Dostupnost bydlení – prosinec 2012

Datum: 8.1.2013
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
V prosinci došlo k vzájemnému prolnutí dvou zásadních trendů. Jednak úrokové sazby hypoték klesly na další historické dno, ale propad nebyl tak výrazný a v opačném směru mnohem větší silou zatlačily rostoucí ceny bytů. I když nedělo se tak všude, například v Praze ceny bytů meziměsíčně klesly z 3,41 mil. Kč na 3,28 mil. korun. V průměru za celou ČR je však výsledkem uvedených pohybů nárůst jak indexu dostupnosti, tak návratnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) za měsíc prosinec

Index 70% LTV vzrostl z hodnoty 29,6 % na 30,0 % tedy o 1,1 procenta

Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 30,1 % na 30,5 tedy o 1,3 procenta

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 33,9 % na 34,3 % tedy o 1,2 procenta

Zatímco v listopadu indexy v rámci kategorizace podle výše LTV ještě vykazovaly jakousi nejednotnost, v prosinci již došlo k jejich dokonalému sladění a všechny tři indexy dostupnosti bydlení zamířily směrem vzhůru. Což v praxi znamená, že dostupnost bydlení se v porovnání s předchozím měsícem nepatrně zhoršila. Z většího nadhledu je však přesnější označit současnou situaci za stagnaci dostupnosti bydlení.

Podobně jako v předchozích měsících existují mezi jednotlivými regiony ČR velké rozdíly.  Mezi regiony s nadprůměrně dobrou dostupností bydlení patří jednak Ústecký kraj a v krátkém závěru následuje kraj Moravskoslezský. Na Ústecku nyní IDB70 dosahuje hodnoty 13,5 %. V Moravskoslezském kraji se hodnota ukazatele více blíží celorepublikovému průměru (30,0 %), nicméně i tak činí 20,0% %. Na opačném konci jsou potom tradičně Královehradecký kraj (28,8 %) a Jihomoravský kraj (32,0 %), a kapitolou samou pro sebe je Praha, kde na splátku průměrné ceny bytu, která mimochodem meziměsíčně výrazně klesla (z 3,41 na 3,28 mil. Kč) domácnost vynaloží 51,5 % svých čistých měsíčních příjmů.     

index-dostupnosti-bydleni---prosinec-2012

Důležité: zaznamenejte poznámku k „přecenění“ dat ČSÚ, čisté příjmy domácností.

Index návratnosti bydlení (INB)

Hodnota indexu návratnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) v prosinci zaznamenala nárůst z 4,37  na 4,43 roku. V praxi tato čísla znamenají, že k uhrazení průměrné ceny bytu (všechny byty, celá ČR) nyní stačí české domácnosti zhruba 4,5násobek čistého ročního příjmu. I zde jsou však mezi regiony nebetyčné rozdíly. Zatímco v Ústeckém kraji se dlouhodobě návratnost pohybuje na úrovni dvou let (aktuálně 1,99 roku), v Praze domácnosti obrazně řečeno na průměrný byt musí šetřit více než 7,5 roku (aktuálně INB = 7,62).

 index-navratnosti-bydleni---prosinec-2012

Důležité: zaznamenejte poznámku k „přecenění“ dat ČSÚ, čisté příjmy domácností.

Úrokové sazby hypoték

(komentář Libor Ostatek, GOLEM FINANCE)

Rok 2012 byl rokem poklesu úrokových sazeb hypoték. Průměrné sazby hypoték s výjimkou variabilních sazeb klesly v průměru o více než půl procenta. Z aktuálních statistik však vyplývá, že v posledním měsíci tempo poklesu sazeb výrazně zpomalilo.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková úroková sazba hypotečních úvěrů, jejichž výše dosahuje maximálně 70 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV), v prosinci klesla o 3 setiny procentního bodu, což vzhledem k dosavadnímu vývoji, kdy průměrná sazba v uplynulých 3 měsících meziměsíčně klesala o zhruba desetinu procenta, signalizuje pozastavení poklesu úrokových sazeb. Tento typ hypotéky tedy banky v prosinci v průměru nabízely se sazbou 3,16 %. V roce 2011 v prosinci to bylo 3,68 %.  

vyvoj-urokovych-sazeb-hypotek- prosinec-2012

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba bank v prosinci klesla o 1 setinu procentního z 3,36 % na 3,35 %.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Index GOFI 100, který měří průměrnou nabídkovou úrokovou sazbu tzv. 100procentních hypoték, od října 2012 stagnuje zhruba na úrovni 4,7 procenta a ani v prosinci se na tom nic nezměnilo. Tento ukazatel meziměsíčně ztratil jen 2 setiny procentního bodu a jeho hodnota aktuálně činí 4,71 %. V meziročním srovnání tento typ hypoték (do 100% LTV) zlevnil o 44 bazických bodů, neboť v prosinci 2011 bylo možné 100% hypotéku v průměru pořídit se sazbou 5,15 %.  

Pro srovnání s indexem reálných cen: podle zatím posledních zveřejněných dat (listopad 2012), průměrná úroková sazba reálně poskytnutých hypoték činila 3,25 %. Index GOFI70, který dlouhodobě koreluje s ukazatelem HYPOINDEX, která právě měří průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték, pro tento měsíc predikoval 3,19 %. Na základě našich statistik proto očekáváme, že hodnota HYPOINDEXu v prosinci klesne zhruba na úroveň 3,20 %.  

