HN: Nákup nemovitosti prodraží přísnější hypotéky. Možnost předčasných splátek podle expertů mírně zvedne úroky

Datum: 28.9.2016
Autor: Olga Skalková, Hospodářské noviny
Hypotéky, které dosud fungují bez legislativní regulace, nějaké změny potřebují, shodují se experti. Zásahy by ale neměly vést k tomu, že by hypotéky přestaly být dostupné. Kulatého stolu HN o hypotékách se zúčastnili Vladimír Vojtíšek z Hypoteční banky, Libor Ostatek z Golem Finance, náměstkyně ministra financí Lenka Jurošková a Zdenka Klapalová, předsedkyně Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

Banky, finanční poradci a realitní makléři se intenzivně připravují na zpřísnění podmínek v poskytování hypoték, které od 1. prosince přinese nový zákon o spotřebitelském úvěru a také sílící požadavek ČNB, aby si lidé na nákup nemovitosti ideálně naspořili alespoň 20 procent. Hlavní hráči realitního trhu chápou, že hypotéky, které dosud fungují bez legislativní regulace, nějaké změny potřebují. Zásahy by ale neměly vést k tomu, že by hypotéky přestaly být dostupné. Na tomto závěru se shodli účastníci Kulatého stolu Hospodářských novin, debatního cyklu pravidelně pořádaného vydavatelstvím Economia. Jeho hlavním tématem byly změny hypotečního trhu.

Podle debatujících se efekt nových pravidel při poskytování hypoték už projevuje. Banky nyní podporují dlouhodobé fixace, aby získaly klienty, ještě než nový zákon začne platit. Ten mimo jiné přináší možnost snadnějšího předčasného splacení hypotéky a současnými výhodnými nabídkami na dlouhodobé fixace se banky snaží toto riziko snížit.

"Řada bank dnes dlouhé fixace podporuje ekonomicky. Od prosince ale tato preference bank zmizí, protože když klient bude chtít odejít dřív, může banka utrpět ztrátu," říká Vladimír Vojtíšek, ředitel odboru Řízení rizik Hypoteční banky. Podobně jako jiní bankéři naznačuje, že kvůli větším možnostem předčasného splacení může dojít k mírnému nárůstu úrokových sazeb hypoték. "Tím, že žijeme v prostředí extrémně nízkých sazeb, je to riziko ztráty pro banky omezeno. Při sazbách řekněme kolem pěti procent by růst sazeb byl vyšší," uvádí Vojtíšek.

Noví klienti budou smět jednou ročně splatit 25 procent hypotéky zdarma a při prodeji nemovitosti za to zaplatí maximálně jedno procento z předčasně splacené částky, nejvíc 50 tisíc korun. Úplně zdarma to bude v případě úmrtí nebo těžké nemoci klienta. Mimo tyto případy si banky budou smět účtovat jen oprávněné náklady, které jim s tím vznikly. Na současné klienty se nové podmínky budou vztahovat od další fixace.

Hypotéky, regulace, Hospodářské noviny

Podle Vojtíška je to pro banky jeden z nejtěžších úkolů, protože přesný postup výpočtu musí klientovi dát do smlouvy a v zákoně není vymezeno, co všechno do oprávněných nákladů lze zahrnout. "Stále se například diskutuje, zda to mohou být i provize zprostředkovatelům. Nejdůležitější je, abychom byli od začátku transparentní pro klienty, avšak každá banka k tomu bude přistupovat jinak," říká Vojtíšek.

Podle náměstkyně ministra financí Lenky Juroškové nový zákon vychází z faktu, že každá situace je jiná. "Je na konkrétní instituci, aby své oprávněné náklady byla schopna doložit. Stěžejní pro to můžou být následné judikáty soudu, protože co přesně spadá pod oprávněné náklady, ani občanský zákoník jasně nevymezuje," vysvětluje Jurošková.

Klienti ocení i zveřejňování sazby RPSN

Bankám ale přibudou i další informační povinnosti. Zejména zveřejňovaná RPSN u hypoték, tedy roční sazby, včetně všech souvisejících poplatků. Podle Vojtíška může být pro banky problém sazbu správně spočítat, protože do ní může vstupovat mnoho poplatků.

Libor Ostatek, šéf společnosti Golem Finance, upozornil, že RPSN u menších hypoték může vyskočit poplatkem za odhad nemovitosti a to srovnání ztíží.

Náměstkyně ministra financí Jurošková připustila, že kalkulace RPSN je poměrně složitá a že zásadní vliv na ni bude mít délka úvěru. Čím kratší je úvěr, tím vyšší je RPSN a opačně. Na druhou stranu přibudou požadavky bank na informace od klientů. Když totiž klient prokáže, že ho banka nedostatečně prověřila a reálně nebyl schopný úvěr splácet, je úvěrová smlouva neplatná a klient bude jistinu úvěru splácet podle svých možností.Podle Vojtíška nové pravidlo míří spíš na některé nebankovní poskytovatele, kteří půjčují předluženým lidem, ale i tak se banky budou snažit, aby minimalizovaly riziko napadení smlouvy. "Výši příjmu klienta budeme vždy ověřovat, dřív jsme někdy věřili prohlášení klienta," podotkl Vojtíšek.

Kvůli možnosti zpochybnění správného schválení mizí úvěry bez prokazování příjmu, ale vyřizování hypoték se neprodlouží, uvedl Ostatek.

Hypotéky jen do 90 procent

Největší změny pro banky a klienty přinese opatření ČNB, která zpřísňuje limity pro poskytování hypoték, shodli se debatující. Od října budou hypotéky maximálně na 95 procent hodnoty zástavy, od příštího dubna budou hypotéky na 80 až 90 procent dosahovat maximálně 15 procent nových úvěrů.

"Letošní dopad do nových hypoték bude nulový, příští rok to pocítíme. Pět z deseti klientů si dosud bralo hypotéku nad 80 procent zástavy," řekl Ostatek.

Podle Zdenky Klapalové, předsedkyně Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, realitní trh v Česku teď velkorysé hypotéky nepotřebuje. Chybí mu dostatek vhodných nemovitostí, které by uspokojily poptávku. "Pokud by nedošlo ke zvýšení nároků na investory, jak to chce ČNB, vedlo by to k výraznějšímu růstu ceny bytů," upozornila Klapalová. Developeři nejsou schopni zareagovat okamžitě kvůli dlouhému schvalovacímu procesu. "Od koupě pozemku to trvá sedm let," uvedla Klapalová.

Debatující se také shodli, že koupě nemovitosti bez finanční spoluúčasti může být rizikovým faktorem pro banky i klienty. Podle Vojtíška je otázkou hranice limitů hypoték, požadovaných centrální bankou. "Každý nemusí mít úspory a bude hledat zdroje jinde, kde budou dražší než hypotéka. Část lidí na ně nedosáhne a vůbec o možnost hypotéky přijde," řekl Vojtíšek.

Podle Ostatka jsou české banky zodpovědné, což se ukázalo po pádu banky Lehman Brothers, kdy samy ukončily stoprocentní hypotéky. "Zdá se mi kontraproduktivní, aby mladé rodiny kvůli tomu přišly o rezervy na problémy, které můžou přijít s růstem sazeb a případným propadem cen nemovitostí v horizontu tří až pěti let. Nekritizuji, že je regulace zbytečná, ale podobně jako v jiných zemích by se mělo něco udělat pro lidi, kteří si prvně kupují byt. Ať už to bude na úrovni státního, nebo komerčního sektoru," uvedl Ostatek.

Klapalová v této souvislosti zmínila Velkou Británii, která má odstupňované nemovitostní daně. Nejnižší daň platí ti, co nemovitost kupují prvně.

Fakt, že ČNB chce co nejdřív tyto limity uzákonit, ale také stanovit ukazatele pro poskytování hypoték podle výše úvěru a měsíční splátky k příjmu, náměstkyně Jurošková potvrdila. Podle ní se nyní řeší, že by to mělo být v zákoně o ČNB, který jde nyní do připomínkového řízení.

"Byť cíli ČNB rozumíme, nevidíme analýzu, která by jednoznačně prokazovala, že se tím sníží rizikovost portfolia hypoték. Každá banka míří na jiný trh a navíc, když budou muset plnit stejné parametry, sníží se prostor pro inovace," řekl Vojtíšek.

Článek byl publikován 27. 9. v Hospodářských novinách a na portálu iHNed.cz

http://archiv.ihned.cz/c1-65452350-nakup-nemovitosti-prodrazi-prisnejsi-hypoteky-moznost-predcasnych-splatek-podle-expertu-mirne-zvedne-uroky