Dostupnost bydlení – leden 2012

Datum: 6.2.2012
Autor: GOLEM FINANCE, Realityčechy.cz
Dostupnost bydlení za leden setrvává na nízkých hodnotách. Důvodem byly stabilní ceny nemovitostí a rovněž stabilní ceny úrokových sazeb. Pro další vývoj dostupnosti bude v příštích měsících klíčový další vývoj cen bytů, ale rovněž vývoj úrokových sazeb, které se jsou aktuálně na svém úrokovém dnu, respektive u 100% hypoték začínají mírně růst. Jednoznačně platí, že současné období je vhodné k pořízení vlastního bydlení, neboť dostupnost je nejlepší za posledních několik let.

Index dostupnosti bydlení

Index dostupnosti bydlení za leden (všechny byty, celá ČR) vykázal velmi mírný pokles ve všech kategoriích:

Index 70% LTV poklesl z hodnoty 30,7 % na 30,4 %, tedy o -1,1 %.

Index 85% LTV poklesl z hodnoty 31,0 % na 30,6 %, tedy o -1,1 %.

Index 100% LTV poklesl z hodnoty 34,8 % na 34,7,0 %, tedy o -0,3 %.

Pokles je velmi mírný a v podstatě se hodnoty vrátily k listopadovým číslům.  U indexů 70 a 85% byl vliv úrokových sazeb zanedbatelný (sazby se prakticky nezměnily), u indexu 100% LTV se projevil mírný lednový nárůst této sazby. 

Index dostupnosti bydlení leden 2012

Index návratnosti v lednu mírně poklesl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 4,33 let na 4,28 let, tedy o -1,2 %. Dlouhodobě osciluje tento index těsně pod hodnotou 4,5 let. 

Index návratnosti bydlení, leden 2012

Úrokové sazby 

Fixace na 5 let, 70% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank narostla o pouhou 1 setinu p.b. na hodnotu 3,69 %.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hypoindex poklesl za prosinec na hodnotu 3,56 % (GOFI 70 byla 3,68 %). V lednu však očekáváme otočení trendu a nárůst hodnoty Hypoindexu. Jelikož statistika reálných cen je zpožděna, není vyloučeno, že se otočení trendu Hypoindexu výrazněji projeví až v únorové statistice. Každopádně jsme přesvědčeni, že hypoteční sazby již dosedly na úrokové dno a k otočení trendu dojde.

Vývoj úrokových sazeb, leden 2012

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank vykázala stejnou hodnotu jako prosinci, tedy 3,80 %. Pětileté fixace již čtvrtý měsíc oscilují kolem úrokového dna.   

Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank rostla v lednu nejvýrazněji z hodnoty 5,15 % na 5,25 %, tedy o celou jednu desetinu procentního bodu. Dynamika nárůstu této sazby nabrala na tempu a roste již třetí měsíc za sebou, cenového dna dosáhl tento typ sazby v říjnu 2011. Banky potvrzuji své obavy z možné budoucí recese a jejího dopadu na ceny nemovitostí, a postupně navyšují rizikovou marži.

Lednové statistiky sazeb potvrzují, že úrokové sazby hypoték s 70% a 85% LTV setrvávají na úrokovém dně. U 100% hypoték už třetí měsíc sazby rostou a jsou již více než 2 desetiny procentního bodu nad říjnovým minimem. V únoru dochází k nárůstu úrokových sazeb některých bank, největší vliv na statistiku, dle našeho názoru, přinese navýšení úroků České spořitelny. I nadále očekáváme příznivou výši úrokových sazeb pro první čtvrtletí 2012, nárůst průměrných sazeb nebude dramatický, maximálně v řádu dvou až tří setin procenta.

