Dostupnost bydlení – leden 2013

Datum: 11.2.2013
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
V celorepublikových statistikách dostupnosti bydlení nepřinesl leden žádné velké změny. Oba dva indexy v meziměsíčním srovnání v uplynulém měsíci nepatrně narostly, což bylo jednak způsobeno nárůstem cen bytů a v druhé řadě stagnací úrokových sazeb hypoték. Co však v poslední době poutá naši pozornost, je Praha, která vykazuje pokles cen bytů a možnost pořízení vlastního bydlení je zde tím pádem stále dostupnější.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) za měsíc leden

Index 70% LTV vzrostl z hodnoty 30,0 % na 30,2 % tedy o 0,8 procenta

Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 30,5 % na 30,7 % tedy o 0,9 procenta

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 34,3 % na 34,5 % tedy o 0,7 procenta 

I přes mírný nárůst hodnot indexu dostupnosti bydlení, který vyjadřuje míru zatížení domácností hypoteční splátkou, ke kterému došlo v uplynulých dvou měsících, je dostupnost bydlení stále na dosah historicky nejnižších hodnot. Příčiny „nezlepšování“ dostupnosti bydlení jsou dva. Jednak pozvolna rostoucí průměrné ceny bytů a vedle toho také pozastavení poklesu sazeb hypoték, tedy ceny financování. Výsledkem je tedy nárůst celorepublikového indexu dostupnosti bydlení z 30 na 30,2 %.

idb-casova-rada---leden-2013

Ovšem jedna věc jsou celorepublikové statistiky a druhá věc je samostatný vývoj v regionech, kde v poslední době ční především Praha, která jde proti trendu a zatímco ve většině regionů index dostupnosti bydlení roste, Praha v posledních měsících těží z poklesu cen nemovitostí a indexy zde i nadále klesají. Od loňského ledna hodnota indexu IDB70, který vyjadřuje, jak velkou část průměrného příjmu spolkne 70% hypotéka, klesla z 61,9 % na 50,4 %!

Kromě Prahy meziměsíční zlepšení dostupnosti bydlení zaznamenal také Zlínský, Středočeský, Kralovarský a Jihomoravský kraj. Naopak k výraznému zhoršení došlo v Královehradeském kraji, který vykazuje relativně rychlý nárůst cen bytů. Od loňského léta zde cena průměrného bytu vzrostla z 1,45 milionů na 1,61 milionu. V absolutních číslech v dostupnosti bydlení i nadále vede Ústecký kraj, kde míra zatížení hypoteční splátkou aktuálně dosahuje 13,7 %. Více informací naleznete v přiloženém souboru.

Index návratnosti bydlení (INB)

Hodnota indexu návratnosti bydlení, který vyjadřuje kolik ročních čistých příjmů domácnosti je potřeba na pořízení průměrného bytu, oproti prosinci vzrostla ze 4,43 let na 4,46 roku. Mezi regiony s nejlepší návratností bydlení dlouhodobě patří Ústecký kraj, Moravskoslezský kraj a Vysočina. Na opačném konci je potom Jihomoravský kraj, Středočeský kraj a samozřejmě Praha. Nicméně zde, jak již bylo uvedeno výše, v posledních měsících dochází k rapidnímu zkracovaní návratnosti bydlení. A zatímco v únoru na pořízení průměrného bytu musela průměrná pražská domácnost vynaložit 8,7násobek svého ročního příjmu, nyní je to už je to méně než 7,5násobek. Průměrná cena bytů v tomto mezidobí klesla o více než 0,5 milionu korun. (2012: 3,73 mil/ 2013: 3,21 mil. Kč). Regionální statistiky opět naleznete v souboru.  

 inb-casova-rada---leden-2013

Důležité: zaznamenejte poznámku k „přecenění“ dat ČSÚ, čisté příjmy domácností.

Úrokové sazby hypoték

(komentář Libor Ostatek, GOLEM FINANCE)

Aktuální hodnoty indexů GOFI kopírují naše odhady ze závěru loňského roku, kdy jsme predikovali, že se banky na přelomu roku jako obvykle zaměří spíše na poplatkové akce a sazby budou stagnovat, případně banky budou náladu trhu testovat pokusy o navýšení úrokových sazeb.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypotečních úvěrů, jejichž výše dosahuje maximálně 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV), v prosinci vzrostla o 1 setinu procentního bodu. Tento typ hypotéky tedy banky v prosinci v průměru nabízely se sazbou 3,17 %. V lednu 2012 to bylo 3,69 %.  

urokove-sazby---leden-2013 

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba bank v prosinci vzrostla o 2 setiny procentního z 3,35 % na 3,37 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Index GOFI 100, který měří průměrnou nabídkovou úrokovou sazbu tzv. 100procentních hypoték, od října 2012 stagnuje zhruba na úrovni 4,7 procenta a ani v prosinci se na tom nic nezměnilo. Nicméně i tento ukazatel meziměsíčně vzrostl o 3 setiny procentního bodu a jeho hodnota aktuálně činí 4,74 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hodnota hypoindexu v prosinci klesla ze 3,25 na 3,17 %, čímž se prakticky do puntíku naplnila naše prosincová predikce, kdy jsme na základě dat indexu GOFI 70 odhadovali, že hodnota HYPOINDEXu klesne zhruba na úroveň 3,20 %. Nyní na základě stejného principu a ozkoušeného vzorce očekáváme, že i sazby reálně poskytnutých hypoték budou stagnovat a hodnota indexu v lednu zakotví na dosažených hodnotách.

Na základě aktuálních dat GOFI indexů se může zdát, že pokles sazeb je u konce. Nicméně minulý pátek trh překvapila Hypoteční banka, která oznámila plošné snížení úrokových sazeb jak u 3, tak 5letých fixací a v řádu desetin procentního bodu zlevnila i bezpříjmové hypotéky a hypotéky do 100 % LTV, což konkurence určitě nenechá bez povšimnutí. Na základě výše uvedeného jsme nuceni revidovat náš odhad a v následujících měsících očekáváme další pozvolný pokles fixních úrokových sazeb hypoték. Navíc v březnu banky zpravidla přicházejí s balíčky akčních nabídek, které budou dál vytvářet tlak na cenu hypoték. V průběhu první poloviny roku proto nevylučujeme, že Index GOFI 70 a následně i ukazatel Hypoindex budou atakovat 3procentní hranici. Což je samozřejmě dobrá zpráva pro vývoj dostupnosti bydlení, která se bude podle našeho názoru i přes očekávatelný nárůst cen bytů držet stále na velmi příznivých úrovních.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ
  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Ceny bytů, realitní trh

(komentář Michal Pich, RealityČechy.cz)

Ještě stále se hovoří o ekonomické recesi, ale trh s byty jakoby si šel svou cestou. V roce 2008 začaly ceny bytů v České republice postupně klesat. Na své dno se dostaly loni na podzim a pak začaly postupně růst. Alespoň taková data vyplývají ze statistik cen bytů, které monitorují realitní servery www.realitycechy.cz awww.realitymorava.cz.


Byty 1+1

Tato kategorie byla recesí poznamenána nejméně. Od 1. 9. 2008 se jejich hodnota sice snížila o -16,74%, ale jde o nejmenší pokles ze všech sledovaných kategorií. Šlo o první kategorii, která začala vykazovat známky oživení realitního trhu a zvýšené poptávky po nemovitostech. Jenom za poslední rok se zvýšila nabídková cena bytů 1+1 o 14,33%. Velký vzestup nastal zejména na přelomu roku kdy za období 1. 1. 2013 – 1. 2. 2013 došlo ke zvýšení o 4,23 %. I v průběhu letošního roku lze očekávat, že si právě malé byty povedou velmi dobře. Nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů a větší touha po bydlení ve vlastním na úkor bydlení v nájmech se může na vzestupu cen projevovat i nadále. 

Průměrná cena bytů 1+1

Byty 2+1

Kategorie, která bývá nejčastěji vyhledávána investory, kteří uvažují o následném pronájmu. Byty 2+1 si nejčastěji pronajímají nejen studenti, ale i mladé páry popřípadě lidé, kteří již neplánují více než jedno dítě. A právě silná poptávka ze stran investorů se mohla podepsat na pozvolném vzestupu cen této kategorie i v období posledních dvanácti měsíců. 1. února 2012 se dal průměrný byt 2+1 v České republice pořídit za 1 262 630 Kč. Přesně o rok později se jeho cena zvedla na 1 275 705 Kč. Nutno podotknout, že meziročně tato kategorie od roku 2008 ztrácela. Za poslední měsíc (leden – únor 2013) si byty 2+1 připsaly 2,59%. Stejně jako u bytů1+1 lze očekávat i v letošním roce další navyšování cen. Nepředpokládá se ovšem nijak skokové zvyšování jako např. před vstupem ČR do EU. 

Vývoj průměrné ceny bytu 2+1
Byty 3+1

-29,61%, přesně tolik ztratily v ČR byty 3+1 za období září 2008 až únor 2013. Jde o bezesporu největší pokles nabídkových cen ze všech sledovaných kategorií. Na první pohled neatraktivní kategorie, alespoň dle pohledu investice, se může stát v budoucnu pomyslným černým koněm. Za poslední rok (únor 2012 – únor 2013) totiž došlo k navýšení průměrných cen této bytů této kategorie o 1,64% což je větší meziroční nárůst než u bytů 2+1 (1,03%). Velmi dobře si byty 3+1 vedly i poslední měsíc (leden – únor 2013), kdy si připsaly opět více (3,78%) než byty 2+1 (2,59%).

Vývoj průměrné ceny bytu 3+1

K této kategorii bytů se totiž vrací mnoho lidí, kteří dříve volili spíše pronájem s vyčkávali kam až ceny bytů mohou klesnout. Velká poptávka po bydlení stejně jako nízké úrokové sazby hypoték dovedlo mnoho lidí do realitních kanceláří. Ty realitní kanceláře, které dokázaly nabízet v loňském roce byty 3+1 za nijak předražené ceny neměly o klienty nouzi. Bohužel mnoho prodávajících je dle slov oslovených realitních makléřů svými cenami stále v roce 2008. Jedním z fakturu zvýšení zájmu o byty 3+1 je také změna uvažování mnohých kupujících. Je lepší byty 2+KK v novostavbě nebo raději 3+1 ve straším domě? Ti, kteří plánují či již očekávají narození dítěte se totiž čím dál častěji přiklání raději k bytům s více pokoji. 

Stejně jako v minulých letech i letos lze předpokládat, že další vývoj cen bytů v ČR bude závislý na výši úrokových sazeb hypoték, návratu investorů k realitám a chuti bydlení ve vlastním na úkor pronájmů. V současnosti je v ČR dostupnost bydlení na velmi dobré úrovni a je jen otázkou času, kdy dojde k postupnému vzestupu cen nemovitostí.

Zdroj: www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz