Dostupnost bydlení - březen 2013

Datum: 10.4.2013
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Indexy dostupnosti bydlení se v předchozích měsících odpoutaly ode dna a začaly pozvolna růst. Březen v tomto směru přinesl změnu a hlavní index dostupnosti bydlení během uplynulého měsíce klesl o 3,1 %. Indexy zatím naplňují naše předpoklady a ani v dalších měsících by se podle našeho názoru neměly příliš vzdálit od historických minim dosažených v loňském listopadu.

Index dostupnosti bydlení (IDB): Březen přinesl zlepšení 

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR, 70 % LTV) v měsíci březnu klesl z 30,8 % na 29,9 % tedy o 3,1 procenta.

Index 85% LTV klesl z hodnoty 31,4 % na 30,3 % tedy o 3,2 procenta

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 34,9 % na 33,4 % tedy o 4,6 procenta

Index dostupnosti bydlení, který vyjadřuje, jak velkou část příjmu domácnosti vynaloží průměrná česká domácnost na splátku hypotéky, během března klesl o 3,1 procenta a po třech měsících opět prolomil 30procentní hranici. Příčinou poklesu indexu a tím zlepšení dostupnosti bydlení je především propad cen bytů, který tentokrát ještě doplnil pokles úrokových sazeb hypoték. Průměrná nabídková cena bytů oproti předchozímu měsíci klesla z 1,76 na 1,71 milionu korun. Hypotéky do 70 % LTV zlevnily o 3 setiny p.b.  

index-dostupnosti-bydleni---brezen-2013

Z pohledu regionů za pozornost stojí opět především Praha, která se opět vymyká celorepublikovému trendu. Zatímco v předchozích měsících indexy ve většině regionů rostly, v Praze index dostupnosti prolamoval historická minima. Tentokrát jde Praha opět proti proudu a průměrné zatížení rozpočtu domácnosti hypoteční splátkou zde meziměsíčně vzrostlo z 48,6 % na 54,7 %. Tento posun však může být způsoben tržní anomálií a nastartováním jarní nabídky nových, dražších bytů a až následující měsíce ukáží, zda v Praze skutečně dochází k obratu trendu.  

Jedním z krajů, kde dlouhodobě pozorujeme nárůst indexů a tím pádem zhoršování dostupnosti bydlení je Královehradecký kraj, kde se indexy dostupnosti bydlení poprvé dostaly nad celorepublikový průměr. Průměrné zatížení domácnosti hypoteční splátkou zde dosahuje 30,2 %.

Mezi regiony s dlouhodobě nejlepší dostupností bydlení i nadále patří Vysočina, Moravskoslezský kraj a především Ústecký kraj. Statisticky tamním domácnostem splátka hypotéky v tuto chvíli ukrajuje z rodinného rozpočtu 13,7 procenta. Výrazný pokles indexu a tím pokles zatížení rozpočtů domácnosti v uplynulém měsíci zaznamenal také Jihočeský a Liberecký kraj.

Index návratnosti bydlení (INB)

Meziměsíční zlepšení vykazuje i index návratnosti bydlení, který vyjadřuje, kolikanásobek čistého ročního příjmu musí průměrná česká domácnost vynaložit na pořízení bytu v předem definovaném standardu. Podle těchto statistik došlo v březnu ke zkrácení návratnosti bydlení z 4,56 na 4,43 roku. V meziročním srovnání to znamená pokles indexu o 4,7 %. Loni touto dobou se index pohyboval na úrovni 4,65 let. 

index-navratnosti-bydleni---brezen-2013 

Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom Jihomoravský kraj, Královehradecký a Praha.

Úrokové sazby hypoték

Leden a únor byl ve znamení stagnace průměrných úrokových sazeb hypoték. V březnu banky pravidelně přichází s akčními nabídkami a ani letošní rok není výjimkou. Díky tomu se úrokové indexy daly v březnu opět do pohybu. Největší posun zaznamenal index úrokových sazeb 100 % hypoték, který meziměsíčně klesl o 21 bazických bodů.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypotečních úvěrů, jejichž výše dosahuje maximálně 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV), v březnu klesla z 3,17 na 3,13 procenta. Ve stejném období loňského přitom banky tento typ hypoték v průměru nabízely se sazbou 3,68 %. 

