Dostupnost bydlení - únor 2012

Datum: 8.3.2012
Autor: GOLEM FINANCE, Realityčechy.cz
Dostupnost bydlení za únor setrvává na příznivých hodnotách. Důvodem byly stabilní ceny nemovitostí a rovněž stabilní ceny úrokových sazeb. Úrokové sazby setrvávají na úrokové dně a jsou historicky na nejnižších hodnotách. Jednoznačně platí, že současné období je vhodné k pořízení vlastního bydlení, neboť dostupnost je nejlepší za posledních několik let.

Index dostupnosti bydlení

Index dostupnosti bydlení za únor (všechny byty, celá ČR) vykázal nepatrný pokles ve všech kategoriích:

Index 70% LTV poklesl z hodnoty 30,3% na 30,2 %, tedy o -0,3 %.

Index 85% LTV poklesl z hodnoty 30,6 % na 30,3 %, tedy o -1,1 %.

Index 100% LTV poklesl z hodnoty 34,7 % na 34,2 %, tedy o -1,4 %.

U indexů 85% a 100% je nižší meziměsíční hodnota díky poklesu úrokových sazeb. Po lednovém růstu sazeb 100% hypoték došlo v únoru k otočení trendu a sazby u těchto hypoték poklesly. Základní graf aktuálního indexu je uveden níže.

IDB - únor 2012

Index návratnosti bydlení 

Index návratnosti v lednu mírně poklesl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 4,28 let na 4,25 let, tedy o –0,7 %. Dlouhodobě osciluje tento index těsně pod hodnotou 4,5 let. Základní graf aktuálního indexu je uveden níže.

INB - únor 2012

Úrokové sazby hypoték

Fixace na 5 let, 70% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank narostla o pouhé 4 setiny p.b. na hodnotu 3,73 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hypoindex za leden vzrostl na hodnotu 3,59 % (GOFI 70 byla 3,69 %). Potvrdilo se tak námi odhadované otočení trendu. Z pohledu aktuální situace jsou úrokové sazby na svém dně.

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla o pouhé 4 setiny p.b. na hodnotu 3,76 %, v lednu byla na hodnotě 3,80 %. Aktuálně je tato sazba na svém historickém minimu.    

Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank v únoru poklesla, došlo k otočení trendu. Po poměrně dynamickém růstu (rostla v lednu z hodnoty 5,15 % na 5,25 %), poklesla na hodnotu 5,16 %. Dynamika nárůstu této sazby nabrala na tempu a rostla třetí měsíc za sebou, cenového dna dosáhl tento typ sazby v říjnu 2011, kdy byl na hodnotě 5,02 %.

I únorové statistiky sazeb potvrzují, že úrokové sazby hypoték s 70% a 85% LTV setrvávají blízko úrokového dna. I nadále očekáváme příznivou výši úrokových sazeb pro první čtvrtletí 2012. Banky budou v průběhu března přicházet s akčními nabídkami, které budou držet úrokovou sazbu nízko. Jejich snahou bude motivovat klienty k dlouhodobým fixacím a nižším LTV (hypotéky na méně než 85%). A není vyloučeno, že úrokové dno bude v příštích měsících překonáno. Pro klienty je to pozitivní zpráva. Očekáváme tedy velmi dobrou dostupnost financování bydlení v jarních měsících.  

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku, tedy v měsíční lednové statistice, provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad nárůstu těchto příjmů. Konkrétně – reálná data ČSÚ máme k dispozici nyní za do roku 2010, rok 2011 odhadujeme na základě dat minulého roku (2010) a koeficientů nárůstu čistých příjmů domácností daného roku (2011). Stejný princip uplatňujeme i pro současný rok 2012. Aktualizace dat ČSÚ na vykázané hodnoty mezd přinese na přelomu roku logicky korekci hodnot indexů. Za měsíc leden 2012 se tato korekce projevila změnou úrovně indexů v letech 2010 a 2011.

Vývoj cen nemovitostí

Když se začalo v září 2008 mluvit o ekonomické recesi způsobené zhroucením amerického hypotečního trhu, neznamenalo to pouze propad světových burz, ale také očekávaný pokles cen nemovitostí nejen ve světě, ale i v České republice. U nás byl první větší propad zaznamenám u bytů (září 2008). Následně začaly ztrácet na své hodnotě i pozemky a rodinné domy.

 U bytů byl zaznamenám největší pokles u kategorie 3+1, která začala každý měsíc ztrácet i několik procent. Naopak velmi dobře se držely ceny bytů malých, zejména pak kategorie 1+1. Jenom za první rok (1. 9. 2008 – 1. 9. 2009) poklesy ceny bytů kategorie 1+1 o -5,25 %, byty 2+1 ztratily -10,2 % a byty 3+1 dokonce -12,24 %.

Po třech a půl letech se ovšem začíná situace otáčet. Jakoby si lidé začali stále více uvědomovat, že je pro ně větší byt z dlouhodobějšího hlediska zajímavější investicí. Nemuset prodávat stávající malý byt, hledat byt větší, řešit otázku stěhování apod. se zrovna nemusí každému zamlouvat. Pokud bychom nazvali konec roku 2008 obdobím propadu cen zejména velkých bytů, pak letošní první tři měsíce jsou naopak obdobím postupného růstu cen velkých bytů. Po třech a půl letech se totiž začíná český realitní trh v návaznosti na zvyšující se poptávku po větších bytech poměrně značně měnit a to se odráží i v jejich cenách.

Byty kategorie 3+1 ještě v lednu 2012 meziměsíčně ztrácely -0,94%. V únoru téhož roku se ceny stabilizovaly a statistiky cen bytů vykázaly hodnotu 0,05% a poslední měsíc došlo již k nárůstu o 3,9%. 

Někomu by se mohlo zdát, že jde jen o „sezónní“ výkyv a tak se pojďme podívat na byty 3+1 z větší časové perspektivy. Asi nejvíce vypovídající jsou údaje vývoje cen bytů za poslední rok. V období březen 2011 – březen 2012 stále ještě klesaly ceny u bytů 1+1 (-1,97%) a bytů 2+1 (-6,84%). Ale co se stalo s cenami bytů 3+1, o kolik se za poslední rok snížila jejich hodnota? Ani o korunu! Ba naopak, jako jediná kategorie vykázala meziroční nárůst průměrných cen, a to o 0,39%.

Je to jen náhoda nebo jsou byty 3+1 „lakmusovým“ papírkem českého trhu s bytu? Právě tato kategorie nastartovala pokles cen bytů v ČR na podzim 2008 a nyní jde o první kategorií, která meziročně vykázala zisk. Dosedly již ceny bytů na pomyslné dno nebo jde pouze o klid před další bouří?

  únor 2012/březen 2012
1.2.2012 1.3.2012 rozdíl v Kč rozdíl v %
ČR byty 3+1 1 469 301 Kč 1 526 796 Kč 57 495 Kč 3,91 %

 

  březen 2011/březen 2012
1.3.2011 1.3.2012 rozdíl v Kč rozdíl v %
ČR byty 3+1 1 520 737 Kč 1 526 796 Kč 6 059 Kč 0,39 %

  září 2008/březen 2012
1.9.2008 1.3.2012 rozdíl v Kč rozdíl v %
ČR byty 3+1 2 121 617 Kč 1 526 796 Kč -594 821 Kč -28,04 %