Dostupnost bydlení - září 2013

Datum: 7.10.2013
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Průměrná úroková sazba hypoték do 70 procent zástavní hodnoty nemovitosti v září vzrostla o pouhé 3 setiny procentního bodu, což v kombinaci se stagnací průměrných cen bytů znamená pozastavení růstu indexů dostupnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v září stagnoval na úrovni 30,3 %.
Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 30,6 % na 30,8 %.
Index 100% LTV klesl z hodnoty 34 % na 33,9 %.

Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, v září stagnoval na úrovni 30,3 %. Dočasná stagnace indexu dostupnosti bydlení je výsledkem stabilního vývoje cen bytů, jejichž průměr se již dva měsíce drží na úrovni 1,74 mil. Kč a pouze nepatrného nárůstu úrokových sazeb hypoték, které meziměsíčně vzrostly z 3,09 % na 3,12 %.
Zatímco na celorepublikové úrovni hlavní index stagnuje, na úrovni krajů došlo meziměsíčně ve většině krajů ke statistickému zhoršení dostupnosti bydlení. Největší nárůst zaznamenal Jihočeský kraj
+0,8 p.b.) Liberecký kraj (m/m +0,6 p.b.) a Vysočina. Opačným směrem se index vydal v Královehradeckém (-0,4 p.b.) a Ústeckém kraji (-0,1 p.b.).

IDB - září 2013

Nejhůře dostupné vlastnické bydlení je v Praze, což je dáno relativně vysokými cenami bytů, a to i v poměru k relativně vysokým průměrným příjmům tamních domácností, jak je udává Český statistický úřad (ČSÚ). V tuto chvíli průměrná pražská domácnost vydá na splátku 70% hypotéky bezmála tři pětiny (57,9 %) svých příjmů.

Mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení naopak patří Vysočina (20,2 %), Moravskoslezský kraj (18,8 %) a především Ústecký kraj, kde tamním domácnostem statisticky stačí na splátku hypotéky, jejíž výše se rovná průměrné ceně bytů v tamním regionu, 12,2 % průměrného měsíčního příjmu.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. V uplynulém měsíci klesl souhrnný index (všechny byty, celá ČR) ze srpnových 4,51 na 4,50 roku.

INB - září 2013

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom podobně jako v případě indexu dostupnosti bydlení Jihomoravský kraj, Královehradecký kraj a Praha.

Úrokové sazby hypoték dál rostly

Průměrné úrokové fixní sazby hypoték potvrdily nový trend z předchozího měsíce a opět meziměsíčně ve většině měřených kategorií povyrostly.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) v průběhu září vzrostla o 3 setiny procentního bodu na 3,12 %. Od letošního května, kdy sazby dosáhly historického minima (2,97 %) průměrné sazba 70% hypoték vzrostla již o 15bazických bodů. V porovnání s loňským rokem jsou však hypotéky stále levnější. Loni touto dobou index GOFI70 dosahoval hodnoty 3,39 %.

ÚS hypoték - září 2013

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v srpnu vzrostla o 7 setin procentního bodu na 3,29 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Jediným indexem, který v meziměsíčním srovnání zaznamenal pohyb směrem dolů a tomu odpovídá i zlepšení indexu dostupnosti bydlení, byl index 100procentních hypoték. Tento typ hypoték podle našich dat banky v září nabízely s průměrnou sazbou 4,39 % (m/m -0,02 p.b.) V porovnání s loňským zářím jsou nyní sazby 100% hypoték o bezmála 0,5 procentního bodu níže.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hodnota souhrnného ukazatele HYPOINDEX, který měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, v srpnu vzrostla o setinu procentního bodu. HYPOINDEX dlouhodobě koreluje s naším indexem nabídkových úrokových sazeb GOFI70 a i tentokrát vývoj HYPOINDEXU potvrdil naši predikci, nicméně nárůst nebyl tak výrazný, jako v případně nabídkových úrokových sazeb. Vysvětlení může spočívat v tom, že banky nabídkové sazby drží, ale při jednání s klientem jsou ochotny jít s cenou níž, což se následně promítá v otvírání nůžek mezi indexem nabídkových a reálných sazeb. Tento dočasný trend bude podle našich odhadů pokračovat i v následujících měsících.

Konkurence bude tlačit sazby dolů

V průběhu září své sazby snižovaly spíše menší banky (mBank, LBBW Bank), nicméně důležité je, že s příchodem října se k tomuto trendu připojila také UniCredit Bank a následně i Komerční banka. Podle našich zkušeností takové kroky jen zřídkakdy zůstávají bez odezvy, a proto očekáváme, že i další banky budou upravovat ceny hypoték, a to především formou akčních nabídek. Prostor pro případný pokles sazeb bankám poskytuje také uklidnění na mezibankovním trhu spojený s poklesem úrokových sazeb u střednědobých peněžních zdrojů. Výsledkem výše uvedeného bude podle našich odhadů další zlom ve vývoji nabídkových úrokových sazeb.

V tuto chvíli si troufáme odhadnout, že indexy nabídkových cen v průběhu října zastaví svůj nárůst a sazby začnou stagnovat okolo hodnoty 3,1 %. Spíše se však kloníme k názoru, že vzhledem k aktuálně běžícím akcím a intenzivnímu konkurenčnímu boji ve zbývajících měsících roku se můžeme dočkat zlevnění, přičemž v extrémním případě bude index GOFI 70 opět atakovat 3procentní hranici.

Ceny bytů se za poslední měsíc téměř nezměnily

Celý rok 2013 lze zatím hodnotit jako velmi stabilní, alespoň pokud jde o vývoj cen bytů v České republice. Např. velké byty (3+1, 3+KK) zvýšily nepatrně svoji hodnotu nejen za poslední měsíc, kdy se cena průměrného bytu zvedla z 1.439.483 Kč na současných 1.443.665 Kč, ale také za poslední rok.

A jak si zatím vedou ostatní kategorie
Malé byty 1+1 za poslední měsíc nepatrně zlevnily. Hodnota průměrného bytu 1+1 se za poslední měsíc snížila o 1,84 %. Pokles byl zaznamenán také u bytů kategorie 2+1, které jsou nyní, oproti září, levnější o 0,59 %.
V meziročním srovnání (říjen 2012 – říjen 2013) je patrný nárůst cen opět u bytů 3+1, které za poslední rok podražily o 4,68 %. Naopak u menších bytů došlo téměř ke shodnému poklesu jejich hodnoty. Byty 1+1 jsou za poslední rok levnější o 7,67 % a byty 2+1 zlevnily za poslední rok o 7,14 %.

Do konce roku 2013 nepředpokládáme žádné výrazné změny ve vývoji cen nemovitostí. Ceny bytů by mohly na konci roku vykázat celkový meziroční pokles v rozmezí 3-5%. Hodně bude záležet na chuti kupujících realizovat koupi nemovitosti ještě před koncem roku. Zvýšená poptávka by mohla dostat celkový meziroční pokles ke třem procentům. Naopak odsunutí bydlení a tím snížení poptávky by mohlo přiblížit celkový roční pokles blíže k pěti procentům.