Úrokové sazby hypoték v prosinci poklesly na minimum a na přelomu roku se podle našeho názoru na tomto minimu stabilizují. V průběhu ledna očekáváme, že jednotlivé banky budou trh testovat pokusy o navýšení sazeb, nicméně vzájemná konkurence bude sazby držet dole. Příčinou meziměsíčního nárůstu indexů dostupnosti je tedy nárůst cen bytů. Navzdory signalizovanému pozastavení zlepšujícího se trendu můžeme v průběhu letošního roku očekávat dostupnost bydlení na velmi dobrých hodnotách, nicméně už reálně není moc prostoru na vylepšení. Úrokové sazby nemají potenciál výraznějšího poklesu, další směřování indexů bude tedy spíše záviset na vývoji cen bytů.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad vývoje těchto příjmů pro minulý a následující rok.

Přecenění čistých příjmů domácností v lednu 2013:

  • Došlo k aktualizaci čistých příjmů domácnosti za rok 2011, dle ČSÚ
  • Odhad vývoje čistých příjmů domácnosti za rok 2012 a pro rok 2013 stavíme na předpokladu stagnace příjmů, tedy koeficient růstu 0.

Tato aktualizace čistých příjmů domácnosti se projevila změnou úrovně indexů v letech 2011 a 2012. Konkrétní hodnoty indexů jsou patrné z našich statistik.  

Ceny bytů, realitní trh

(komentář Michal Pich, RealityČechy.cz)

Ceny bytů v České republice již několik měsíců vykazují postupný vzestup svých hodnot, který nezastavily ani vánoční svátky. Za poslední měsíc získaly na své hodnotě všechny kategorie bytů. Nejvíce malé byty 1+1, u kterých se předpokládá růst i v průběhu roku 2013

Byty 1+1

Malé byty jsou kategorií, která byla ekonomickou recesí poznamenána nejméně. Od začátku ekonomické recese (září 2008) sice jejich hodnota klesla (-20,12%), ale ti kteří si malý byt pořídili začátkem roku 2012 důvod ke smutku rozhodně nemají.

Průměrná hodnota bytu 1+1 se za poslední rok (leden 2012 – leden 2013) zvýšila o 8% a přesně po dvou letech se vrátila nad hodnotu 1 mil. Kč (1 001 301 Kč). 

Ještě v předchozím období (leden 2011 – leden 2012) vykázala tato kategorie zápornou hodnotu (-9%). Velmi dobře si malé byty 1+1 vedly také v období od prosince 2012 do ledna 2013, kdy se jejich průměrná cena zvýšila o 3,39%. Právě malé byty mohou být první kategorií, která by se mohla vrátit na předkrizovou úroveň a to v horizontu následcích 24 měsíců.

prumerne-ceny-bytu-1+1

Byty 2+1

Velmi dobře si poslední měsíc vedly také byty 2+1. Od prosince 2012 do ledna 2013 se jejich hodnota zvýšila o 1,93%. Meziročně (leden 2012 – leden 2013) sice stále ztrácí (-2,97%), ale nutno podotknout, že jde o snížení meziročního poklesu o více než 50%. V období leden 2011 – leden 2012 totiž činila meziroční ztráta této kategorie -6,51%.

prumerne-ceny-bytu-2+1

Byty 3+1

Svoji ztrátu postupně umazávají také velké byty. Za poslední měsíc posílily byty 3+1 o 1%. Za období leden 2012 až leden 2013 vykázaly byty 3+1 dokonce menší ztrátu než byty kategorie 2+1.

U bytů 3+1 činí meziroční pokles -2%, u bytů 2+1 -2,79%. Stále ovšem platí, že jsou byty 3+1 ekonomickou recesí dotčeny nejvíce. Od září 2008 činí ztráta cen bytů této kategorie téměř třetinu původní hodnoty (-32,18%). Byty 2+1 přišly od začátku recese o – 27,47% a byty 1+1 o -20,12%.

prumerne-ceny-bytu-3+1

Velmi dobrá dostupnost úvěrů na bydlení a návrat investorů k nemovitostem se může na růstu jejich hodnot podepisovat i v průběhu celého roku 2013. Aktuální dostupnost bydlení je na velmi dobré úrovni a může tak přilákat k nemovitostem ještě více investorů než v uplynulém roce.

poslední měsíc

Česká republika

prosinec 2012 - leden 2013

1.12.2012

1.1.2013

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

byty 1+1

968 458 Kč

1 001 301 Kč

32 843 Kč

3,391

 

 

 

 

byty 2+1

1 219 901 Kč

1 243 491 Kč

23 590 Kč

1,934

 

 

 

 

byty 3+1

1 423 823 Kč

1 438 930 Kč

15 107 Kč

1,061

 

 

 

 

 

 

poslední rok

Česká republika

leden 2012 - leden 2013

1.1.2012

1.1.2013

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

byty 1+1

927 039 Kč

1 001 301 Kč

74 262 Kč

8,011

 

 

 

 

byty 2+1

1 279 285 Kč

1 243 491 Kč

-35 794 Kč

-2,798

 

 

 

 

byty 3+1

1 468 557 Kč

1 438 930 Kč

-29 627 Kč

-2,017

 

 

 

 

 

 

od začátku recese

Česká republika

září 2008 - leden 2013

1.9.2008

1.1.2013

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

byty 1+1

1 253 507 Kč

1 001 301 Kč

-252 206 Kč

-20,12

 

 

 

 

byty 2+1

1 714 553 Kč

1 243 491 Kč

-471 062 Kč

-27,47

 

 

 

 

byty 3+1

2 121 617 Kč

1 438 930 Kč

-682 687 Kč

-32,18

Zdroj: www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz