Dostupnost bydlení – říjen 2012

Datum: 16.11.2012
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Pokles úrokových sazeb hypoték se nezastavil ani v měsíci říjnu. Průměrné nabídkové úrokové sazby hypoték do 100 % LTV meziměsíčně klesly o 15 bazických bodů. Právě hypotéky byly faktorem, který výrazně napomohl dalšímu poklesu indexu dostupnosti bydlení. Ovšem v případě indexu návratnosti bydlení, kam úrokové sazby hypoték nevstupují, již pozorujeme ustrnutí dosavadního trendu zkracování doby návratnosti. Ceny nemovitostí a příjmy domácností totiž v meziměsíčním srovnání žádnou zásadní změnu nevykázaly.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení za září (všechny byty, celá ČR) vykázal pokles ve všech kategoriích: 

Index 70% LTV klesl z hodnoty 27,1 % na 26,8 % tedy o – 0,9 procenta

Index 85% LTV klesl z hodnoty 27,3 % na 27,0 % tedy o – 1,0 procenta

Index 100% LTV klesl z hodnoty 30,8 % na 30,3 % tedy o – 1,6 procenta

Další plošný pokles úrokových sazeb hypoték spolu s mírně klesajícími cenami nemovitostí mají za výsledek pokles všech tří sledovaných indexů dostupnosti bydlení, přičemž největší posun jsme zaznamenali v kategorii hypoték do 100 % hodnoty zastavené nemovitosti. Z regionálního pohledu k nejdynamičtějšímu zlepšení dostupnosti bydlení došlo v Olomouckém kraji (m/m -0,67 p.b.), Libereckém kraji (m/m -0,56 p.b.) a Praze, kde na splátku 70% hypotéky s 20 letou splatností aktuálně plyne z čistého příjmu domácnosti 48,3 % (m/m -0,50 p.b.). Průměrná cena bytu (bez ohledu na uspořádání) činila v říjnu 3,4 milionu Kč. Naopak mezi kraji, kde v uplynulém měsíci došlo ke zhoršení dostupnosti bydlení je Plzeňský (m/m +0,61 p.b), Jihočeský (m/m -0,23 p.b.) Jihomoravský kraj (m/m -0,13 p.b.).

index-dostupnosti-bydleni---rijen-2012.png

Index návratnosti bydlení (INB)

Hodnota indexu návratnosti bydlení (všechny byty, celá ČR) v říjnu klesla jen nepatrně - a sice z 3,92 na 3,91 let. V praxi tato čísla znamenají, že k uhrazení průměrné ceny bytu nyní stačí české domácnosti měně než 4násobek čistého ročního příjmu. Příčinou ustrnutí tempa zkracování návratnosti bydlení je stagnace průměrných nabídkových cen nemovitostí. Průměrná cena bytu (všechny byty, celá ČR) činila stejně jako v září 1,67 milionu Kč.

Návratnost bydlení - říjen 2012

Úrokové sazby hypoték

(komentář Libor Ostatek, GOLEM FINANCE)

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná fixní úroková sazba hypoték do 70 % LTV (GOFI 70) meziměsíčně klesla o 8 setin procentního bodu z 3,39 % na 3,31 %. Jedná se však o průměr za celý trh, v praxi již nejsou výjimkou hypotéky, kde sjednaná úroková sazba v tomto pásmu LTV činila méně než 3 procenta. V porovnání s loňským říjnem jsou průměrné nabídkové úrokové sazby 70% hypoték o 3 desetiny procentního bodu níže. 

 vyvoj-urokovych-sazeb-hypotek---rijen-2012.png

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba bank v průběhu října činila 3,41 %, což je o 9 setin procentního bodu méně, než v předchozím měsíci.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Hypotéky do 100 % LTV zaznamenaly ze všech tří sledovaných kategorií největší meziměsíční pokles -0,15 p.b. Hodnota indexu GOFI 100 totiž klesla ze zářijových 4,87 % na 4,72 %. V meziročním srovnání potom 100% hypotéky v průměru zlevnily o 28 bazických bodů.  

Pro srovnání s indexem reálných cen: podle zatím posledních zveřejněných dat, průměrná úroková sazba reálně poskytnutých hypoték v září činila 3,46 %, tedy o 4 setiny procentního bodu méně, než predikoval index GOFI70. V říjnu očekáváme, že průměrná sazba skutečně poskytnutých hypoték klesne pod hranici 3,4 procenta.

Úrokové sazby hypoték v roce 2013

Akce hypotečních bank pokračovaly i v průběhu října. S výjimkou UniCredit Bank, Komerční banky a Fio banky všechny ostatní banky přistoupily ke snížení úrokových sazeb nabízených hypoték. Indexy GOFI tyto změny samozřejmě zaznamenaly a během uplynulého měsíce ubraly ze svých hodnot zhruba další desetinu.

Jak se budou sazby hypoték vyvíjet v následujících měsících, je skutečně velmi těžké odhadovat. Česká národní banka v minulém týdnu reagovala na vývoj reálné ekonomiky a s cílem podpořit spotřebu domácností snížila základní úrokové sazby na rekordní minimum (REPO 2T – 0,05 %). Česká republika má v tuto chvíli spolu se Švýcarskem a USA jedny z nejnižších úrokových sazeb, což se potenciálně může promítnout také v dalším poklesu sazeb hypoték. Nicméně v této situaci, kdy úročení hypoték se pomalu ale jistě blíží výši úroků na depozitních produktech, je pro nás těžko představitelné, že by hypotéky s fixovanou úrokovou sazbou měly nějakým zásadním způsobem dále zlevňovat.

Jiná situace však podle našeho názoru panuje u variabilních hypoték. Měsíční PRIBOR, od kterého se ve většině případů odvíjejí variabilní úrokové sazby hypoték, krátce po oznámení poklesu sazeb ČNB, zareagoval poklesem z 0,49 na 0,37 procenta a tím otevřel další prostor pro pokles reálně poskytovaných  floatových sazeb. Důležitou roli zde však bude hrát marže bank.

Vzájemné působení nízkých úrokových sazeb a příznivých cen nemovitostí vytváří výborné podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Dostupnost bydlení podle našich odhadů se udrží na stávajících úrovních i po zbytek roku.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:
Na přelomu roku, tedy v měsíční lednové statistice, provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad nárůstu těchto příjmů. Konkrétně – reálná data ČSÚ máme k dispozici nyní za do roku 2010, rok 2011 odhadujeme na základě dat minulého roku (2010) a koeficientů nárůstu čistých příjmů domácností daného roku (2011). Stejný princip uplatňujeme i pro současný rok 2012. Aktualizace dat ČSÚ na vykázané hodnoty mezd přinese na přelomu roku logicky korekci hodnot indexů. Za měsíc leden 2012 se tato korekce projevila změnou úrovně indexů v letech 2010 a 2011.

Ceny bytů, realitní trh

(komentář Michal Pich, RealityČechy.cz)

Velký přehled cen bytů v letech 2000 – 2012 aneb proč je bydlení nejdostupnější

Již mnoho let monitorují realitní servery www.realitycechy.cz a www.realitymorava.cz vývoj cen bytů v České republice. A právě díky těmto serverům jsme se podrobně podívali na jednotlivá období posledních 12ti let a zjistili, jaké významné události ovlivnily český realitní trh. 

2000 – 2008

Období let 2000 – 2008 se stalo symbolem silného růstu cen nemovitostí nejen v České republice, ale i v okolních zemích. Ceny nemovitosti meziročně rostly mnohdy i o několik desítek procent a poptávka se zdála být nevyčerpatelná. Hodně této skutečnosti napomohly dostupné hypoteční úvěry a silná poptávka po bydlení nejen ze stran investorů, ale také zájemců o bydlení. Velkou měrou se na zvýšené poptávce podepsaly silné ročníky 1975 – 1980. Poptávka byla natolik silná, že realitní makléři neměli ani tak problém nabízený byt prodat jako spíše jej do nabídky získat. Dlouhodobě platilo, že ten kdo měl nabídku, měl i klienta.

2008

Začátek roku 2008 se zdál být ještě poměrně silný. Poptávka sice již začala jemně klesat, ale realitní kanceláře nepociťovaly nijak velký úbytek nabídek ani zájemců. Vše se začalo měnit až po letních prázdninách, kdy se do novinových článků začaly tlustým písmem vpisovat titulky informující o realitní krizi v USA. Celý svět znejistil. V České republice se ovšem byty prodávaly dál a jediné co bylo znát, bylo postupné zpřísňování podmínek pro získání hypotečních úvěrů ze stran bankovních domů. Lidé stále věřili, že se nás problémy v USA netýkají. Banky ovšem měly poněkud odlišný názor…

2009

První rok kdy český realitní trh zasáhla ekonomická recese, která se postupně začala podepisovat na klesajících cenách bytů. Velkou měrou byli ovlivněni kupující, kteří začali vídat na billboardech u cest inzeráty informující o výprodejích nových bytů developerských společností, statisícové slevy, popřípadě „dárky“ ve formě luxusních kuchyňských linek, automobilů apod.

Jenom za první rok recese (září 2008 – září 2009) poklesly nabídkové ceny bytů 1+1 v České republice v průměru o -5,25%, byty 2+1 přišly o -10,2% a velké byty ztratily 12,25%. A to byl teprve začátek…

2010

Rok 2010 byl již silně poznamenán ekonomickou recesí. Získat hypoteční úvěr bylo pro mnohé nadlidský úkon, stejně jako prodat nemovitost za původní požadovanou cenu. Skoro by se dalo říci, že ten kdo neslevil, neprodal. Mnoho vlastníků nemovitostí tak raději od prodeje nemovitosti ustoupilo, než aby prodali pod stanovenou cenu. V roce 2010 také došlo k největšímu meziročnímu poklesu cen bytů. Od září 2009 do září 2010 klesly nabídkové ceny bytů 1+1 v České republice o -18,48%. Byty 2+1 v tu dobu meziročně ztrácely -15,99% a velké byty 3+1 přišly za poslední rok o -16,83%. Rok 2010 byl těžkou ranou i pro mnoho realitních kanceláří, které byly nuceny ukončit svou činnosti.

2011

Svět se nezhroutil, nemovitosti stály dál. I tak by se dal charakterizovat rok 2011, který mnozí považovali za rok stabilizace cen nemovitostí. Pravdou je, že u malých bytů tomu tak téměř bylo. Meziročně totiž byty 1+1 ztratily ze svých nabídkových cen „pouhých“ -1,68%. Ti, kteří před rokem 2008 na tento typ bydlení vsadili, neprodělali tolik jako všichni ti, kteří volili raději byty větších výměr. Celý rok 2011 byl poměrně velmi klidný i u ostatních kategorií. Ceny bytů 2+1 meziročně klesly o -1,67% a byty 3+1 ztratily -2,97%. Na nízkém meziročním poklesu se podepsaly také banky, které již v letních měsících roku 2011 přicházely s uvolňováním podmínek pro získání hypotečních úvěrů a přistoupily také ke snižování úrokových sazeb. A právě hypoteční úvěry pomohly „resuscitovat“ realitní trh v České republice ze všech faktorů nejvíce. Dostupnější ceny nemovitostí oproti roku 2008 a nízké úrokové sazby přiměly nejednoho kupujícího k podpisu rezervační smlouvy na vysněný byt. Realitní trh opět začal nabírat optimismus.

2012

Tuzemským bankovním domům se daří, vykazují velké zisky, není důvod otálet s poskytováním úvěrů na bydlení. Návrat k boji o klienta se celý rok projevuje poklesem úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které se v září 2012 dostaly na historické dno. Opět se začala zvyšovat poptávka po vlastním bydlení a meziroční pokles cen bytů 1+1 se dostal na hodnotu -1%. Jde o vůbec nejnižší meziroční pokles od září 2008. Pokud budou banky i nadále pokračovat v aktivním přístupu k novým klientům snižováním úrokových sazeb, může dojít v roce 2013 k dosednutí trhu s malými byty na pomyslné cenové dno. Výhodnost dostupnosti bydlení v roce 2012 ukazuje také společný index dostupnosti bydlení společností GOLEM FINANCE, s.r.o. a realitního serveru realitycechy.cz, který zaznamenal v říjnu 2012 nejlepší podmínky pro koupi nemovitosti v České republice za posledních 5 let. Hodně může napovědět také cenová politika developerských společností, které již začátkem podzimu 2012 avizovaly zastavení akčních nabídek. Mnoho českých investorů se dívá také na situaci v ostatních evropských zemích a jednou z nich je Velká Británie, ke které je český trh s hypotékami velmi často přirovnáván.

Největším úkolem nebylo ani tak zmapovat posledních 12 let, ale napsat jednu rovnici, která by vše vystihovala… Dobře vyjednané podmínky v bance + dobrá cena nemovitosti = dobrá investice (která je nejlepší za posledních 5 let).