vyvoj-urokovych-sazeb-hypotek-brezen-2013

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba hypoték do 85 % zástavní hodnoty nemovitosti v březnu klesla o 6 setin procentního bodu z 3,36 % na 3,30 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Další dramatický pokles zaznamenaly hypotéky do 100 % LTV. Průměrná nabídková úroková sazba tohoto typu hypoték v únoru klesla o 14 setin procentního bodu a její pokles se nezastavil ani v březnu, kdy index ztratil ze své hodnoty další 21 setin. Díky tomu průměrná nabídková sazba 100 % hypoték nyní dosahu dosud nevídaných 4,39 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Únor opět potvrdil silnou korelaci, mezi indexem nabídkových sazeb (GOFI 70) a indexem zachycujícím průměrnou úrokovou sazbu reálně poskytnutých hypoték (Hypoindex). Podle posledních statistik serveru hypoindex.cz průměrná úroková sazba v únoru podepsaných hypotečních úvěrů stagnovala na lednové úrovni 3,21 %. Jen pro připomínku uvádíme, že index GOFI70 jak v lednu, tak únoru dosáhl hodnoty 3,17 %.

Úrokové sazby v březnu prolomily další historická minima. A z chování bank je zřejmé, že dočasně doutnající konkurenční boj hypotečních bank se opět rozhořel. Banky se sice drží trochu zpátky a vyčkávají, jak se vyvine situace kolem poplatků za správu hypotéky. Avšak akční nabídky a kampaně, s kterými banky během března vstoupily na trh, dokázaly úrokové sazby zatlačit o další setiny procenta dolů a indexům dostupnosti tak otevřely prostor k opětovnému poklesu.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ
  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.   

Ceny bytů, realitní trh: Roste poptávka po větších bytech

I přes pobídky bank a postupný návrat investorů k nemovitostem za poslední rok ceny bytů v České republice opět klesly. Po velkém poklesu cen velkých bytů v letech 2008 – 2012 došlo za poslední rok k největšímu snížení cen u malých bytů.

Malé byty dlouhou dobu vítězily nad poklesem cen zvýšenou poptávkou ze strany kupujících. Mnoho těch, kteří uvažovali po roce 2008 o vlastním bydlení, volili raději menší byty z důvodu nejistoty, která kolem nemovitostí panovala. Mnoho lidí dokonce volilo pronájem na úkor koupě. Situace se ovšem začíná obracet a zvýšený zájem po větších bytech zaznamenávají také realitní makléři. Pro mnoho zájemců totiž může být větší byt paradoxně ekonomicky zajímavější.

Při pořízení malého bytu je třeba předběžně počítat s jeho prodejem a koupí většího bytu či rodinného domu. Proto si mnoho zájemců raději vyjedná delší splatnost hypotečního úvěru a ihned volí větší byt. Nemusí tak mít za několik let starosti nejen s prodejem a následnou koupí, ale ušetří poměrně hodně peněz. U dvoumilionového bytu muže jít o částku pohybující se kolem 100 tis. (daň z převodu nemovitosti, vyhotovení průkazu energetické náročnosti a znaleckého posudku, provize realitní kanceláře, poplatky spojené s vyhotovením kupních smluv, stěhování atd.).

Za posledních 12 měsíců došlo k nejmenšímu poklesu cen právě u velkých bytů, což je poprvé od roku 2008, kdy vykázaly velké byty meziroční pokles nižší než byty malé. Velké byty 3+1 ztratily za poslední rok -7,77 %. Střední byty 2+1 přišly o -9,75 % a malé byty 1+1 odepsaly -8,87 %. Meziměsíčně potom vykázaly byty 3+1 pokles o -1,34 %, což bylo opět nejméně ze všech sledovaných kategorií.

Z pohledu dostupnosti bydlení jsou aktuální ceny bytů ve spojení s nízkými sazbami úvěrů na bydlení velmi dobrou zprávou. Dostupnost bydlení je na velmi dobré úrovni a nic nenasvědčuje tomu, že by se měla situace v dalších měsících dramaticky změnit. U nemovitostí očekáváme v jarních měsících každoroční zvýšenou poptávku, která by měla stabilizovat ceny nejen bytů, ale také ostatních typů nemovitostí. Výjimkou jsou stavební pozemky nacházející se v atraktivních lokalitách. U těch lze předpokládat zvýšení cen oproti loňskému roku v rozmezí 3 - 7%.  

Zdroj: www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz