Finmag.cz: Očima expertů: Sjednat hypotéku hned, nebo počkat na nový zákon?

Datum: 10.10.2016
Autor: Ondřej Tůma, Finmag.cz
Už brzy začne platit zákon o úvěru pro spotřebitele. Ten se dotkne i hypotečního trhu. Spotřebitelé budou mít větší ochranu, banky ale zřejmě zpřísní posuzování žádostí o půjčky na bydlení. Vyplatí se počkat, nebo je lepší vzít si hypotéku ještě teď?

Pro hypotéky sjednané od prvního prosince 2016 už bude platit nový zákon o úvěru pro spotřebitele. V praxi to bude znamenat například to, že můžete splatit každý rok bez poplatku až čtvrtinu jistiny. Když budete chtít nemovitost prodat během fixace hypotéky nebo nastanou nenadálé události jako třeba vážná nemoc, invalidita či smrt, bude možné bez sankcí splatit dokonce celý úvěr. Nižší penále vás bude čekat i v případě, že nebudete půjčku splácet včas. Na první pohled se tedy zdá, že není důvod s uzavřením hypotéky spěchat, ba právě naopak. Vyčkávání se ale nemusí každému vyplatit. Banky totiž kromě zvýšené administrativy budou bojovat i s tím, že podle nového zákona jsou přímo zodpovědné, pokud poskytnou půjčku klientovi, který ji nemůže bez problémů splácet. Čeká nás tak podle všeho zpřísnění při posuzování úvěrů a dost možná i zdražování hypoték.    

Ve hře jsou navíc další regulace, změny zákonů a v neposlední řadě je třeba uvážit vývoj cen nemovitostí. Česká národní banka tlačí na banky, aby poskytovaly méně úvěrů s vysokým LTV, tedy poměrem půjčovaných peněz k hodnotě nemovitosti. To by si měl uvědomit každý, kdo nemá k dispozici moc peněz na spolufinancování koupě, ceny nemovitostí minimálně v atraktivních lokalitách letí nahoru – a zatím se dá jen odhadovat, jestli se ještě nezvýší, až začne na začátku listopadu platit pravidlo, že daň z převodu nemovitosti platí vždy kupující.

Co si myslí odborníci? Má smysl spěchat uzavřít hypotéku, než začne platit nový zákon? A půjdou banky od prosince kvůli nové legislativě s úroky opět nahoru, nebo to není pravděpodobné?

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Na trhu dochází k souběhu dvou zásadních událostí. Zpřísněná regulace poskytování hypoték podle poměru půjčky k hodnotě nemovitosti a nový zákon o spotřebitelském úvěru. Obě změny přinesou pro určité segmenty klientů horší dostupnost úvěrů. Netvrdím, že je to nutně špatně, jsou tu racionální důvody a současná expanze hypoték skutečně nemá v historii srovnání, ale realita je, že u podnikatelů, lidí bez naspořených prostředků nebo u žadatelů s příjmy ze zahraničí není příliš na co čekat. Právě pro tyto skupiny klientů se podmínky zpřísňují.

Zda se vyplatí počkat na nové podmínky, záleží na úhlu pohledu. Jeden z nejčastějších argumentů je možnost předčasné splátky bez sankcí. Už nyní se ale dá s bankou dojednat prakticky identický scénář mimořádné splátky ve výši 25 procent. O odkladu bych uvažoval v případě brzkého prodeje nemovitosti, ale i tady může být jiné řešení – vzít si teď variabilní sazbu a sjednat si hned v prosinci fixaci. Právo na předčasnou splátku podle nového zákona totiž budou mít i stávající smlouvy, pokud budou mít variabilní úrokovou sazbu nebo pokud jim po prvním prosinci začne běžet nová fixace. Pokud je klient hodně opatrný, výhodou nového zákona je možnost předčasně splatit zdarma v případě nenadálých událostí, jako je smrt, invalidita, závažná nemoc.

Na realitním trhu je v tuto chvíli velký převis poptávky nad nabídkou. Pokud člověk narazí na zajímavou nemovitost, doporučuji konzultovat svoji situaci s hypotečním specialistou a příliš nespekulovat s termínem sjednání úvěru. Dobré nemovitosti jsou nedostatkové zboží a jejich cena roste měsíc od měsíce. Navíc od listopadu platí nově čtyřprocentní daň z nabytí kupující.

Až na malé chvilkové nárůsty trvá trend poklesu hypotečních úrokových sazeb sedm let! Cena peněz se dostala na historické minimum a sazby stále míří dolů. Vzhledem k vysoce konkurenčnímu prostředí markantní zdražení u běžně poskytovaných úvěrů nepředpokládám. Dojde zcela jistě ke strukturální změně cenotvorby, tedy u specifických produktů (hypotéky na pronájem, cizoměnové hypotéky), fixací nad pět let, které banky dnes prodávají pod cenou a které mají nemalý podíl na produkci (až 20 procent), dále pak zdražení hypoték s vysokým poměrem půjčky k hodnotě nemovitosti.

Článek byl publikován 7.10. na portálu Finmag.cz. Celý článek včetně odpovědí dalších respondentů najete pod přiloženým odkazem. 

http://finmag.penize.cz/anketa/316407-ocima-expertu-sjednat-hypoteku-hned-nebo-pockat-na-novy-zakon