Dostupnost bydlení – červenec 2012

Datum: 9.8.2012
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Trend zlepšující se dostupnosti bydlení v červenci pokračoval a to jak díky poklesu úrokových sazeb hypoték, tak klesajícímu vývoji cen nemovitostí. Stávající podmínky na trhu (ceny nemovitostí, úroveň úrokových sazeb a příjmů domácností) nikdy v historii nebyly lepší a dostupnost vlastnického bydlení je na výborné úrovni. Tempo poklesu sazeb však zpomaluje a s ním svou dynamiku ztrácejí i indexy dostupnosti a návratnosti bydlení.

Index dostupnosti bydlení (IDB)

Index dostupnosti bydlení za červen (všechny byty, celá ČR) vykázal pokles ve všech kategoriích:

Index 70% LTV klesl z hodnoty 28,4 % na 27,9 %, tedy o - 1,8 %.

Index 85% LTV klesl z hodnoty 28,8 % na 28,2 % tedy o - 2,1 %.

Index 100% LTV klesl z hodnoty 32,2 % na 31,6 % tedy o - 1,9 %.

Úrokové sazby meziměsíčně klesly řádově o jednotky setin procentního bodu a dolů šly průměrné ceny bytů, což se projevilo v indexech dostupnosti napříč všemi regiony s výjimkou Olomouckého kraje, kde vlivem meziměsíčního nárůstu cen nemovitostí došlo ke zhoršení dostupnosti bydlení. Zajímavostí tohoto měsíce je Praha, kde IDB klesl poprvé pod hranici 50 %. Převedeno z řeči čísel: průměrné pražské domácnosti poprvé splátka hypotéky sebere méně než polovinu průměrného čistého měsíčního příjmu. Základní graf indexu dostupnosti bydlení je uveden níže.

idb-cervenec-2012

Index návratnosti bydlení (INB)

Index návratnosti v červenci poklesl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 4,07 let na rovné 4 roky, meziměsíčně tedy o 1,7 %, jak je patrné z následujícího grafu. V praxi tato čísla znamenají, že k uhrazení průměrné ceny bytu nyní stačí české domácnosti 4násobek ročního čistého příjmu. Přitom ještě loni v červenci se index návratnosti bydlení pohyboval na úrovni 4,4 let. Během posledních 12 měsíců se tato doba zkrátila o téměř celý půlrok, což v procentním vyjádření znamená zlepšení o více než 10 procent.

inb---cervenec-2012

Úrokové sazby hypoték

Hypotéky s 5letou fixací a 70% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla o 2 setiny p.b. na hodnotu 3,50 %, což znamená dosažení dalšího historického minima. V porovnání se stejným obdobím loňského roku jsou nyní sazby o 0,67 procenta níže.

 Úrokové sazby hypoték červenec 2012

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla o 4 setiny p.b. z červnových 3,66 % na hodnotu 3,62 %, což je další historické minimum.    

Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank v červenci rovněž mírně poklesla, a to o 2 setiny p.b. na 4,95 %, což je od roku 2008 další historické minimum.

Pro srovnání s indexem reálných cen: podle zatím posledních zveřejněných dat, průměrná úroková sazba reálně poskytnutých hypoték klesla v červnu z 3,68 na 3,61 procenta (HYPOINDEX). Tedy přesně podle našich očekávání. Ukazatel GOFI 70, který vykazuje s 2měsíčním předstihem největší míru korelace se ukazatelem Hypoindex signalizoval pro měsíc červen sazbu 3,62 %! Vzhledem k vývoji nabídkových úrokových sazeb a zejména indexu GOFI 70 očekáváme, že HYPOINDEX během 2 měsíců (července a srpna) překoná své minimum z prosince loňského roku a prolomí hranici 3,56 %.

Červenec potvrdil naše očekávání. Hypotéky vlivem nejrůznějších akčních nabídek a vzájemného soupeření bank opět zlevnily. Navíc klienti další tisícikoruny mohou ušetřit na snížených poplatcích za vyřízení nebo správu úvěru. V následujících měsících očekáváme, že sazby dosáhnou svého nového dna a budou spíše stagnovat. Jedinou výjimkou jsou variabilní úrokové sazby, kde očekáváme, že se v druhé polovině prázdnin projeví snížení základních úrokových sazeb ČNB, o kterém centrální bankéři rozhodli na sklonku června. Vzájemná interakce nízkých úrokových sazeb a klesajících cen nemovitostí vytváří výborné podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Dostupnost bydlení podle našich odhadů se udrží na stávajících úrovních minimálně po celé 3. čtvrtletí.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku, tedy v měsíční lednové statistice, provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad nárůstu těchto příjmů. Konkrétně – reálná data ČSÚ máme k dispozici nyní za do roku 2010, rok 2011 odhadujeme na základě dat minulého roku (2010) a koeficientů nárůstu čistých příjmů domácností daného roku (2011). Stejný princip uplatňujeme i pro současný rok 2012. Aktualizace dat ČSÚ na vykázané hodnoty mezd přinese na přelomu roku logicky korekci hodnot indexů. Za měsíc leden 2012 se tato korekce projevila změnou úrovně indexů v letech 2010 a 2011.

Ceny bytů, realitní trh

Byty 3+1

Byty 3+1 jsou velmi oblíbenou kategorií, která je pro mnoho českých rodin maximem, na které mohou svými příjmy dosáhnout a přitom nepřicházet o patřičný komfort a soukromí na úkor malých bytů 1+1 a 2+1. Byty 3+1 totiž dokáží poskytnou rodinám to co potřebují: oddělenou ložnici, samostatný dětský a obývací pokoj. Většina, alespoň panelových, bytů 3+1 má také balkon nebo lodžii. Velká poptávka po tomto bydlení v letech 2002 – 2008 ovšem vyšroubovala ceny do výšek, které v mnoha lokalitách po přepočet na m2 překračovaly dokonce i ceny bytů v novostavbách. O to větší ovšem nastal pád po roce 2008.

V období září 2008 až srpen 2012 ztratily právě byty 3+1 již více než třetinu své původní hodnoty (-33,31%). Největší pád nastal sice hned v prvních dvou letech recese, ale k dalšímu poklesu došlo v období srpen 2011 až srpen 2012 (-9,21%). Nutno ovšem podotknout, že se na tomto poklesu nejvíce podepsaly panelové byty ze 70´a 80´let minulého století. Starší cihlové byty ztrácely mnohem méně (dle lokality od 3 do 5%), stejně tak i byty v novostavbách. Ceny bytů 3+1 klesaly nejvíce ze všech kategorií také v posledním měsíci (-1,47%).

Byty 2+1

Zlatá střední cesta. I tak by se dala nazvat kategorie bytů 2+1, která je často vyhledávána investory, kteří ji využívají k následnému pronájmu. Jde o kategorii, která dokáže poskytnou potřebné zázemí i mladým párů s jedním dítětem popřípadě starším párům, se kterými již děti nebydlí. U této kategorie sice také došlo k poklesu hodnoty v období září 2008 až srpen 2012, ovšem nikoliv tak velkému jako u bytů 3+1 (-26,74%). I přesto, že poslední měsíc vykázal ztrátu hodnoty u této kategorie (-0,63%), tak za poslední rok vykázaly byty 2+1 nejmenší pokles cen ze všech sledovaných kategorií (-1,42%).

V období srpen 2011 – srpen 2012 šlo tedy o nejstabilnější investici v oblasti bytů v ČR. Tento trend lze předpokládat i v dalším období, protože ti, kteří chtějí bydlet a nemají dostatek prostředků na byt 3+1 ve většině případů volí právě kategorii 2+1. Tato poptávka by mohla udržet stabilní hodnotu i v druhém pololetí letošního roku.

Byty 1+1

Malý byt rovnána se „malá“ starost. I když v tomto případě slovo „malá“ dáváme raději do uvozovek. Od září 2008 sice ztratily byty 1+1 ze všech kategorií nejméně, ale stále jde o hodnotu, která mnoho vlastníků nemovitostí této kategorie nepotěší (-24,4%). Obdobně jako u bytů 2+1 se tato kategorie udržela v meziročním porovnání pod hranicí 2% (-1,95%). Za poslední měsíc dokonce došlo u toto typu bytů k navýšení hodnoty (1,12%).

ceny-bytu-cervenec-2012

V dobách ekonomického růstu zpravidla získávají na hodnotě díky silné poptávce velké a drahé nemovitosti. V době recese se situace otáčí a poptávka směřuje více do levnějších typů bydlení. Nemovitosti ovšem nemohou ztrácet svoji hodnotu věčně a tak je možné, že budeme s cca. ročním odstupem kopírovat současný vývoj realitního trhu v sousedním Německu, kde jsou již vidět první silnější náznaky oživení trhu s realitami.