Dostupnost bydlení - červenec 2013

Datum: 13.8.2013
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Finanční dostupnost bydlení se začíná zhoršovat. V důsledku nárůstu úrokových sazeb hypoték a z části také průměrných cen bytů, došlo v červenci k znatelnému zhoršení podmínek dostupnosti vlastního bydlení. Nejlepší úrovně dosažené v předchozích měsících už asi jen tak překonána nebudou.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v červenci vzrostl z 29,3 % na 30,1 %.

Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 29,7 % na 30,4 %.

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 32,9 % na 33,7 %.

Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu domácnosti vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, v červenci vzrostl o 8 bazických bodů na 30,1 %. Uvedený nárůst zapříčinily dva faktory. Jednak to byl nárůst úrokových sazeb hypoték a v druhé řadě indexy směrem vzhůru postrčil nárůst průměrných cen bytů. Podle statistik portálu realityčechy.cz tento cenový průměr za celou ČR a všechny typy bytů činil v červenci 1 730 000 Kč.

Z pohledu regionů byl uplynulý měsíc opět výrazně rozkolísaný. Zatímco ve většině krajů došlo k nárůstu indexů a tím i zhoršení dostupnosti bydlení, v Královehradeckém, Plzeňském, Jihomoravském kraji a především v Praze indexy nabraly opačný směr. Zajímavostí je, že tyto regiony dlouhodobě patří k těm s horší cenovou dostupností bydlení. Červencová data hovoří o tom, že průměrné ceny bytů ve všech uvedených regionech klesly a převážily tím i nárůst úrokových sazeb hypoték.

idb - červenec 2013

Naopak mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení patří Vysočina, Moravskoslezský kraj a především Ústecký kraj. Na tom se nic nemění. Pouze v meziměsíčním srovnání v těchto regionech aktuálně došlo k nárůstu indexů. Největší posun v tomto směru zaznamenal Ústecký (+0,4 p.b.) a Zlínský kraj (0,8 p.b.). Pro srovnání a lepší pochopení indexů uveďme příklad regionálního srovnání dostupnosti bydlení. Čistě statisticky nyní ústeckým domácnostem stačí na splátku hypotéky, jejíž výše odpovídá průměrné ceně bytů v tamním regionu 12,9 % průměrného měsíčního příjmu, kdežto v Praze průměrná domácnost na splátku tamní hypotéky vynaloží více než polovinu svého měsíčního příjmu. Konkrétně je to 52,8 procenta.

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu v uplynulém měsíci vzrostl z červnových 4,42 na 4,49 roku.

index návratnosti bydlení - červenec 2013

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom Jihomoravský kraj, Královehradecký kraj a Praha.

Úrokové sazby hypoték rostou

Průměrné úrokové fixní sazby hypoték začaly po dvou měsících stagnace pozvolna růst.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypotečních úvěrů do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti – Index GOFI70 – v červenci meziměsíčně vzrostla o 9 setin procentního bodu na 3,06 %, čímž se po dvou měsících opět dostala nad hranici 3 %. Poslední takto znatelný nárůst sazeb jsme zaznamenali v prosinci 2010.

Úrokové sazby hypoték - červenec 2013

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v červenci vzrostla o 8 setin procentního bodu z 3,09 % na 3,17 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Tento typ hypotéky mohli klienti v červenci získat v průměru se sazbou 4,33 %. Přitom ještě loni v červenci hodnota indexu dosahovala 4,95 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Index GOFI 70 dlouhodobě koreluje s ukazatelem HYPOINDEX a předpověděl i stagnaci sazeb, ke které momentálně v případě Hypoindexu dochází. Na základě dosavadních zkušeností si proto dovolujeme odhadnout, že směrem vzhůru nad 3 procenta se v tomto měsíci vydá i zmíněný HYPOINDEX.

