Dostupnost bydlení – prosinec 2011

Datum: 6.1.2012
Autor: GOLEM FINANCE, Realityčechy.cz
Dostupnost bydlení za prosinec se mírně snížila. Důvodem byl nárůst nabídkových cen v závěru roku v některých regionech a rovněž zastavení poklesu hypotečních úrokových sazeb a jejich velmi mírný nárůst. Očekávané zastavení poklesu úrokových sazeb a jejich dosednutí na dno se potvrdilo.

Pro další vývoj dostupnosti bude v příštích měsících klíčový především další vývoj cen bytů, neboť úrokové sazby budou pravděpodobně stagnovat, či dokonce mírně růst.  I přes mírné prosincové snížení dostupnosti je současné období vhodné k pořízení vlastního bydlení, neboť dostupnost je nejlepší za posledních několik let. 

Index dostupnosti bydlení

Index dostupnosti bydlení za prosinec (všechny byty, celá ČR) vykázal mírný nárůst ve všech kategoriích:

Index 70% LTV narostl z hodnoty 34,8% na 35,3%, tedy o +1,4%.

Index 85% LTV narostl z hodnoty 35,1% na 35,7%, tedy o +1,6%.

Index 100% LTV narostl z hodnoty 39,4% na 40,0%, tedy o +1,7%.

Nárůst je velmi mírný a v podstatě se hodnoty vrátily k říjnovým číslům.  U všech třech indexů se velmi mírně projevil nárůst úrokových sazeb, který byl v prosinci z řádu setin procentního bodu.

Index dostupnosti bydlení

Index návratnosti

Index návratnosti v prosinci mírně narostl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 4,94 let na 4,99 let, tedy o +1,0 %. Ve výsledku se vrátila hodnota tohoto indexu téměř na stejnou úroveň jako v měsíci říjnu (4,97). Dlouhodobě osciluje tento index těsně pod hodnotou 5 let. Základní graf indexu je uveden níže, detaily (byty/kraje/typy indexů) najdete v excelovém souboru.

Index návratnosti bydlení

Úrokové sazby

Fixace na 5 let, 70% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank mírně narostla na hodnotu 3,68 %, meziměsíčně o + 0,02 p.b. a vrátila se tak na říjnovou hodnotu.

Pro srovnání s indexem reálných cen: Hypoindex poklesl za listopad na hodnotu 3,65 % (GOFI 70 byla 3,66 %). V prosinci však očekáváme už jen velmi malý pokles hodnoty Hypoindexu či dokonce otočení trendu. Jelikož statistika reálných cen je zpožděna, není vyloučeno, že se otočení trendu Hypoindexu projeví až v lednové statistice. Každopádně jsme přesvědčeni, že hypoteční sazby již dosedly na úrokové dno.

Vývoj sazeb

Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank vzrostla v prosinci z hodnoty 3,77 % na 3,80 %, tedy o dvě setiny procentního bodu.  

Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank vzrostla v prosinci z hodnoty 5,11 % na 5,15 %, tedy o čtyři setiny procentního bodu. Dynamika nárůstu této sazby je nejvyšší, což dokládá, že banky potvrzuji své obavy z možné budoucí recese a její dopad na ceny nemovitostí a pomalu navyšují rizikovou marži.

V prosinci došlo podle našeho očekávání k sednutí úrokových sazeb na dno. Příznivou výši úrokových sazeb očekáváme i pro první čtvrtletí 2012, nicméně očekáváme velmi mírný nárůst sazeb v řádu setin procenta a otočení trendu poklesu hypotečních úrokových sazeb.

Reality

Až na jednu výjimku (rok 2008) byl i konec loňského roku poměrně klidný, alespoň co se vývoje cen bytů týče. Došlo sice opět k mírnému poklesu cen bytů, ale to lze přičíst spíše vánočním svátkům , Poptávka po realitách se zastavila již na konci listopadu a v prosinci docházelo spíše k dotahování obchodních případů. Obdobně vidíme i první dva měsíce roku 2012. V dalších dvou měsících tedy zvyšování cen bytů neočekáváme. Velmi zajímavé ovšem bude sledování cenových změn v období květen – červen. Tyto měsíce patří každoročně k nejsilnějším a proto je možné, že poprvé od roku 2008 budeme svědky meziročního růstu cen u vybraných kategorií bytů. Má to ovšem několik „ale.“

  1. banky udrží úrokové sazby hypotečních úvěrů pod 4 %
  2. nedojde ke zvýšení nezaměstnanosti
  3. nemovitosti začnou opět nakupovat drobní investoři za účelem dalšího pronájmu

Právě poslední skupina kupujících se v posledních čtyřech letech začala poohlížet po jiných způsobech uložení svých finančních prostředků (zlato, stříbro, akcie atd.). Mnoho lidí však opět začíná považovat nemovitost za dobrou investici. Nejen že nemovitosti mohou přinášet každoměsíční příjem finančních prostředků, ale z dlouhodobého hlediska jejich hodnota poroste.

Index návratnosti vykázal za poslední měsíc u pěti krajů (Praha, Královehradecký, Jihočeský, Liberecký a Ústecký) zhoršení dostupnosti bydlení. A právě naposledy zmíněný Ústecký kraj zaznamenal po sedmi měsících první náznak zastavení zlepšování dostupnosti, když se odrazil od hranice 2 let na 2,02 roku.

V dalším regionu s poměrně velkou mírou nezaměstnanosti (kraj Moravskoslezský) došlo v posledním měsíci k ataku tříleté hranice návratnosti. Tento region zaznamenává dlouhodobé zvyšování dostupnosti již od března 2009, kdy činila průměrná doba na splacení bytu 4,10 roku, přičemž nyní je to pouze 3,02 roku. Zvýšená dostupnost bydlení nahrávala kupujícím v posledním měsíci kromě Moravskoslezského kraje, také zájemcům o bydlení na Vysočině a v kraji Plzeňském, Jihočeském a Olomouckém. Ostatní kraje (Pardubický, Karlovarský, Středočeský a Zlínský) nezaznamenaly za poslední měsíc výrazné změny dostupnosti bydlení.

Dlouhodobě platí, že nejmenší dostupnost bydlení je v Praze, kde činí průměrná doba splacení 8,38 let. S hodnotou 4,98 roku je na pomyslném druhém místě dostupnosti Jihomoravský kraj (4,98 let) a třetí místo zaujímá kraj Karlovarský s průměrnou dobou návratnosti 4,33 let. Na opačném konci se za poslední měsíc pořadí také nezměnilo. Nejvyšší dostupnost bydlení je v kraji Ústeckém (2,02 roku), Moravskoslezském (3,02 roku) a na Vysočině (3,17 roku). U posledních třech regionů lze očekávat zvyšování dostupnosti i v prvním pololetí roku 2012.

Vývoj cen bytů za poslední měsíc a rok

 

prosinec 2011 - leden 2012

1.12.2011

1.1.2012

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

ČR byty 1+1

940 779 Kč

927 039 Kč

-13 740 Kč

-1,46

 

 

 

 

ČR byty 2+1

1 289 229 Kč

1 279 285 Kč

-9 944 Kč

-0,771

 

 

 

 

ČR byty 3+1

1 482 495 Kč

1 468 557 Kč

-13 938 Kč

-0,94


 

leden 2011 - leden 2012

1.12.2010

1.12.2011

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

ČR byty 1+1

1 018 919 Kč

927 039 Kč

-91 880 Kč

-9,017

 

 

 

 

ČR byty 2+1

1 386 461 Kč

1 279 285 Kč

-107 176 Kč

-7,73

 

 

 

 

ČR byty 3+1

1 549 542 Kč

1 468 557 Kč

-80 985 Kč

-5,226