Variabilní sazby. Zúčtování po třech letech

Datum: 15.4.2013
Autor: GOLEM FINANCE
Před třemi lety UniCredit Bank představila Převratnou hypotéku. Variabilní sazby se od té doby staly součástí nabídky velké části bank. Jak jsou na tom nyní klienti, kteří před třemi lety stáli před rozhodnutím, zda dát přednost variabilní nebo fixní sazbě? Přinášíme přehledné srovnání.

Variabilní sazbu nyní nabízí 10 bank

Převratná hypotéka od UniCredit Bank před třemi lety přinesla malou revoluci na trh hypoték. Díky výbornému načasování, klesajícím sazbám a marketingové kampani zaznamenala UniCredit bank s tímto produktem výrazný úspěch. Do té doby tento typ hypotéky nabízela pouze mBank a Oberbank. Od roku 2010 začala hypotéky s variabilní sazbou nabízet také Česká spořitelna, GE Money Bank, Raiffeisenbank, LBBW Bank, Fio banka a nepříliš obvyklou verzi floatové hypotéky mají v nabídce také Hypoteční banka (sazba navázána na 12M PRIBOR) a Komerční banka s fixací sazby na 3 měsíce.

Díky rostoucímu počtu poskytovatelů a klesajícím sazbám podíl hypoték s variabilní sazbou vzrostl v roce 2010 z 1,5 % na 5 procent a v následujících letech jejich podíl dosáhl téměř 10 %. Nicméně v druhé polovině loňského roku, kdy Česká národní banka výrazně srazila základní úrokové sazby blízko nule, se další prostor pro pokles sazeb PRIBOR a přeneseně i hypoték s variabilní sazbou, vyčerpal. Navíc díky trvajícímu poklesu fixních sazeb se rozdíl mezi průměrnou fixní a variabilní úrokovou sazbou ztenčil na méně než 0,6 %, což dál ubralo variabilním sazbám na atraktivitě.

Rozdíl mezi fixními a variabilními sazbami

Fixní nebo variabilní?

Klientům, kteří se nyní rozhodují mezi fixní a variabilní sazbou proto ve většině případů doporučujeme fixaci na 3 nebo 5 let. Nicméně před třemi roky bylo rozhodování mnohem složitější. Rozdíl mezi průměrnou fixní a průměrnou variabilní sazbou dosahoval téměř 1 procenta a budoucí vývoj si nikdo netroufl odhadovat. Podívejme se tedy, jak jsou na tom klienti, kteří se v roce 2010 rozhodovali mezi fixní a variabilní sazbou.

Vývoj těchto dvou variant hypoték sledujeme od roku 2010 na modelovém příkladu dvou klientů, kteří si v dubnu 2010 sjednali v UniCredit Bank téměř identickou hypotéku, která se lišila pouze v konstrukci úrokové sazby. Výše hypotéky činila 1,7 milionu Kč, oba si sjednali úvěr na 70 % hodnoty nemovitosti (LTV) se splatností 20 let a součástí hypotéky je vedení běžného účtu a pojištění proti smrti a trvalé invaliditě. Konzervativní klient dal přednost 3leté fixaci se sazbou 4,59 %, což byla jedna z nejnižších na trhu. Druhý klient zvolil Převratnou hypotéku, kde v dubnu 2010 získal sazbu 3,63 % (PRIBOR, respektive referenční sazba banky navázaná na 1 měsíční PRIBOR ve výši 1,22 % plus marže banky 2,41 %).                                   

Tip: Průběžné výsledky srovnání naleznete v článku: Variabilní hypoteční sazby – rok poté a Fixní vs. variabilní – dva roky poté.

Nyní po třech letech je zřejmé, že výrazně lépe je na tom klient s variabilní sazbou. Díky poklesu sazeb, který trval s krátkými přestávkami téměř po celé tři roky, výše měsíčních splátek postupně klesla z 9 973 Kč na 9 225 Kč (aktuální sazba činí 2,76 %). Takže klient v celkovém součtu na splátkách zaplatil o 40 705 Kč méně, ale vedle toho ještě díky nižším úrokům z úvěru rychleji umořoval svůj dluh a po třech letech dluží bance 1 511 296 Kč, což je o 21 718 korun méně, než v případě klienta s fixovanou sazbou.

 

Variabilní sazba

Fixace 3 roky

Rozdíl

Aktuální úroková sazba

2,76%

4,59%

1,83%

Suma zaplacených splátek

            349 463 Kč

            390 168 Kč

             40 705 Kč

Průměrná měsíční splátka

                9 707 Kč

              10 838 Kč

               1 131 Kč

Zůstatek úvěru

         1 511 296 Kč

         1 533 015 Kč

             21 718 Kč

 

Dosavadní vývoj a i výsledky našeho příkladu potvrzují, že vyšší riziko může přinést i vyšší zisky. Klient s variabilní sazbou je na tom po třech letech o více než 62 000 Kč lépe, než ten, který preferoval jistotu stálé výše splátky. Hodnoceno zpětně je tedy situace v celku jednoznačná. Variabilní sazby porazily fixní. Nicméně vývoj sazeb v budoucnu vůbec nemusí být tak plynulý a jednosměrný jako v našem příkladu a tím spíše platí, že hypotéky s variabilní sazbou jsou určeny pro finančně gramotnější klienty, kteří sledují vývoj trhu, jsou ochotni přijmout určité riziko a v případě nárůstu sazeb dokáží včas reagovat a přejít na fixní sazbu. I když v našem případě to zrovna nebylo zapotřebí.

Fixní vs variabilní - duben 2013

Oba modelové klienty a jejich hypoteční příběh budeme i nadále sledovat. V tuto chvíli předpokládáme, že se konzervativní klient opět rozhodne pro pevnou sazbu s fixací na 3 roky a s pomocí služeb hypotečního makléře GOLEM FINANCE dosáhne na sazbu 2,74 %, čímž dojde ke snížení měsíční splátky z původních 10 838 Kč na 9208 Kč. Klient s variabilní sazbou pokračuje ve splácení úvěru za nezměněných podmínek a s aktuální sazbou 2,76 %.

Zdroj: GOLEM FINANCE, ČNB, banky