Z právě zveřejněných dat jednoznačně vyplývá, že v případě hypoték banky v předchozích měsících již dosáhly úrokového dna a dostupnost bydlení jak by smet´. Příčinou nárůstu sazeb je podle našeho názoru zvýšení ceny dlouhodobých peněz na mezibankovním trhu, z kterého především menší banky čerpají likviditu na profinancování poskytovaných úvěrů. Srpen proto podle našeho názoru přinese další mírný nárůst sazeb a uvidíme, jak budou banky reagovat na konci prázdnin, kdy pravidelně začíná podzimní hypoteční sezóna a roste konkurenční tlak na ceny. Co se týče samotné dostupnosti bydlení, tak ta se nachází stále na dosah minim dosažených v předchozím měsíci, takže pokud se chystáte pořídit vlastní bydlení, není nač čekat.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ

  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Po malých bytech se připojují k růstu cen i velké byty

Ekonomická recese, která začala před necelými pěti lety, se hluboce podepsala na cenách nemovitostí nejen ve světě, ale i v České republice. Byty v původním stavu, zejména ty, nacházející se na velkých sídlištích, začaly po roce 2008 zlevňovat. Nejrychlejší pokles cen byl zaznamenán u bytů 3+1. Nejstabilnější byly ze začátku recese malé byty 1+1 a 2+1, u kterých byl pokles cen první dva roky jen mírný. Alespoň taková zjištění vyplývají z nejnovějších statistik cen bytů realitních portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz, které trh s byty monitorují již pět let.

Za poslední rok se situace na českém realitním trhu značně změnila, alespoň co se vývoje cen bytů týče. Mnoho poptávajících, kteří dříve vyhledávali spíše menší byty, nyní volí v nabídkách realitních kanceláří mnohem častěji byty s více pokoji. Ty totiž mohou být z dlouhodobého pohledu ekonomicky výhodnější. Např. koupí bytu kategorie 2+1 mladý pár sice ušetří na pořizovacích nákladech, ale pokud dojde časem k narození dětí, tak bude potřeba byt prodat a přestěhovat se do většího. Náklady spojené s prodejem malého bytu a koupí bytu většího (daň z příjmu, daň z převodu nemovitostí apod.) mohou v součtu vyjít dráž, než kdyby byl pořízen větší byt hned na začátku společného života. I to může být jeden z důvodů, proč jsou v letošním roce velké byty nejvyhledávanější za posledních 5 let.

Zvýšený zájem o byty 3+1 se podepisuje zejména na jejich cenách. Jde o jedinou kategorii bytů, kterou letos v srpnu najdou zájemci hledající vlastní bydlení v realitních kancelářích za vyšší ceny než v roce 2012.

Za poslední rok se totiž zvýšily nabídkové ceny bytů 3+1 o 2,37 %. V srpnu 2012 se dal v ČR pořídit průměrný byt 3+1 za 1 415 010 Kč. O rok později to bylo již 1 448 622 Kč. Obdobná situace je také u dat za poslední čtvrtletí, kdy se ceny bytů 3+1 zvýšily o 2,48 %. Za poslední tři měsíce podražily také malé byty 1+1, které jsou nyní dražší o 2,56 % než na začátku května. Naopak byty 2+1 ve stejném období zlevnily o 1,31 %.

Ceny bytů - červenec 2013

Dobrá dostupnost bydlení stále pomáhá lidem dosáhnout na větší nemovitosti než před pěti lety nebo ušetřit nemalé peníze. Otázkou jen zůstává, jak dlouho dobrá dostupnost vydrží. K nemovitostem se opět začínají vracet investoři, kteří v posledních pěti letech investovali spíše do jiných aktiv. Zvýšená poptávka ze strany investorů totiž může opět otočit směr vývoje cen bytů směrem vzhůru. Stejně tak se do součtu pořizovacích nákladů vepíše možné zvýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Dostupnost bydlení se tak může ve zbytku letošního roku postupně zhoršovat.

Zdroj: www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz