Dostupnost bydlení – listopad 2012

Datum: 10.12.2012
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Indexy dostupnosti bydlení v uplynulém měsíci vykázaly neobvyklou rozkolísanost a obecně lze říci, že v listopadu došlo k pozastavení trendu zlepšování dostupnosti bydlení, neboť některé indexy začaly především v důsledku růstu cen nemovitostí nepatrně růst. Nicméně i přes obrat trendu stále platí, že stávající situace je z pohledu úrokových sazeb a cen realit pro pořízení vlastního bydlení nejpříhodnější v dosavadní historii.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) za měsíc listopad vykazuje nepříliš obvyklou rozkolísanost

Index 70% LTV klesl z hodnoty 26,8 % na 26,7 % tedy o – 0,6 procenta

Index 85% LTV vzrostl z hodnoty 27,0 % na 27,1 tedy o 0,1 procenta

Index 100% LTV vzrostl z hodnoty 30,3 % na 30,5 % tedy o 0,7 procenta

Zatímco IDB 70 meziměsíčně klesl IDB 85 a 100 oproti předchozímu měsíci vzrostly. Tato zjevná ambivalence je odrazem neobvyklého vývoje jak úrokových sazeb (70% hypotéky výrazně zlevnily, 85 % zaznamenaly pouze mírný pokles a 100% hypotéky dokonce podražily), tak cen nemovitostí, které svým růstem již začínají tlačit v opačném směru. Výsledkem je pozastavení klesajícího trendu (zlepšování) dostupnosti bydlení, který trval s malou přestávkou od března letošního roku. Následující měsíce rozhodnou, zda se jedná o dočasný jev, nebo o začátek nového trendu. V tuto chvíli však okolnosti spíše naznačují stagnaci indexů na stávajících - nebývale příznivých - úrovních.

Podobně jako v předchozích měsících existují mezi jednotlivým regiony ČR velké rozdíly.  Mezi regiony s nadprůměrnou dobrou dostupností bydlení patří Moravskoslezský kraj a především Ústecký kraj, kde průměrná domácnost, která koupi bytu financovala ze 70 % z hypotéky, nyní za splátku úvěru vynaloží pouze 12 % svého měsíčního čistého příjmu. Na opačném konci jsou potom tradičně Královehradecký kraj a Jihomoravský kraj, kde index dostupnosti bydlení dosahuje bezmála 30 % a kapitolou samou pro sebe je Praha, kde na splátku průměrné ceny bytu (3,41 mil. Kč) domácnost vynaloží 47,8 % svých čistých měsíčních příjmů. I tato data je však potřeba porovnávat v dlouhodobém kontextu. Ještě na konci roku 2009 se IDB70 v Jihomoravském kraji pohyboval na úrovni kolem 60 % a v Praze činil 80 a více procent.     

img/Grafy/index-dostupnosti-bydleni---listopad-2012

Index návratnosti bydlení (INB)

Hodnota indexu návratnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) v říjnu zaznamenala obrat a z 3,91 vzrostla na 3,93 roku. V praxi tato čísla znamenají, že k uhrazení průměrné ceny bytu (všechny byty, celá ČR) nyní stačí české domácnosti měně než 4násobek čistého ročního příjmu. I zde jsou však mezi regiony nebetyčné rozdíly. Zatímco v Ústeckém kraji se dlouhodobě návratnost pohybuje pod dvěma roky (aktuálně 1,76 roku), v Praze k uhrazení průměrné ceny bytu (3,41 mil. Kč) nestačí ani 7 ročních příjmů.

 index-navratnosti-bydleni---listopad-2012

Úrokové sazby hypoték

(komentář Libor Ostatek, GOLEM FINANCE)

Průměrné fixní úrokové sazby v listopadu vykázaly neobvyklou ambivalenci. Zatímco hypotéky poskytované na plnou odhadní cenu nemovitostí (100 % LTV ⃰ ) meziměsíčně o 1 bazický bod podražily, hypotéky s nižším LTV zaznamenaly další meziměsíční pokles.

