Mesec.cz: Banky utáhnou kohouty. Na některé hypotéky už možná nedosáhnete

Datum: 1.6.2017
Autor: Gabriela Hájková, Měšec.cz
Od dubna se sníží dosažitelnost vlastního bydlení. Banky totiž výrazně omezí nabídku hypoték s LTV mezi 80 a 90 %, o které je velký zájem. Jak? Výrazným zvýšením úrokových sazeb.

Ačkoli od prosince platí nový zákon o spotřebitelském úvěru, který toto odvětví začal výrazněji regulovat, mnohem více do poskytování samotných hypoték promluví další doporučení centrální banky.

Konec hypoték s LTV nad 90 %

Už ve Zprávě o finanční stabilitě, kterou Česká národní banka (ČNB) vydala během loňského června, upozorňovala na uvolněné úvěrové standardy a přijímání zvýšených rizik finančními institucemi. To, že je tato jejich snaha umístit volné peněžní prostředky do jisté míry způsobena uvolněnou měnovou politikou, zatím ponechme stranou.

Podstatné je, že centrální banka v tomto dokumentu zveřejnila další soubor doporučení, která mají za cíl dále omezit poskytování úvěrů s vysokým LTV. První omezení v tomto směru se týkala 100% hypoték (tedy hypoték s LTV ve výši 100 %). Další od října 2016 zapověděla úvěry nad 95 % LTV a úvěry s LTV ve výši od 85 do 95 % omezila jen do 10% podílu celkového objemu nových úvěrů na bydlení.

Další várka „doporučení“ začne platit nyní v dubnu.

Úvěry s ukazatelem LTV mezi 80–90 % by nově neměly překročit 15% podíl všech úvěrů zajištěných nemovitostí. Zároveň by banky neměly poskytovat hypotéky s LTV nad 90 %.

Ačkoli mají tato pravidla formu doporučení, jsou ve formě „comply or explain“. To v překladu znamená, že nebudete-li se doporučením řídit, musíte centrální bance vysvětlit proč a zda tím nejdete proti cílům doporučení. Kromě toho má ČNB v rámci dohledových pravomocí možnost při neplnění jejích doporučení stanovit dodatečný kapitálový požadavek.

Dražší a méně dosažitelné hypotéky

Banky samozřejmě počítají s tím, že se doporučením budou řídit. Většina z nich přiznala, že to bude mít vliv na cenu a dostupnost úvěrů. Ostatně příprava na změnu je na trhu vidět už teď.

Nabídkové sazby v únoru dál rostly. Největší meziměsíční nárůst jsme zaznamenali u hypoték nad 80 % LTV. Hlavní příčinou růstu jsou aktuálně probíhající změny pásmování LTV související se změnou pravidel poskytování hypoték na 80 % zástavní hodnoty nemovitosti, potvrdil Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance s tím, že úvěry do 80 % LTV budou podle něj stále levné, ale ty s LTV nad 80 % zdražují a zdražovat ještě budou.

Je to jednoduché. Tím, že úvěry s LTV mezi 80–90 % by nově neměly překročit 15% podíl všech úvěrů zajištěných nemovitostí, budou banky v momentě, kdy se k této hranici přiblíží, tyto hypotéky zdražovat, aby omezily poptávku. Nebo ještě zpřísní skórování klientů při posuzování jejich bonity.

Podle Ostatka je poptávka v tomto pásmu aktuálně přes 30 % realizovaných hypoték. Zdražení bude pro klienty citelné, odhaduje a dodává, že samostatnou kapitolou budou hypotéky s plovoucí sazbou, které jsou pro banky kvůli možnosti předčasného splacení neatraktivní a tomu budou odpovídat i jejich ceny.

Abyste se od dubna vyhnuli hypotékám v „dražších pásmech“, předpokládá to pětinu ceny nemovitosti z vlastní kapsy. To ve větších městech nebude zanedbatelná částka, tím spíš, že ceny nemovitostí hlavně v minulém roce výrazně vzrostly.

Nezajištěný úvěr možná nepomůže

Situaci méně bonitních zájemců o vlastní bydlení asi neulehčí ani snaha doporučení centrální banky obejít a vypomoci si před pořízením hypotéky s LTV do 80 % ještě nezajištěným úvěrem.

Samotná ČNB už při zveřejnění doporučení upozorňovala, že by instituce neměly obcházet omezení hodnoty ukazatele LTV souběžným poskytováním nezajištěných spotřebitelských úvěrů souvisejících s danou rezidenční nemovitostí nad rámec retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.

Denisa Všetíčková z Odboru komunikace ČNB serveru Měšec.cz před časem potvrdila, že centrální banka se právě na toto porušování pravidel zaměří při své dohledové činnosti.

Od doporučení k zákonu

Centrální banka navíc už nějakou dobu usiluje o posílení svých pravomocí, které už je, takříkajíc, „na dohled“. V Poslanecké sněmovně je nyní návrh (sněmovní tisk 1009), který jí má dát zákonnou pravomoc určovat komerčním bankám horní limity pro ukazatele související s poskytováním úvěrů na bydlení. ČNB tak chce zabránit problémům spotřebitelů se splácením v případě růstu úrokových sazeb a zajistit, aby při potížích se splácením stačil prodej nemovitosti na úhradu dluhu.

Pokud se legislativní proces nijak nezdrží, měl by návrh vejít v účinnost v červenci letošního roku.

Konkrétně se jedná o limity pro tyto ukazatele:

  • celková výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou nemovitostí k hodnotě zajištění (ukazatel loan-to-value LTV),
  • celková výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům (ukazatel debt-to-income ratio DTI),
  • poměr výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše jeho dluhů k jeho příjmům (ukazatel debt-service-to-income ratio DSTI).

Jak přesně ukazatele počítat a jak budou nastavené jejich maximální limity, stanoví ČNB vyhláškou. V případě zpřísnění limitů budou mít banky na implementaci 4 měsíce. Poté úvěry nad stanovený limit nebudou moci překročit 3 % celkového objemu úvěrů zajištěných nemovitostí poskytnutých za předchozí čtvrtletí a zmíněná tři procenta si budou muset finanční instituce u ČNB obhájit z hlediska návratnosti. Pokud by banka limit pro ukazatel(e) porušila, nebude to mít vliv na platnost smlouvy o úvěru.

Co bylo dřív, slepice nebo…

Obavy centrální banky před přehříváním na trhu nemovitostí v kombinaci s chutí se zadlužovat a rekordně levnými hypotékami jsou pochopitelné. V případě růstu úrokových sazeb, které jednou přijít musí, by se mohla značná část zadlužených dostat do potíží se splácením. Pokud by k tomu na trhu nemovitostí došlo ke splasknutí cen, mohly by mít banky při uplatňování zástavního práva potíže. Zastavené nemovitosti už by nemusely mít takovou hodnotu jako v době poskytnutí úvěru a jejich prodej by nemusel stačit na pokrytí celého dluhu. Za situace, kdy by tento problém postihl více bank na českém trhu, už je to o finanční zdraví celého sektoru.

Publikováno 9. 3. 2017 na portálu Měšec.cz

https://www.mesec.cz/clanky/banky-utahnou-kohouty-vysoka-hypoteka-hodne-zdrazi/