Dostupnost bydlení – listopad 2011

Datum: 5.12.2011
Autor: GOLEM FINANCE, Realityčechy.cz
Dostupnost bydlení za listopad se dle předpokladu mírně zvýšila. Výsledky za listopad potvrdily, že u cen nemovitostí dochází ke stabilizaci, záleží však na regionu a velikosti bytu. Faktorem zvýšení dostupnosti a tedy poklesu indexů v měsíci listopadu byl, stejně jako v říjnu, pokles hypotečních úrokových sazeb.

Naše očekávání se potvrzuje – tempo poklesu úrokových sazeb se zpomaluje a hypoteční sazby dosedají v prosinci na své úrokové dno. U 100% hypoték se už trend dokonce otočil, neočekáváme další pokles ceny u těchto úvěrů. Důvodem je očekávaný příchod další ekonomické krize/recese, kdy banky dělají standardně první opatření právě u hypoték s vysokým LTV. Pro další vývoj dostupnosti bude v příštích měsících klíčový především další vývoj cen bytů, neboť úrokové sazby budou pravděpodobně stagnovat, či dokonce mírně růst.  Pro spotřebitele je současné období vhodné k pořízení vlastního bydlení, neboť dostupnost je nejlepší za posledních několik let.  

Index dostupnosti bydlení

Index dostupnosti bydlení za listopad (všechny byty, celá ČR) vykázal pokles ve všech kategoriích:

Index 70% LTV poklesl z hodnoty 35,2% na 34,8%, tedy o -1,1%.

Index 85% LTV poklesl z hodnoty 35,5 % na 35,1%, tedy o -1,2%.

Index 100% LTV poklesl z hodnoty 39,5% na 39,4%, tedy o -0,3%.

Největší dynamika poklesu byla, stejně jako v říjnu, u indexu 85% LTV, kde došlo k největšímu poklesu úrokových sazeb. Naopak u indexu 100% LTV se projevilo otočení trendu, sazby v této kategorii už v listopadu neklesaly. Základní graf indexu je uveden níže.

Index dostupnosti bydlení (listopad 2011)

Index návratnosti

Index návratnosti v listopadu mírně poklesl (všechny byty, celá ČR) z hodnoty 4,97 let na 4,94 let, tedy o  -0,6%. Ve výsledku se vrátila hodnota tohoto indexu téměř na stejnou úroveň jako v měsíci září (4,93). Dlouhodobě osciluje tento index těsně pod hodnotou 5 let. Základní graf indexu je uveden níže.

Index návratnosti

Úrokové sazby

Fixace na 5 let, 70% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla na hodnotu 3,66% a výrazně se tak přiblížila historickému minimu Hypoindexu, který byl v červenci 2005 ve výši 3,62%! Na níže uvedeném grafu je patrný vývoj této sazby (GOFI 70 LTV) od doby monitorování indexů dostupnosti (leden 2009). Meziměsíčně poklesla tato sazba z hodnoty 3,68% na 3,66%, tedy o -0,02 p.b. Tato úroková sazba dlouhodobě koreluje se souhrnnou hodnotou ukazatele Hypoindex, která vyjadřuje průměrnou úrokovou sazbu skutečně poskytnutých hypoték. Lze tedy s velkou pravděpodobností očekávat, že hodnota Hypoindexu za měsíc listopad poklesne také, nicméně dynamika poklesu začne rovněž oslabovat.

Úrokové sazby (listopad 2011)
Fixace na 5 let, 85% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank poklesla v listopadu z hodnoty 3,79% na 3,77%, tedy o -0,02%.

Fixace na 5 let, 100% LTV: Průměrná nabídková sazba všech bank vzrostla v listopadu z hodnoty 5,02% na 5,11%, tedy o +0,09%.

Poznámka: Za měsíc listopad jsme již do nabídkových sazeb zařadili dvě nové banky – Equa bank a Fio bank, které začaly poskytovat hypotéky v minulých týdnech. Jejich vyšší ceny u 100% hypoték zvedly hodnotu průměrné nabídkové sazby o cca 0,05%.

V listopadu došlo podle našeho očekávání k poklesu sazeb v pásmech 70 a 85% LTV. Naopak u 100% hypoték se trend otočil a sazby mírně rostly.  V prosinci dojde však již k otočení trendu u všech kategorií fixních sazeb, tedy u nabídkových sazeb dojde k dosednutí na cenové dno a stagnaci či dokonce mírnému zvýšení v řádu setin.

Reality 

V předposledním sledovaném období, viz data za měsíc říjen, byly viditelné náznaky zastavení propadu cen bytů v České republice pouze u velkých bytů 4+1. Za poslední měsíc ovšem došlo k rozšíření kategorií, které již propad meziměsíčně nevykazují, také o byty 2+1 (0,375%) a 3+1 (0,355%)! Poslední sledovaná kategorie 1+1 sice vykázala jako jediná meziměsíční pokles (-0,111%), ale ten lze hodnotit jako zanedbatelný.

Současně došlo také ke zmírnění meziročního porovnání a to u všech kategorií bytů. Aktuálně meziročně ztrácí byty 1+1 -3,888% (rozdíl minulý měsíc: -4,892%), byty 2+1 -2,339% (rozdíl minulý měsíc: -3,074%), byty 3+1 -5,549% (rozdíl minulý měsíc: -6,348%) a byty 4+1 -5,611% (rozdíl minulý měsíc: -9,052) viz tabulka Porovnání meziročních rozdílů. Z uvedeného je patrné, že se trh s byty začíná po více než třech letech postupně stabilizovat. Největší vypovídací hodnotu mají právě meziroční srovnání, u kterých můžeme dlouhodobě sledovat postupné zavírání nůžek.

Porovnání meziročních rozdílů poklesu cen bytů v ČR

 

meziroční ztráta 2008 - 2009, 2009 - 2010 a 2010 - 2011

pokles

12/08 – 12/09

pokles

12/09 – 12/10

pokles

12/10 – 12/11

rozdíl

2010 - 2011

 

 

 

 

ČR byty 1+1

-7,925%

-13,968%

-3,888%

-10,08%

 

 

 

 

 

ČR byty 2+1

-12,574%

-10,845%

-2,339%

-8,506%

 

 

 

 

 

ČR byty 3+1

-16,286%

-11,352%

-5,549%

-5,803%

 

 

 

 

 

ČR byty 4+1

-18,33%

-10,564%

-5,611%

-4,953%

Záměrně jsme umístili na první místo tabulku s meziročním porovnáním (plus graf). Je jasným důkazem, že český realitní trh má, alespoň prozatím, to nejhorší za sebou. Nejmarkantnější umazávání ztrát je patrné u kategorie bytů 2+1. Ty mezi lety 2008 až 2009 ztrácely meziročně -12,5% oproti období 2010 až 2011, kdy došlo ke zmírnění na -2,339%.

Otázkou ovšem zůstává, co by s možným vývojem cen bytů mohla udělat další ekonomická recese. Pokud by k ní nedošlo, tak bychom se ve spojení s aktuálně nízkými hypotečními úrokovými sazbami dočkali jednoznačně nejlepší úrovně dostupnosti bydlení od samého začátku měření. Naopak, v případě velkých komplikací v ekonomice by mohly ceny nemovitostí opět začít klesat.

Statistiky vývoje cen bytů za období 1.11.2011 - 1.12.2011

 

listopad 2011 - prosinec 2011

1.11.2011

1.12.2011

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

ČR byty 1+1

941 828 Kč

940 779 Kč

-1 049 Kč

-0,111

 

 

 

 

ČR byty 2+1

1 284 411 Kč

1 289 229 Kč

4 818 Kč

0,375

 

 

 

 

ČR byty 3+1

1 477 251 Kč

1 482 495 Kč

5 244 Kč

0,355

 

 

 

 

ČR byty 4+1

1 944 400 Kč

1 975 168 Kč

30 768 Kč

1,582

 

Statistiky vývoje cen bytů za období 1.12.2010 - 1.12.2011

 

prosinec 2010 - prosinec 2011

1.12.2010

1.12.2011

rozdíl v Kč

 v %

 

 

 

 

ČR byty 1+1

978 833 Kč

940 779 Kč

-38 054 Kč

-3,888

 

 

 

 

ČR byty 2+1

1 320 107 Kč

1 289 229 Kč

-30 878 Kč

-2,339

 

 

 

 

ČR byty 3+1

1 569 592 Kč

1 482 495 Kč

-87 097 Kč

-5,549

 

 

 

 

ČR byty 4+1

2 092 578 Kč

1 975 168 Kč

-117 410 Kč

-5,611

Zdroj: GOLEM FINANCE s.r.o., Realityčechy.cz