Dostupnost bydlení - květen 2013

Datum: 11.6.2013
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Příznivá situace pro pořízení vlastního bydlení trvá. Na celorepublikové úrovni sice index dostupnosti bydlení meziměsíčně nepatrně vzrostl v důsledku nárůstu cen bytů. Regionálně však většina regionu vykazuje další prolomení dosavadních minim a tím i další zlepšení dostupnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v květnu mírně vzrostl z 29 % na 29,3 %.

Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 29,5 % na 29,6 %.

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 32,4 na 32,8 %.

Celorepublikový index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu domácnosti vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, během května vzrostl o 0,3 procentního bodu. Příčinou nárůstu indexu a tím zhoršení dostupnosti bydlení je nárůst cen bytů na celorepublikové úrovni. Průměrná cena bytů podle statistik portálu realityčechy.cz v květnu meziměsíčně vzrostla o 200 000 Kč (viz komentář  níže). Z dlouhodobého pohledu však stále platí, že hodnoty dostupnosti bydlení se pohybují na rekordně příznivých úrovních.

Na regionální úrovni však vývoj cen bytů a tím i dostupnosti bydlení je spíše opačný. V 9 ze 14 krajů přinesl květen další zlepšení dostupnosti bydlení. Největší posun registrujeme v kraji Jihočeském (m/m -1,1 p.b.)  a na Vysočině (m/m -1,3 p.b.). Naopak nárůst indexů jsme tentokrát zaznamenali v Praze (m/m +0,4 p.b.), Karlovarském (m/m +1,1 p.b.) a Královehradeckém kraji (m/m +0,6 p.b.).  idb---kv-ten-2013.png

Mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení i nadále patří Vysočina, Moravskoslezský kraj a především Ústecký kraj. Statisticky tamním domácnostem splátka hypotéky v tuto chvíli ukrajuje z rodinného rozpočtu rovných 13 procent. Naopak v Praze, která se však výrazně vymyká celorepublikovým statistikám, je to v tuto chvíli 54,4 %.

Index návratnosti bydlení (INB)

Meziměsíční nárůst vykazuje i index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Podle těchto statistik došlo v květnu k prodloužení návratnosti bydlení z 4,35 na 4,41 roku.

inb---kv-ten-2013.png

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom Jihomoravský kraj, Královehradecký kraj a Praha.

Úrokové sazby hypoték

V uplynulém měsíci došlo k vyostření konkurenčního boje na trhu hypoték a úvěry dále zlevnily.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypoték do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV) v květnu klesla o 5 setin procentního bodu a podle očekávání prolomila 3procentní hranici. Aktuální hodnota indexu GOFI70 tedy činí 2,97 %. V porovnání se stejným obdobím loňského roku jsou nyní nabídkové sazby o více než půl procentního bodu níže a v porovnání s květnem 2009 jsou hypotéky levnější o více než 2,5 procenta. Tehdy banky tento typ hypotéky v průměru nabízely se sazbou 5,61 %.

 urokove-sazby-hypotek---kv-ten-2013

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v dubnu klesla o 10 setin procentního bodu z 3,20 % na 3,10 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: 100% hypotéky vykázaly další meziměsíční zlevnění. Tento typ hypotéky mohli klienti v květnu získat v průměru se sazbou 4,26 %. Přitom ještě loni v květnu hodnota indexu dosahovala 4,99 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Květen byl měsícem akčních nabídek, což se bezpochyby projeví ve vývoji ukazatele HYPOINDEX, který v polovině června zveřejní informaci, za kolik si klienti hypotéky v květnu opravdu sjednávali. Vzhledem k vysoké míře korelace zmíněného ukazatele s naším indexem nabídkových sazeb (GOFI70) a přispěním výše uvedených faktorů očekáváme, že již v následujícím měsíci průměrná úroková sazba reálně poskytovaných hypoték bude atakovat 3procentní hranici.

Bankám se s pokračující ekonomickou recesí a poklesem zájmu o podnikatelské a investiční úvěry stále více zmenšuje prostor pro umístění přebytečné likvidity, takže hypotéky díky relativní bezpečnosti budou pro bankéře i nadále prioritou. I přesto, že cena peněz na mezibankovním trhu v průběhu května vzrostla, pokračující konkurenční boj s velkou pravděpodobností neumožní bankám toto aktuální zdražení zdrojů promítnout do cen hypoték. Ty budou podle našeho názoru díky pokračujícím akcím i v červnu mírně klesat.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:
Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.
Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:
  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ
  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.
Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Ceny bytů, realitní trh

Nabídkové ceny bytů v České republice nevykazují od začátku roku nijak výrazné změny. Díky akčním nabídkám bank došlo k navýšení poptávky po vlastním bydlení a pokles cen nemovitostí, který začal před pěti lety, se tak postupně přibržďuje.

Podle aktuálních údajů statistik cen bytů realitních portálů realitycechy.cz a realitymorava.cz, vykázaly za poslední měsíc růst svých cen byty kategorie 1+1 (1,68 %). Naopak velké byty 3+1 meziměsíčně ze svých cen umazaly (-0,78 %). Malé byty jsou na tom dobře i z odstupu posledních tří měsíců, kdy vykázaly nárůst cen o 0,53 %.

Měsíční i kvartální statistiky jsou hodně ovlivněny sezónností a proto je důležité sledovat také meziroční změny cen nemovitostí. Z dat za poslední rok (červen 2012 – červen 2013) je ještě patrné umazávání loňských podzimních ztrát. Byty 1+1 jsou za poslední rok levnější o -4,5 %, byty 2+1 o -8,5 % a byty 3+1 o -3,06 %.

Bydlení je tak ve spojení s nízkými úrokovými sazbami stále velmi dostupné. Aktuální situace na trhu nemovitostí nahrává kupujícím, kteří mohou nyní nakoupit mnohem levněji než před pěti lety. V některých lokalitách jsou např. ceny bytů levnější až o 40 % než v roce 2008.