnací.