HN: Hypotéky trhaly rekordy. V nadcházejícím roce se trh zchladí, protože úrokové sazby znatelně vzrostou

Datum: 29.12.2016
Autor: Olga Skalková, Hospodářské noviny
Blížící se zpřísnění podmínek bylo letos hlavním důvodem, proč hypotéky trhaly rekordy. Zájemci o bydlení nyní na úvěr dosáhnou hůře. Čeká se ochlazení trhu a růst úrokových sazeb. Od dubna bude možné získat hypotéku maximálně na 90 procent hodnoty nemovitosti. Přitom ale hypotéky nad 80 procent budou smět na nových hypotékách bank dosahovat jen 15procentního podílu. Průměrná sazba hypoték za celý příští rok bude podle analytiků kolem 2,1 procenta. Za letošní rok to bylo 1,96 procenta.

Hypoteční trh byl letos po všech stránkách rekordní. Na bydlení šlo z bank nejvíc úvěrů v historii a prvně spadly průměrné sazby pod dvě procenta. Obojí lze přičíst nejen extrémně levným sazbám na mezibankovním trhu, ale především snaze bank získat klienty, ještě než 1. prosince začal platit zákon, který usnadňuje předčasné splacení. Nový zákon a k tomu postupně se zpřísňující doporučení ČNB k hypotékám však situaci mění. Letošní boom hypoték se příští rok nezopakuje.

Za jedenáct měsíců letošního roku si hypotéku podle Fincentrum Hypoindexu vzalo už skoro 106 tisíc lidí. Jejich objem byl po meziročním růstu o 21 procent přes 208 miliard korun. To je o 18 miliard více než za celý loňský rok, který tak definitivně přišel o přívlastek rekordní. "Hrubým odhadem se dá říci, že pokud by doporučení ČNB k hypotékám platila již letos, pravděpodobně by byl objem poskytnutých hypoték o pětinu, tedy více než o 40 miliard, nižší," tvrdí Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky, která je lídrem tohoto trhu.

ČNB po finančních ústavech chce, aby hypotéky dávaly jen klientům, kteří mají také vlastní peníze. Snaží se tím zkrotit nafukování realitní bubliny a předejít problémům některých lidí se splácením, až v budoucnu sazby vzrostou.

Už od října banky mohou poskytovat hypotéky maximálně na 95 procent odhadní ceny nemovitosti, ale to se ještě zpřísní. Od dubna příštího roku to bude nejvýše na 90 procent. Přitom ale hypotéky nad 80 procent budou smět na nové hypoteční produkci banky dosahovat podílu maximálně 15 procent.

Klienti, kteří nebudou mít alespoň dvacet procent vlastních zdrojů, tak nemusí hypotéku získat, shodují se na tom banky, které HN oslovily.

Podle obchodního ředitele mBank Roberta Chrištofa trh s hypotékami kvůli samotnému požadavku ČNB na vlastní úspory klientů příští rok klesne o deset až patnáct procent.

"Celkově by ale pokles mohl dosáhnout až dvaceti procent. Nové byty za dobrou cenu chybí. Mnozí zájemci nebudou mít z čeho vybírat a ani důvod si vzít hypotéku," říká Chrištof.

Nejlevnější hypotéky už byly

Obavy bank z nového zákona tlačily letos úroky hypoték na stále nová rekordní minima. Fincentrum Hypoindex, který dlouhodobě sleduje sazby z poskytnutých hypoték v bankách, v listopadu zaznamenal historicky nejnižší sazbu 1,77 procenta. Podle hlavního analytika společnosti Fincentrum Josefa Rajdla ale tato rekordní sazba hned tak překonána nebude.

Banky postupně úroky zvyšují v rozsahu od 0,2 do 0,7 procentního bodu podle délky fixace.

První toto rozhodnutí udělala už v listopadu Komerční banka, ke které se v prosinci přidali další významní hráči – Hypoteční banka, Raiffeisenbank a UniCredit Bank –, ale i menší Sberbank. Od ledna hypoteční úvěry o 0,4 procentního bodu u všech fixací zvyšuje i dvojka tohoto trhu Česká spořitelna. A dá se očekávat, že zbytek bank bude následovat. "Je pravděpodobné, že od ledna také úroky hypoték zvýšíme," potvrzuje například Ondřej Hák, šéf úvěrových produktů Equa bank.

Podle bank jde o reakci na nový zákon a částečně i o dopad zvýšení sazeb na mezibankovním trhu, od kterých banky odvíjejí úroky hypoték. Nabídkové sazby hypoték se postupně dostávají nad dvě procenta jako zhruba před rokem. I tak jde ale o extrémně nízké sazby.

Průměrná sazba vzroste nad dvě procenta

Vývoj hypotečních sazeb v příštím roce banky nechtějí moc rozvádět. Shodují se ale, že úrokové sazby v příštím roce se budou pohybovat výše než letos. "Myslíme si, že sazby v letošním roce našly své dno a vývoj posledních týdnů naznačuje změnu v kurzu a postupné zvyšování. To by však nemělo být razantní a skokové," říká Marie Mocková, mluvčí Hypoteční banky.

"Vzhledem k tomu, že ceny zdrojů rostou, lze v příštím roce očekávat další zvyšování sazeb. Otázkou je, jestli půjde o dlouhodobější trend, nebo jen krátkodobou odchylku. Pokud by to byl druhý případ, do hypotečních sazeb se to nepromítne," říká Kristýna Havligerová, mluvčí České spořitelny.

Podle Equa bank nelze vývoj hypotečních sazeb v delším horizontu, než je první čtvrtletí příštího roku, detailně odhadovat.

"Už dnes je však možné s relativní jistotou říct, že Hypoindex se v únoru primárně kvůli novým pravidlům pro hypotéky dostane na úroveň 2,1 procenta. Pokud se očekávaný růst inflace promítne do vyšší ceny zdrojů, může pak dojít k dodatečnému navýšení úrokových sazeb. To ale během jarních akcí mohou banky mírně korigovat. Na začátku druhého čtvrtletí proto očekáváme sazby v rozmezí 2,05 až 2,20 procenta," říká mluvčí Equa bank Markéta Dvořáčková.

Podle Libora Ostatka, šéfa makléřské firmy Golem Finance, který hypoteční trh dlouhodobě analyzuje, k většímu růstu sazeb příští rok nedojde.

"Vývoj na mezibankovním trhu bude stabilní a obrovská konkurence mezi bankami bude tlačit marže dolů. Očekáváme v příštím roce průměrnou roční sazbu okolo 2,1 procenta, zatímco letos bude 1,96 procenta. Bonitnější klienti ale můžou i příští rok stále dosáhnout na nižší sazbu," míní Ostatek.

Komu podraží koupě nemovitosti nejvíc

Tím, že ČNB tlačí banky k tomu, aby postupně podíl vysokých hypoték snižovaly, banky se budou snažit regulovat nabídku cenou. Zatímco nyní jsou zpravidla nejvýhodnější sazby u hypoték do 85 procent, od dubna se klienti budou muset smířit s tím, že to bude do 80 procent.

Například Equa bank už ale od dubna plánuje navýšit sazbu u hypoték na 80 až 90 procent hodnoty nemovitosti o 0,4 až 0,8 procentního bodu.

Méně výhodné budou také fixace na dobu delší než pět let, které poslední rok banky poskytovaly na stejné úrovni jako pětileté fixace. Banky nebudou mít důvod je podporovat. Díky novému zákonu mohou klienti po prvním roce splácení splatit čtvrtinu hypotéky ročně, a hypotéku je tak možné splatit za pět let.

Nákup nemovitosti ale podraží především těm, kteří na dofinancování nemovitosti nebudou mít vlastní úspory. Variantou je dozajištění jinou nemovitostí nebo jiný úvěr. ČNB sice bankám uložila, aby to neumožňovaly, ale podle bank jsou situace, kdy je to obtížné zjistit.

Publikováno 28.12.2016 na portálu iHNed.cz