HN: Sazby hypoték jsou na historickém minimu. Chystaná možnost předčasného splacení ale může úvěry na bydlení zdražit

Datum: 17.5.2016
Autor: František Mašek, Hospodářské noviny
Hypotéky jsou velmi levné, zájem o vlastní bydlení tak navzdory růstu cen nemovitostí stále roste. Kdo chce ušetřit, měl by si při sjednávání nového hypotečního úvěru nebo refinancování stávajícího sjednat úrokovou sazbu na co nejdelší období. I když jsou úrokové sazby hypoték nízké, vždy má smysl o jejich výši včas aktivně vyjednávat.

Ceny nemovitostí rostou, hypotéky jsou naopak stále levnější. Potvrzuje to Hypoindex firmy Fincentrum, podle něhož klesl v březnu průměrný roční úrok, za který jsou u nás nabízeny hypoteční úvěry, pod dvě procenta. V některých bankách lze získat za obdobnou cenu i desetiletý hypoteční úvěr. Zájem o nové hypotéky proto roste, někdy slouží i k nákupu nemovitostí kvůli pronájmu.

Šéf poradenské firmy Golem Finance Libor Ostatek proto očekává, že objem hypoték pro fyzické osoby letos přesáhne 200 miliard. Překonal by tak loňský rekord 193 miliard korun.

Průměrná výše hypotéky stoupla podle Hypoindexu na 1,9 milionu korun. Nízké úrokové sazby přispěly i ke zvýšení zájmu o fixaci úroků na stále delší dobu − na pět, sedm a v některých bankách i na deset let.

Jak se změní úroky za pět let?

Podle expertů budou nyní úroky hypoték spíše stagnovat, někteří nevylučují, že dál mírně klesnou. Majitelé hypoték často volí pětiletou fixaci úvěrů. Odhadnout, kolik po uplynutí této doby nově zaplatí, není snadné. Hypoteční makléřka Eva Fraňková z firmy Gepard Finance soudí, že průměrná sazba hypoték může za pět let činit 2,5 procenta. "Je to však pouze odhad. Nikdo neví, jak se bude vyvíjet situace na trhu, politické i další faktory," dodala Fraňková.

"Úročení hypoték by mělo růst. Za standardních okolností se mohou za pět let pohybovat kolem čtyř procent. Otázkou je vývoj v Evropě a liknavost politických špiček při řešení problémů. Evropská centrální banka si proto nemůže dovolit příliš vysoké sazby, kvůli nimž by některé jižní státy nedokázaly splácet dluh. Úroky v České republice nemohou být kvůli tlakům na posílení koruny o mnoho vyšší než v eurozóně. Dokud nebude zřejmé, kdy centrální banky ukončí politiku nízkých úroků, není příliš důvodů, aby sazby hypoték stoupaly," míní Josef Rajdl, hlavní analytik firmy Fincentrum, která sestavuje Hypoindex.

Firma Golem Finance připravila podle Ostatka tři scénáře. Zatím se naplňuje ten, podle něhož letos úroky dosáhnou dna, pomalu porostou a v příštích třech až čtyřech letech se budou pohybovat lehce nad dvěma procenty. V tvrdším scénáři by dosáhly pěti procent.

Chystají se změny, které se bankám nelíbí

Úrokové sazby hypoték může ovlivnit chystaná změna zákona o úvěru pro spotřebitele, který má v souladu s evropskou legislativou usnadnit předčasné splácení hypotéky. Ve druhé polovině května o něm mají hlasovat v závěrečném třetím čtení poslanci.

Změna má umožnit lidem v obtížné životní situaci, například při dlouhodobé nemoci, invaliditě či úmrtí partnera, předčasně zdarma splatit hypotéku. Podle vládního návrhu mělo být také možné ročně bezplatně splatit až pětinu hypotéky.

Rozpočtový výbor Poslanecké sněmovny ale navrhl, aby šlo až o čtvrtinu hypotéky. Podle jeho dalšího návrhu by byly poplatky za předčasnou úhradu zbývající části hypotéky u smluv, které trvají déle než rok, nebo alternativně 24 měsíců, omezeny na procento hodnoty předčasně splacené hypotéky, nejvýše však na 50 tisíc korun.

Bankám se tyto změny nelíbí, čekají však na konečnou verzi zákona a svůj postup tají. Kdyby zákon začal platit v této podobě, hrozí, že bankovní domy nově uzavírané hypotéky či refinancování stávajících zdraží.

Banky si "zavazují" klienty na dlouho

V současné době banky podle Fraňkové z Gepard Finance navyšují úroky u krátkých fixací a snaží se nabízet zajímavé sazby u fixací na sedm až deset let. A "zavázat" si tak klienta na relativně dlouhou dobu.

Trh táhnou, jak dodává Rajdl, nové úvěry. Podíl refinancovaných odhadl na 15 procent. Díky nízkým úrokům jsou lidé více ochotní se zadlužit a pořídit si vlastní bydlení. Nebo chtějí vydělat v době nízkých sazeb na pronájmu zakoupených realit. To tlačí poptávku po realitách výše a přispívá k růstu jejich cen.

Podle Ostatka přinesl zlom na hypotečním trhu rok 2013. Ceny nemovitostí začaly růst, úroky naopak dál silně klesaly, vymanili jsme se z recese a situace domácností se začala zlepšovat. Je tak stále více zřejmé, že s koupí nemovitosti na hypotéku nemá smysl vyčkávat.

Při končící fixaci úroků si lze vyjednat výhodnější úročení hypotéky. Podle Ostatka je ovšem vzhledem k současným nízkým úrokům zhruba třetina majitelů hypoték s jejich výší spokojena a tuto otázku neřeší. "To může trvat ještě několik let, než sazby vzrostou. Pak se tím mohou začít zabývat. Nyní změní při refixaci banku čtvrtina klientů," odhaduje Ostatek. Ostatní jednají o nové sazbě se stávající bankou. Pokud jsou dostatečně agilní, mohou mít hypotéku ještě levnější.

Úrok si můžete s předstihem rezervovat

Stále tak lze ušetřit nemalé peníze. Ostatek doporučuje začít sledovat dění na trhu alespoň s ročním předstihem, protože sazbu si lze rezervovat šest, někdy 12 nebo až 24 měsíců předem. Což má smysl hlavně tehdy, pokud se očekává růst úrokových sazeb. Pokud tak neučiníme, je podle Ostatka důležité osobně oslovit banku alespoň dva až tři měsíce před refixací a zjistit, co nabízí. Klient tak má lepší vyjednávací pozici, než získá nabídku na další fixní období.

Také Fraňková doporučuje, aby klient, jemuž končí fixace úroků u hypotéky, jednal o nových úrocích nejméně dva měsíce, ale raději půl roku předem. Banku mění podle jejího názoru nejvýše desetina občanů. Některé navíc věrné klienty odměňují různými bonusy − finanční prémií nebo snížením úrokové sazby.

Podle Rajdla refinancuje hypotéku u jiné banky asi 30 procent klientů, jimž končí fixace. Většina si ale dohodne se svou bankou nižší sazbu a nemá důvod odcházet. Další klienti mají specifickou hypotéku, která refinancovat nejde. Banky si věrných klientů váží, když ale nejsou iniciativní, nevidí důvod, proč jim nabídnout slevu. Jednat o refixaci hypotéky má podle Rajdlových slov obvykle smysl tři měsíce předem. Za tuto dobu lze získat nabídku od původní banky i konkurence, požádat "svou" banku o její dorovnání nebo odejít jinam, když klientovi nabídka nevyhovuje.

Publikováno 16. 5. na iHNed.cz

http://archiv.ihned.cz/c1-65291340-sazby-hypotek-jsou-na-historickem-minimu-chystana-moznost-predcasneho-splaceni-ale-muze-uvery-na-bydleni-zdrazit