Dostupnost bydlení – srpen 2012

Datum: 11.9.2012
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Trend zlepšující se dostupnosti bydlení v srpnu pokračoval. V porovnání s červencem už však jen velmi mírně. Pokles úrokových sazeb se v srpnu zastavil a ceny nemovitostí se v srpnu držely na prakticky stejné hodnotě jako v červenci. I nadále platí, že stávající podmínky na trhu (ceny nemovitostí, úroveň úrokových sazeb a příjmů domácností) nikdy v historii nebyly lepší a dostupnost vlastnického bydlení je na výborné úrovni. Potvrdil se náš odhad z minulého měsíce, tempo poklesu sazeb se zastavilo a s ním svou dynamiku poklesu ztrácejí i indexy dostupnosti a návratnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení za srpen (všechny byty, celá ČR) vykázal pokles ve všech kategoriích:

Index 70% LTV klesl z hodnoty 27,9 % na 27,7 %, tedy o - 0,6 %.

Index 85% LTV klesl z hodnoty 28,2 % na 28,1 % tedy o - 0,4 %.

Index 100% LTV klesl z hodnoty 31,6 % na 31,6 % tedy o - 0,0 %.

 Úrokové sazby meziměsíčně v srpnu už neklesaly. U indexu GOFI85 i GOFI100 mírně rostly. Plošně ceny nemovitostí neklesaly, tak jako tomu bylo v minulém měsíci, ceny rostly a tím i index vzrostl v Královehradeckém, Libereckém kraji a na Vysočině. V Ostatních regionech byly ceny prakticky shodné nebo klesaly velmi mírně. Index v regionu Praha klesl v červenci poprvé pod hranici 50 %, v srpnu se pod touto hranicí index udržel. Základní graf indexu dostupnosti bydlení je uveden níže. 

Index dostupnosti bydlení 70%, 85%, 100% LTV

Index návratnosti bydlení (INB) 

Index návratnosti v srpnu poklesl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 4,00 let na 3,98 roky, meziměsíčně tedy o 0,5 %, jak je patrné z následujícího grafu. Poprvé v historii prolomil tento index hranici 4 let! V praxi tato čísla znamenají, že k uhrazení průměrné ceny bytu nyní stačí české domácnosti měně než 4násobek ročního čistého příjmu. Přitom ještě loni v červenci se index návratnosti bydlení pohyboval na úrovni 4,4 let. Během posledních 12 měsíců se tato doba zkrátila o téměř celý půlrok, což v procentním vyjádření znamená zlepšení o více než 10 procent. 

Index návratnosti v letech

Úrokové sazby hypoték

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank v srpnu neklesla a skončila na shodné červencové hodnotě 3,50 %. V porovnání se stejným obdobím loňského roku jsou nyní sazby o 0,67 procenta níže. 

Vývoj úrokových sazeb hypoték

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank vzrostla o 2 setiny p.b. z červencových 3,62 % na hodnotu 3,64 %, což znamená meziměsíční změnu trendu.     

Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank v srpnu rovněž mírně vzrostla, a to o 6 setin p.b. z 4,95 % na 5,01 %, což je opět změna trendu.   

Pro srovnání s indexem reálných cen: podle zatím posledních zveřejněných dat, průměrná úroková sazba reálně poskytnutých hypoték klesla v červenci z 3,61 na 3,59 procenta (HYPOINDEX). Tedy podle našich očekávání. Ukazatel GOFI 70, který vykazuje s 2měsíčním předstihem největší míru korelace se ukazatelem Hypoindex signalizoval pro měsíc červenec sazbu 3,50 %! Vzhledem k vývoji nabídkových úrokových sazeb a zejména indexu GOFI 70 očekáváme, že HYPOINDEX během 2 měsíců (srpna, ale především za září) překoná své minimum z prosince loňského roku a prolomí hranici 3,56 %. 

Srpen potvrdil naše očekávání. Sazby dosedly na své dno a začaly stagnovat. Ovšem toto je pouze „efekt“ prázdnin a předznamenání podzimní hypoteční sezóny. V následujících měsících očekáváme, že sazby budou opět klesat a prolomí dosavadní historické minimum. Banky spouštějí své podzimní kampaně a to je jeden z faktorů, který tlačí na snížení cen. Vzájemná interakce nízkých úrokových sazeb a příznivých cen nemovitostí vytváří výborné podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Dostupnost bydlení podle našich odhadů se udrží na stávajících úrovních minimálně po celé 3. čtvrtletí. 

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku, tedy v měsíční lednové statistice, provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad nárůstu těchto příjmů. Konkrétně – reálná data ČSÚ máme k dispozici nyní za do roku 2010, rok 2011 odhadujeme na základě dat minulého roku (2010) a koeficientů nárůstu čistých příjmů domácností daného roku (2011). Stejný princip uplatňujeme i pro současný rok 2012. Aktualizace dat ČSÚ na vykázané hodnoty mezd přinese na přelomu roku logicky korekci hodnot indexů. Za měsíc leden 2012 se tato korekce projevila změnou úrovně indexů v letech 2010 a 2011. 

Ceny bytů, realitní trh

Malá poptávka po velkých bytech tlačí křivky grafů stále dolů

I přes nízké úrokové sazby úvěrů na bydlení a relativní „klid v datech“ znázorňujících míru nezaměstnanosti v České republice se stále nedaří přimět křivky nabídkových cen bytů, aby otočily svůj směr. I v posledním měsíci totiž došlo ke snížení nabídkových cen bytů v ČR.

Stejně jako v minulých měsících i tentokrát sehrály významnou roli velké byty. Poptávka po nich stále není natolik silná, aby dokázala zastavit pokles jejich cen. Za poslední měsíc ztratila právě kategorie bytů  3+1 nejvíce (-2,35%). Naopak nejmenší pokles byl zaznamenán u bytů 1+1 (-0,56%).

Před rokem 2008 byla poptávka po nemovitostech natolik silná, že zcela smazávala sezónní výkyvy. V posledních 4 letech je ovšem citelně poznat v jakém období došlo ke sběru dat. Červenec a srpen (stejně jako leden a únor) patří v realitách k nejslabším, co se poptávky týče. Ani před koncem roku ovšem neočekáváme výrazný zvrat vývoje cen bytů. Očekáváme, že se ceny budou stále pohybovat v měsíčních výkyvech od -3% (u velkých bytů) do 1% (u bytů malých). Stejně tak lze dlouhodobě očekávat, že dva nejsilnější regiony (Praha a Jihomoravský kraj) budou i nadále vykazovat hodnoty nad průměrem České republiky. Praha a Brno jsou totiž města s největší kupní silou v ČR, která dlouhodobě drží ceny nemovitostí poměrně vysoko. Brno se, na rozdíl od Prahy, ovšem začalo v letošním roce celorepublikovému průměru velmi přibližovat.