Upozornění k „přecenění“ indexů z důvodu aktualizace statistiky ČSÚ u čistých příjmů domácností:

Na přelomu roku, tedy právě v měsíční lednové statistice, provádíme aktualizace čistých příjmů domácností podle statistiky ČSÚ. Statistika ČSÚ logicky nepracuje s aktuálními daty a její údaje jsou zpožděné v řádu 1 roku. Pro aktuální hodnoty indexu musíme tedy využít metodu reálných dat čistých příjmů z předminulého roku a odhad nárůstu těchto příjmů. Konkrétně – reálná data ČSÚ máme k dispozici nyní za do roku 2010, rok 2011 odhadujeme na základě dat minulého roku (2010) a koeficientů nárůstu čistých příjmů domácností daného roku (2011). Stejný princip uplatňujeme i pro současný rok 2012. Aktualizace dat ČSÚ na vykázané hodnoty mezd přinese na přelomu roku logicky korekci hodnot indexů. Za měsíc leden 2012 se tato korekce projevila změnou úrovně indexů v letech 2010 a 2011.

Reality

Stejně jako v minulých letech, tak i letos je poptávka po nemovitostech v zimních měsících menší než v ostatních částech roku. Toto snížení poptávky se také nepatrně projevilo na cenách bytů v České republice. Za poslední měsíc mírně poklesly ceny bytů 1+1 (-1,5 2%) a 2+1 (-1,3 %). Naopak nepatrně získaly na své hodnotě byty kategorie 3+1, které si připsaly 0,05 %. Byty kategorie 3+1 jsou na tom nejlépe i v meziročním porovnání. Za posledních 12 měsíců ( 2/2011 až 2/2012) totiž ztratily -4,5 %. U menších bytů byl propad o mnoho větší. Byty 1+1 přišly za poslední rok o -8,72 % a byty 2+1 upsaly -9,12 % své původní hodnoty.

V období let 2008 – 2011 tomu ale bylo přesně obráceně. Velmi ztrácely byty velké a malé byty proplouvaly ekonomickou recesí jen s menšími ztrátami. Tento jev si vysvětlujeme tím, že v době recese měli lidé větší obavu z budoucnosti a tak volili spíše finančně méně náročné bydlení. A ti, kteří potřebovali byty větší, raději vyčkávali. Po čase ale zjistili, že se obavy z „hroutící se ekonomiky“ nepotvrdily a začali si opět vybírat z větších bytů. Velkou roli na tom bezesporu mají také banky, které přestaly zastávat politiku vysokých úrokových sazeb a postupně přistoupily k jejich snižování. Mnoho majitelů realitních kanceláří nám potvrzuje, že lidé začínají opět hlavně z praktických důvodů poptávat větší byty. V malém bytě mohou totiž bydlet maximálně dva lidé a malé dítě a s postupem času by tato skupina lidí stejně musela volit přechod do většího bytu či domu. Obava z opětovného podstoupení procesu prodej a následný nákup se ne každému zamlouvá. I mladí, bezdětní lidé, opět začínají více poptávat větší byty. 

 

leden 2012 - únor 2012

1.1.2012

1.2.2012

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

ČR byty 1+1

927 039 Kč

912 914 Kč

-14 125 Kč

-1,524

 

 

 

 

ČR byty 2+1

1 279 285 Kč

1 262 630 Kč

-16 655 Kč

-1,302

 

 

 

 

ČR byty 3+1

1 468 557 Kč

1 469 301 Kč

744 Kč

0,051

 

 

únor 2011 - únor 2012

1.2.2011

1.2.2012

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

ČR byty 1+1

1 000 118 Kč

912 914 Kč

-87 204 Kč

-8,719

 

 

 

 

ČR byty 2+1

1 389 338 Kč

1 262 630 Kč

-126 708 Kč

-9,12

 

 

 

 

ČR byty 3+1

1 538 603 Kč

1 469 301 Kč

-69 302 Kč

-4,504

 

 

únor 2009 - únor 2012

1.2.2009

1.2.2012

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

ČR byty 1+1

1 266 060 Kč

912 914 Kč

-353 146 Kč

-27,89

 

 

 

 

ČR byty 2+1

1 597 639 Kč

1 262 630 Kč

-335 009 Kč

-20,97

 

 

 

 

ČR byty 3+1

1 956 262 Kč

1 469 301 Kč

-486 961 Kč

-24,89