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná fixní úroková sazba hypoték do 70 % LTV (GOFI 70) meziměsíčně klesla o 12 setin procentního bodu z 3,31 % na 3,19 %, čímž se sazby výrazně přiblížili 3procentní hranici. Nutno podotknout, že se jedná o průměr za celý trh, v praxi již nejsou výjimkou hypotéky, kde sjednaná úroková sazba v tomto pásmu LTV činí méně než 3 procenta. Loni touto dobou byly průměrné úrokové sazby zhruba o 0,5 procentního bodu výše, nicméně v porovnání s listopadem 2009 jsou nyní hypotéky „levnější“ o více než 2 procentní body. GOFI70 v listopadu 2009 dosahoval hodnoty 5,48 %.   

urokove-sazby-hypotek---listopad-2012 

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba bank za měsíc listopad činí 3,36 %, což je o 5 setin procentního bodu méně, než v předchozím měsíci.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Hypotéky do 100 % LTV zaznamenaly v říjnu zaznamenaly pokles o 0,15 setin procentního bodu. V uplynulém měsíci však nastal obrat a hodnota indexu GOFI 100 meziměsíčně vzrostla z říjnových 4,72 % na 4,73 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: podle zatím posledních zveřejněných dat, průměrná úroková sazba reálně poskytnutých hypoték v říjnu činila 3,36 %, tedy o 3 setiny procentního bodu méně, než predikoval index GOFI70. V říjnu očekáváme, že průměrná sazba skutečně poskytnutých hypoték klesne zhruba na úroveň 3,20 procenta.  

V pondělí jsme s napětím očekávali, zda banky na úvod dalšího měsíce přistoupí k dalším úpravám sazeb a „dočkali“ jsme se. Snížení úrokových sazeb, a to jak fixních, tak variabilních oznámila Raiffeisenbank a UniCredit Bank, ke kterým se přidala ještě Oberbank s poklesem fixních sazeb. Navíc novinkou tohoto měsíce je rozhodnutí Raiffeseinbank, která s platností k 3. 12. v případě hypoték upustila od účtování poplatku za správu úvěrového účtu, resp. tento poplatek „rozpustí“ v navýšené úrokové sazbě.

Raiffeisenbank se tak stala třetí bankou v pořadí, které tento poplatek v sazebníku nefiguruje. Kromě RB je to také mBank a Fio banka. Na druhém pólu stojí UniCredit Bank, která jako jediná si za tuto službu účtuje 200 Kč. Rozhodnutí Raiffeisenbank, která patří do skupiny 4 největších poskytovatelů hypoték v ČR, má sílu ovlivnit cenová rozhodování konkurence a je docela dobře možné, že pod tlakem konkurence a spotřebitelů k tomuto kroku přistoupí i další banky. Situaci budeme bedlivě monitorovat.

Co se týče prosincového vývoje sazeb, tak očekáváme, že některé banky ještě mohou zlevňovat, ale nebude se podle našeho názoru jednat o plošný jev. Nabídkové sazby 70% hypoték se v uplynulém měsíci výrazně přiblížily 3procentní hranici. Tu však podle našich odhadů do konce letošního roku neprorazí. V prosinci se banky spíše než na snižování sazeb zaměří na akce spočívající ve slevě či úplném odpuštění zpracovatelského a dalších poplatků.

První kvartál 2013 bude pro vývoj sazeb i nadále velmi příznivý. I když bude zajímavé sledovat, jestli banky v úvodu nového roku přistoupí na obvyklou cenovou taktiku a zkusí navýšit své sazby. Dle našeho názoru to tak nebude a banky budou v lednu spíše vyčkávat.

Úrokové sazby stále ještě napomáhají v některých sledovaných kategoriích ke zlepšování dostupnosti bydlení. Nicméně na dveře z druhé strany začínají tlačit ceny nemovitostí. Nicméně i přes nepatrný nárůst indexů dostupnosti bydlení platí, že stávající situace je z pohledu ceny financování a realit pro pořízení vlastního bydlení nejpříhodnější v dosavadní historii.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku, tedy v měsíční lednové statistice, provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad nárůstu těchto příjmů. Konkrétně – reálná data ČSÚ máme k dispozici nyní za do roku 2010, rok 2011 odhadujeme na základě dat minulého roku (2010) a koeficientů nárůstu čistých příjmů domácností daného roku (2011). Stejný princip uplatňujeme i pro současný rok 2012. Aktualizace dat ČSÚ na vykázané hodnoty mezd přinese na přelomu roku logicky korekci hodnot indexů. Za měsíc leden 2012 se tato korekce projevila změnou úrovně indexů v letech 2010 a 2011.

Ceny bytů, realitní trh

(komentář Michal Pich, RealityČechy.cz)

Investice do malých bytů se vyplácí. Jejich ceny rostou

Malé byty jsou v realitních kancelářích stále velmi žádané. Ti, kteří si v posledních dvou letech prořídili byt 1+1 nebo 1+KK, jak za účelem bydlení či pronájmu, neprodělali. Ceny malých bytů jsou totiž na vzestupu. Vypovídají o tom alespoň statistiky cen bytů realitních serverů realitycechy.cz a realitymorava.cz, které český trh s byty sledují již pátým rokem.

Rok 2012 byl pro český trh s realitami poměrně klidný. O největší „vzrušení“ se nepostarali kupující ani prodávající, ale banky, které odstartovaly závod o co nejnižší úrokovou sazbu. Tento souboj, mající nejvíce fanoušků na straně kupujících, se velmi rychle projevil ve zvýšené poptávce po nemovitostech. A právě zvýšená poptávka po bydlení se projevila na zpomalení poklesu cen nemovitostí, který začal na podzim 2008.

Malé byty (1+1 a 1+KK) jsou kategorií, která byla ekonomickou recesí zasažena nejméně. Tyto byty jako jediné vykázaly nárůst své hodnoty nejen za poslední měsíc (4,15%), ale také za poslední rok (3,04%). O rok dříve (období prosinec 2010 – prosinec 2011) ovšem meziročně ještě ztrácely (-3,88%).

Podíváme-li se na data od začátku recese (září 2008) tak zjistíme, že byty 1+1 i byty 1+KK vykazují nejmenší propad (-22,66%) ze všech sledovaných kategorií. Ti, kteří si pořídili byt např. v roce 2008 o část své investice sice „přišli,“ ale pokud započteme průměrné nájemné, jenž by muselo být uhrazeno na úkor bydlení ve svém, tak se tato ztráta téměř smazává. Průměrný byt 1+1 se totiž v září 2008 dal pořídit za 1.253.507 Kč což je o 284.049 Kč více než nyní.

Za poslední měsíc (listopad 2012 – prosinec 2012) vykázaly kladné hodnoty nejen byty malé, ale také byty 2+1 (0,71%) a byty 3+1 (1,93%). Obě kategorie ovšem meziročně stále ztrácí. Byty 2+1 zaznamenaly za období poslední rok (prosinec 2011 - prosinec 2012) pokles o -5,37% a byty 3+1 ztratily za stejné období -3,98%.

Z dat vývoje jen bytů je patrné zastavení propadu cen bytů 1+1 již v loňském roce a postupném zvyšování v roce letošním, stejně jako možné dosednutí na pomyslné cenové dno u bytů 2+1 a 3+1 v roce příštím. Ve spojení s nízkými úrokovými sazbami hypoték bude nejen závěr tohoto roku, ale i minimálně první čtvrtleté roku 2013 velmi vhodné pro nákup nemovitosti.