Dostupnost bydlení - červen 2012

Datum: 4.7.2012
Autor: GOLEM FINANCE, www.RealityČechy.cz
Dostupnost bydlení se za červen opět zlepšila a dostala se na historicky nejnižší hodnoty. Úrokové sazby v červnu mírně poklesly a zároveň nedošlo k nárůstu nabídkových cen bytů. Jednoznačně platí, že současné období je vhodné k pořízení vlastního bydlení, neboť dostupnost je nejlepší za posledních několik let.

Index dostupnosti bydlení

Index dostupnosti bydlení za červen (všechny byty, celá ČR) vykázal pokles ve všech kategoriích:

Index 70% LTV klesl z hodnoty 29,3 % na 28,4 %, tedy o – 2,9 %.

Index 85% LTV klesl z hodnoty 29,6 % na 28,8 %, tedy o - 2,9 %.

Index 100% LTV klesl z hodnoty 33,1 % na 32,2 %, tedy o - 2,8 %.

idb---cerven-2012

Úrokové sazby se oproti květnu snížily, pohyby indexů jsou ovlivněny tímto poklesem prakticky ve všech krajích, pouze ve dvou krajích došlo k nárůstu hodnoty indexu. Základní graf aktuálního indexu je uveden níže.

Index návratnosti bydlení

Index návratnosti v červnu poklesl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 4,18 let na 4,07 let, tedy o 2,6 %. Dlouhodobě se tento index pohyboval těsně pod úrovní 4,5 let, nicméně v posledních měsících se od této hladiny odpoutal a začíná směřovat k hodnotě 4 let. Základní graf aktuálního indexu je uveden níže.

inb---cerven-2012

Úrokové sazby

Fixace na 5 let, 70% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla o 4 setiny p.b. na hodnotu 3,52 %, což je historické minimum. Pro srovnání s indexem reálných cen: Hypoindex za květen poklesl na hodnotu 3,68 % (GOFI 70 byla 3,56 %), i v dalším měsíci očekáváme jeho pokles.

Úrokové sazby hypoték - červen 2012

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla o 4 setiny p.b. z květnových 3,70 % na hodnotu 3,66 %, což je další historické minimum.    

Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank v květnu rovněž mírně poklesla, a to o 2 setiny p.b. V květnu tato sazba poklesla na hodnotu 4,99 % a červnu na 4,97%, což je od roku 2008 další historické minimum.

Červen přinesl potvrzení našeho očekávání, tedy pokles sazeb o několik setin a tedy nové úrokové dno.  Z pohledu aktuální situace jsou úrokové sazby již sedmý měsíc na nízkých úrovních a pohybují se v rozmezí hodnot 3,52 % až 3,73 %.

I nadále očekáváme příznivou výši úrokových sazeb. Banky přicházejí průběžně s akčními nabídkami a některé i s dalším snížením úrokových sazeb. Další pokles úrokových sazeb vidíme jako pravděpodobný, ale bude se pohybovat v řádu několika málo setin, tzn. nebude se jednat o nic výrazného. Pro třetí čtvrtletí očekáváme i nadále výbornou dostupnost financování bydlení.  

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku, tedy v měsíční lednové statistice, provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad nárůstu těchto příjmů. Konkrétně – reálná data ČSÚ máme k dispozici nyní za do roku 2010, rok 2011 odhadujeme na základě dat minulého roku (2010) a koeficientů nárůstu čistých příjmů domácností daného roku (2011). Stejný princip uplatňujeme i pro současný rok 2012. Aktualizace dat ČSÚ na vykázané hodnoty mezd přinese na přelomu roku logicky korekci hodnot indexů. Za měsíc leden 2012 se tato korekce projevila změnou úrovně indexů v letech 2010 a 2011.

Realitní trh

(komentuje Michal Pich, www.realitycechy.cz)

I přes velmi silné „realitní“ jaro se stále nepodařilo stabilizovat ceny bytů napříč celou ČR. I v posledním měsíci došlo k jemnému meziměsíčnímu poklesu cen bytů. Stejně jako v minulých měsících jde ovšem o výkyvy velmi malé. Byty 1+1 ztratily za poslední měsíc -0,98 % a byty 3+1 vykázaly pokles -0,73 %. Byty 2+1 naopak nepatrně získaly (0,44 %). Vše ovšem vypadá jinak, když se podíváme na vývoj realitního trhu z půlročního nadhledu.

ČR poslední měsíc červen 2012 - červenec 2012
1.6.2012 1.7.2012 rozdíl v Kč  v %
byty 1+1 946 502 Kč 937 147 Kč -9 355 Kč -0,99
byty 2+1  1 258 449 Kč 1 264 011 Kč 5 562 Kč 0,44
byty 3+1 1 446 825 Kč 1 436 165 Kč -10 660 Kč -0,74

Mnohem lepší pohled na český realitní trh dávají hodnoty monitorující vývoj cen bytů za období 1.1. – 1. 7. 2012. Z nich je patrné, že je trh s byty velmi stabilní zejména v oblasti malých bytů (1+1). Dlouhodobě platí, že právě tato kategorie vykazuje nejmenší poklesy svých cen. Od začátku recese (září 2008) ztratily byty 1+1 nejméně (-25,24 %).

ČR  leden 2012 - červenec 2012
1. pololetí 1.1.2012 1.7.2012 rozdíl v Kč  v %
byty 1+1 927 039 Kč 937 147 Kč 10 108 Kč 1,09
byty 2+1  1 279 285 Kč 1 264 011 Kč -15 274 Kč -1,19
byty 3+1 1 468 557 Kč 1 436 165 Kč -32 392 Kč -2,21

Relativně dobře si vedou také byty kategorie 2+1, které sice za posledních 6 měsíců ztrácí (-1,19 %), ale tento pokles může být v průběhu roku smazán. Hodně bude záležet na ochotě lidí pořizovat si vlastní nemovitosti na úkor pronájmu. Této skutečnosti ovšem velmi nahrávají nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. U bytů 1+1 totiž velmi často dochází k financování z vlastních zdrojů, popřípadě doplnění o úvěr ze stavebního spoření. Byty 2+1 a byty větší jsou již na hypotékách závislé mnohem více. S klesající úrokovou sazbou hypoték lze předpokládat, že dojde ke zvýšení poptávky právě po bytech 2+1 nejen za účelem bydlení, ale i investice (koupě a následný pronájem). A právě zde sehrává výše úrokové sazby významnou roli.

 ČR od začátku recese září 2008 - červenec 2012
1.9.2008 1.7.2012 rozdíl v Kč  v %
byty 1+1 1 253 507 Kč 937 147 Kč -316 360 Kč -25,24
byty 2+1  1 714 533 Kč 1 264 011 Kč -450 522 Kč -26,28
byty 3+1 2 121 617 Kč 1 436 165 Kč -685 452 Kč -32,31

Jiná situace je ovšem u velkých bytů (3+1), které za poslední půlrok ztrácí nejvíce (-2,2 %). A největší pokles zaznamenaly také za období září 2008 až červenec 2012 (-32,31 %). Za snížením cen stojí zejména nechuť lidí „vrhat“ se do velkého zadlužení. Mnoho kupujících v době recese raději oželí část svých nároků a dá přednost (i když mnohdy jen přechodně) menšímu bytu. Snížení poptávky po velkých bytech se rovná snížení jejich cen. U bytů 3+1 očekáváme i v průběhu letošního roku další pokles o cca. 2 – 3 %. I zde je ovšem mnoho faktorů, které mohou změnu cen velmi ovlivnit (zvýšení nezaměstnanosti, změna přístupu bank ve vztahu na ochotu půjčovat apod.)