Ekonom: Desítky tisíc lidí si mohou vylepšit hypotéku. Kdy se vyplatí refinancovat a kdy zůstat u své banky?

Datum: 20.7.2017
Autor: Jan Němec, Ekonom
Fixace úrokové sazby u hypotečních úvěrů končí letos a příští rok téměř 300 tisícům lidí. Většina z nich si tak může vylepšit stávající podmínky hypoték. Ne vždy je nutné kvůli tomu odcházet do jiné banky. Při hrozbě odchodu banky své nabídky umějí vylepšit.

Bezmála 300 tisíc Čechů s hypotékou si v letošním a příštím roce bude moci vylepšit podmínky, za nichž půjčku na bydlení splácejí. Týká se to lidí, kterým bude končit fixace, tedy doba, na niž mají závazně sjednané podmínky včetně výše splátky a úrokové sazby. "Podle našeho modelu by to letos mělo být téměř 140 tisíc hypotečních úvěrů. V příštím roce by číslo mělo stoupnout až na 155 tisíc," počítá ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.

Hlavním "bonusem" u hypoték s končící delší fixací je fakt, že úrokové sazby za poslední léta výrazně klesly. Už jen díky tomu je možné snížit splátky na další období fixace o stovky korun. Vedle toho mají lidé i další možnost: pokusit se najít ještě výhodnější podmínky u jiné banky. Na konci doby, po niž měli závazně sjednanou sazbu, totiž mohou odejít ke konkurenci "beztrestně", tedy bez sankcí nebo poplatků.

Jak ukázala analýza nabídek refinancování, rozdíly mezi jednotlivými bankami mohou být velké. Pokud jde o úrok, nejhorší a nejlepší nabídky se liší až o několik desetin procentního bodu. V praxi to může znamenat rozdíl v měsíční splátce o stokoruny.

Vábení konkurence lze ale využít i jako "páku" při vyjednávání se stávající bankou, u níž má klient úvěr nyní. Rozhodně neplatí rovnice nová banka = automaticky lepší podmínky.

Sjednání podmínek na konci fixace má i svá úskalí, která je dobré nepodceňovat. Týdeník Ekonom přináší průvodce refixací a refinancováním. Jaká pravidla je dobré dodržet, aby splátka dluhu na pořízení bytu klesla co nejvíce?

Klient přichází za finančním poradcem s tím, že se mu blíží konec fixace úrokové sazby. "Hypotéku mám pět let a stará úroková sazba je 3,5 procenta. U jiné banky jsem viděl nabídku na refinancování se sazbou dvě procenta. Proto chci odejít od té stávající," popisuje typický rozhovor Josef Uchytil z poradenské společnosti Partners. Jde podle něj o častý omyl, že dosáhnout lepších podmínek hypotéky pro nové období fixace lze jen refinancováním. To ale neplatí: v praxi je možné "usmlouvat" parametry na nové období fixace i u stávající banky, třeba právě s argumentem, že klient zvažuje odchod za lepším ke konkurenci.

Funguje totiž stejné pravidlo jako u nových hypotečních úvěrů: s bankami je dobré licitovat a využít k tomu i ceníků konkurence. Jedna věc jsou oficiálně inzerované ceny a úrokové sazby a druhá věc reálná hrozba ztráty klienta. I samy banky naznačují, že dokážou být při vyjednávání flexibilní. "Ke všem klientům přistupujeme individuálně. Platí to i při refixaci stávajících hypoték," říká manažer hypoték České spořitelny Karel Chlábek.

Před koncem fixace má tedy klient dvě možnosti. Za prvé, domluvit se se stávající bankou, přijmout podmínky pro nové období fixace a pokračovat ve splácení s novou úrokovou sazbou. Druhou možností je právě refinancování. Co v praxi představuje? "Jde o uzavření nové hypotéky, jíž klient splatí tu starou," upozorňuje Josef Uchytil z Partners. V praxi tedy celá záležitost probíhá následovně.

Klient si nejprve buď sám, nebo ve spolupráci s finančním poradcem či makléřem vypracuje přehled trhu a vybere banku s nejvýhodnějšími podmínkami. V ní pak sám (nebo v zastoupení poradcem, jehož odměnu pak platí banka ve formě provize) zažádá o hypotéku za účelem refinancování starého úvěru a tuto skutečnost doloží původní úvěrovou smlouvou. Potom musí projít schvalovacím procesem: banka zkoumá jeho příjmy i hodnotu zástavní nemovitosti. Podle poradců je nicméně dosavadní praxe oproti vyřizování zbrusu nové hypotéky přece je mírnější. Některé banky se spokojí s nahlédnutím do registrů. Pokud klient dosud splácel řádně a včas, nemusí například dodávat výpisy z účtu.

Pokud vše proběhne bez zádrhelů a banka úvěr pro refinancování přiklepne, musí klient v daném termínu peníze načerpat. Poté je použije k předčasnému splacení "starého" úvěru u původní banky, což je v době konce fixace bezplatné. Splácení pak pokračuje u nové finanční instituce podle nových podmínek.

Je tedy zjevné, že pro klienta je daleko jednodušší zůstat věrný původní bance; refinancování s sebou přináší řadu nutných administrativních kroků. A to i přes fakt, že se je banky snaží usnadnit a u některých je například možnost vyřídit refinancování on-line.

Právě pohodlnost u některých lidí převáží nad poten­ciální úsporou. "Je dobré zvážit, jestli úspora jedné nebo dvou desetin procentního bodu na úrokové sazbě stojí za námahu s refinancováním," upozorňuje produ­ktový manažer makléřské společnosti Gepard Finance David Eim.

Nižší splátka i kratší splatnost

Pokud si zájemce o bydlení pořídil byt na hypoteční úvěr před pěti lety, banka mu v průměru účtovala úrokovou sazbu kolem 3,5 procenta. Dnes i nejméně atraktivní nabídky nepřesahují 2,5 procenta. Jak ukazuje analýza, kterou týdeník Ekonom připravil s makléřskou společností Gepard Finance, v praxi může posun znamenat snížení měsíční splátky úvěru i o více než 1000 korun.

Z modelového příkladu je patrné, že splátka 30leté hypotéky v objemu 2,1 milionu korun činila v minulých pěti letech při tehdejší obvyklé sazbě bezmála 9200 korun. Za aktuálních podmínek na trhu může klient vyjednat pro další pětileté období jen díky nižším úrokovým sazbám splátku na zbývajících 25 let úvěru od necelých 8000 korun. A to i v případě, že vůbec nebude měnit banku.

Přesto existují mezi finančními institucemi rozdíly. V modelovém příkladu se podmínky nového úvěru u nejlepší a nejhorší nabídky lišily až o čtyři desetiny procentního bodu, což v přepočtu na měsíční splátku činí více než 350 korun. V teoretickém případě, kdy stávající banka klientovi nabídne stejné podmínky jako ve výpočtu finanční instituce na konci žebříčku (tedy 2,39 procenta), od nichž neustoupí ani po argumentaci lepší nabídkou konkurence, lze díky refinancování u banky s nejvýhodnější sazbou (tedy 1,99 procenta) ušetřit za dobu pětileté fixace 35 tisíc korun.

Refinancování lze ovšem využít také jinak. Pokud klient zvládá bez problémů původní splátku 9200 korun měsíčně, může si při jejím zachování díky refinancování v nové bance zkrátit splatnost úvěru. "Pokud klient považuje současnou splátku dlouhodobě za komfortní, není tato úvaha vůbec od věci," říká Eim a poukazuje na modelový příklad z analýzy. "Pokud by klient refinancoval hypotéku za podmínek, které z nabídky vycházejí nejlépe, znamenalo by to zkrácení splatnosti hypotéky z 25 na 21 let," dodává. Kromě psychologického efektu kratšího závazku to přináší i úsporu. Díky rychlejšímu umořování by klient na úrokových nákladech ušetřil celkem asi 3600 korun.

Výdaje spojené s převedením úvěru do jiné banky jsou obvykle relativně malé. Vyhnout se nelze poplatkům za výmaz zástavního práva v katastru nemovitostí a vložení nového. Jen minimum bank si ale účtuje poplatky za nový odhad hodnoty nemovitosti. Stejně tak je zdarma v drtivé většině případů čerpání hypotečního úvěru. Pozor je ovšem třeba dát − stejně jako u vyřizování jakékoliv nové hypotéky − na doplňkové služby, kterými banka může podmiňovat nízkou úrokovou sazbu. Tedy například pořízení úvěrového pojištění nebo kreditní karty. Klient je často buď nepotřebuje, anebo mu zbytečně splátku zvyšují.

Banky už si nedělají z lidí legraci

Hlavně nekývněte na první nabídku banky pro nové období fixace, znělo ještě před rokem doporučení hypotečních poradců. V minulosti bylo poměrně běžné, že finanční instituce zkoušely, co si klient nechá líbit. Jejich první návrh pro další období často působil ve světle aktuální situace na trhu trochu jako výsměch. Kdo nevyjednával, ten se s velkou pravděpodobností upsal k podmínkám, které mohl při troše snahy vylepšit. Dnes se ale podle hypotečních makléřů situace zásadně změnila. Má to dva hlavní důvody.

Tím prvním je nový zákon o spotřebitelském úvěru. Bankám mimo jiné nakazuje, aby nové parametry hypotéky posílaly klientům nejméně tři měsíce před koncem období fixace. Poměrně obvyklou praxí ještě před rokem či dvěma bylo, že obálka s nabídkou klientovi dorazila do schránky měsíc před koncem fixace. V tak šibeničním termínu ovšem bylo časově náročné oběhnout další banky, posbírat jejich nabídky a pak licitovat.

"Tříměsíční lhůta klientům skýtá dostatek času," vysvětluje David Eim. Banky už si proto podle něj raději nedovolí lidi dráždit nesmyslně nevýhodnými návrhy nových sazeb. "Vědí, že musí přijít s konkurenceschopnou nabídkou. Mají vlastně jen jeden pokus klienta zaujmout, protože ten má v opačném případě dost času refinancovat hypoteční úvěr jinde," dodává Eim.

Druhým důvodem je stále ostřejší konkurenční boj na hypotečním trhu. V minulosti často finanční instituce soupeřily především o nové klienty, kteří teprve plánovali zadlužit se kvůli bydlení. V letošním i příštím roce se ale dá očekávat i zintenzivnění souboje o ty, kteří už hypotéku mají. A kteří po skončení fixace přemýšlejí, zda zůstat, anebo úvěr refinancovat u jiné finanční instituce.

Získat v Česku úvěr na bydlení je totiž v posledních měsících složitější a nových hypoték ubude. Hlavní příčinou je zpřísňování podmínek ze strany České národní banky (ČNB). Ta postupně "utahuje šrouby" kvůli obavám z příliš riskantního půjčování. Proto doporučila poskytovat úvěry jen lidem, kteří mají alespoň nějaké vlastní úspory a nepotřebují půjčit na celou hodnotu nemovitosti. Minimální podíl vlastních peněz je 10 procent; objem těchto hypoték ale ČNB také limituje. Nejvýhodnější sazby proto banky nabízejí u úvěrů na 80 procent hodnoty nemovitosti.

A právě v tom je kámen úrazu: mnoho lidí tolik peněz nemá. Například v metropoli mohou úspory ve výši pětiny hodnoty bytu představovat při současných cenách milion i více. Výsledek je zřejmý: banky se budou muset smířit s klesajícím objemem nově uzavřených hypotečních obchodů. "Nová situace v oblasti hypoték se pravděpodobně v budoucnu projeví v silnějším boji o klienty, kteří již hypotéku mají a chtějí ji refinancovat za výhodnějších podmínek," tvrdí mluvčí UniCredit Bank Petr Plocek.

Propásnuté termíny se mohou prodražit

Přestože nový zákon dal díky tříměsíční lhůtě klientům podstatně více času na řešení případné refixace, i tak je dobré dát si na některé termíny pozor.

Blíží se konec fixace, banka klienta přesně dle nových pravidel dopisem informuje s tříměsíčním předstihem o nabídce nové úrokové sazby a výši splátky… Ale klient přesto lhůtu propásne a musí bez smlouvání přijmout to, co mu banka navrhla. Důvod? Příliš si nehlídal termíny, a co víc, zapomněl bankéři nahlásit novou kontaktní adresu. Dopisy tak sice byly doručeny, ovšem do schránky v bytovém domě, kde bydlel v nájmu předtím, než si pořídil na hypotéku vlastní byt. "Řešil jsem minimálně tři podobné případy, kdy se klient o nabídce banky vůbec nedozvěděl. Banka nemá povinnost posílat tyto dokumenty doporučeně," konstatuje Josef Uchytil ze společnosti Partners.

Na druhé straně některé finanční instituce posílají svůj návrh i půl roku předem. A někdy je možné se na závazných podmínkách refinancování domluvit ještě déle před koncem fixace. "Úrokovou sazbu klientům garantujeme až rok dopředu," říká například manažer hypoték České spořitelny Karel Chábek. Podobná nabídka není ojedinělá. "Většina bank nabízí takzvané dopředné refinancování, kdy si klient může zajistit podmínky na následující fixační období, 12 až 24 měsíců dopředu. To je velice výhodné v okamžiku, kdy očekáváte budoucí nárůst úrokových sazeb," vysvětluje Libor Ostatek ze společnosti Golem Finance. Zdražování hypoték přitom začalo už loni na konci roku. Letos se sice přibrzdilo kvůli konkurenčnímu tlaku, může jít ale spíše o čekání, kdy některé z bank prolomí tabu a ostatní se přidají. Pokud ale sazby nevzrostou, může se stát, že se klient předjednáním naopak připraví o lepší podmínky.

Čas je ovšem nutné hlídat i v dalších fázích případného refinancování. Důležité jsou obzvláště termíny čerpání nové hypotéky a také splacení té staré. Pokud klient kterýkoliv z nich propásne, musí počítat se sankcemi. Například za propásnutí termínu čerpání nového úvěru si banky obvykle účtují pět procent z jeho objemu.

Hypotéka po rozvodu? Pomůže refinancování

Jen kvůli drobnému snížení nákladů se refinancování často nevyplatí. Na druhé straně je ale tento nástroj ideální třeba pro řešení problémů osobního rázu. Typickým příkladem je rozvod páru, který si pořídil společné bydlení na hypotéku. Převést dosavadní úvěr na jednoho z manželů není možné, a tak je potřeba uzavřít novou smlouvu. Je pak de facto jedno, jestli je to v nynější, nebo jiné finanční instituci. "Vyřízení v nové bance může být často jednodušší než se dohadovat s tou stávající," tvrdí David Eim.

Dalším příkladem, kdy se refinancování využívá, je potřeba změnit parametry stávající hypotéky. Třeba kvůli navýšení úvěru na rekonstrukci. Banky ovšem nic jako navýšení existujícího úvěru neumožňují. A tak je vlastně jedno, zda bude klient jednat se stávající, nebo jinou bankou. V obou případech bude muset opět projít celým procesem prokazování příjmů, odhadu hodnoty nemovitosti a dalšího schvalování.

Refinancování také může vyřešit situaci, kdy chce člověk hypotéku s parametry, jež stávající banka nenabízí. Typicky může jít třeba o dlouhou, například desetiletou fixaci kvůli zajištění výhodné úrokové sazby na co nejdelší dobu.

Klienti v pasti ČNB

Zpřísnění hypoték ze strany ČNB kvůli menšímu objemu nových úvěrů nutí banky více se zajímat o stávající klienty i více se snažit prostřednictvím refinancování přetáhnout jiné od konkurence. Zároveň ale přináší i jednu nepříjemnost. Příklad?

Mladá rodina před třemi lety pořídila byt a koupi financovala úvěrem. Jelikož nedisponovala úsporami, rozhodla se pro 100procentní hypotéku, a to se splatností 30 let. Nyní, po třech letech splácení, se blíží konec fixace. Když se ovšem poohlížela po možnosti snížení splátek, narazila na problém. Ten byl způsoben právě zpřísněním podmínek hypoték, které prosadila ČNB. Jelikož rodina splácela úvěr pouze tři roky, nesplatila zatím z jistiny ani desetinu. Když pak zkoumala možnosti refinancování, dospěla k zjištění, že na něj nedosáhne. A to kvůli zákazu půjčovat na více než 90 procent hodnoty nemovitosti.

Podle hypotečních poradců se s takovým problémem může setkat velká část lidí se 100procentní hypotékou pořízenou nedávno. "Klient se pak stává de facto rukojmím své banky, protože pokud si nesežene dodatečnou zástavu, nemůže s úvěrem odejít jinam. Je pak jenom na bance, jestli této situace využije, nebo ne," vysvětluje Josef Uchytil z Partners.

Podobné potíže mohou lidem s hypotékou způsobit i současné vysoké ceny bytů. Například v Praze se vyšplhaly k 80 tisícům za metr čtvereční i výše a realitní makléři hovoří o realitní bublině, která jednou splaskne. Pokud si ovšem zájemce o bydlení koupí dnes byt a zároveň jej použije jako zástavu, může se v případě poklesu cen nemovitostí v budoucnu dostat do stejné situace jako rodina zmiňovaná výše. Když požádá o refinancování, zástavní hodnota bytu už může být podstatně nižší. Úvěr pak může přesáhnout 90 procent jeho aktuální hodnoty a klient se ocitne v pasti: refinancování nezíská a "jeho" banka mu může říci, aby byl rád, že ještě hypotéku dostal, a smířil se i s horšími podmínkami.

Publikováno 19. 7. 2017 v časopisu Ekonom a v elekotronické verzi na www.ekonom.cz

https://ekonom.ihned.cz/c1-65804740-jak-refinancovat-hypoteku